El mercat hipotecari actual està més inestable que mai, amb l'Euríbor disparat i els bancs canviant productes i preus cada setmana. Per això, ara més que mai, tant si s'està en un procés de compra d'habitatge amb una hipoteca com si ja se'n té una i es vol millorar, és molt important comprendre com funcionen els bancs i el mercat actualment. Què hem de tenir en compte per seleccionar la millor opció per a nosaltres? Juan Villén, director d'idealista/hipoteques, ens dona totes les claus.

En aquests moments el mercat hipotecari és un tant confús. Quina és ara la millor opció per hipotecar-se?

No existeix una millor hipoteca. De fet, hem d'oblidar-nos del concepte de "la millor hipoteca" i hem de buscar "la hipoteca millor per a mi". Les necessitats d'una persona jove, amb pocs estalvis, que compra una casa per primera vegada poden ser molt diferents d'aquelles d'una família amb alts estalvis i ingressos: mentre que la primera pot buscar un import de finançament més elevat, la segona es pot motivar més per un tipus d'interès més ajustat.

Llavors, l'elecció dels tipus d'interès també dependrà de cada cas?

Sí, i és que amb l'encariment recent de les hipoteques, l'escenari ha canviat. L'Euríbor està per sobre del 3% i les hipoteques variables es poden aconseguir amb diferencials de l'entorn del 0,5%. Hi ha hipoteques fixes que ofereixen tipus al 4%, però també alguns bancs afilen el llapis i ofereixen actualment tipus a 30 anys més barats que les hipoteques variables. I en aquests últims mesos estem vivint l'explosió d'hipoteques mixtes, amb un termini inicial fix (5-10 anys) que pot estar per sota del 3% que després es converteix en variable, i està sent l'opció triada per molts usuaris. De nou, és fonamental analitzar la capacitat financera familiar i saber si podrem absorbir un possible encariment de la quota, o si tenim el matalàs d'estalvis que ens doni tranquil·litat en escenaris més adversos.

També has esmentat el termini, un altre aspecte fonamental a tenir en compte quan s'elegeix una hipoteca. Què recomanes per a cada cas?

El termini, quan més curt, millor: els bancs ens oferiran normalment firmar una hipoteca a 30 anys (sempre que l'edat ens ho permeti), sota l'"incentiu" d'una quota més baixa, però com més gran sigui el termini, més interessos pagarem. Per aquesta raó, si la nostra capacitat financera ens ho permet, hauríem de fer simulacions per establir el termini adequat, sota la premissa de què com més curt, millor. Una altra alternativa és establir un termini llarg, però realitzar amortitzacions anticipades sempre que la nostra economia ens ho permeti, per reduir l'import del deute i així pagar menys interessos.

Les condicions i la lletra petita canvien molt d'un banc a l'altre i els processos de negociació d'una hipoteca solen ser llargs. En què hem de parar especial atenció?

La decisió sobre quina hipoteca i quin banc elegim s'ha de prendre al final del procés. A Espanya molts bancs estan oberts a negociar condicions, i les alternatives són moltes i molt variades. El més important és rebre ofertes personalitzades i comparar i decidir sobre aquestes. Els comparadors i els webs dels bancs poden servir de referència inicial, però només prendrem la millor decisió si ho fem sobre la base del que realment ens estan oferint a nosaltres.

Llavors, l'hem de prendre amb calma?

Cal anar amb compte perquè les condicions poden canviar i és important no demorar-se innecessàriament. En el context actual de pujades de tipus, les ofertes vigents avui poden no estar disponibles demà. Per aquesta raó, si ens quadra una oferta, ens hem d'assegurar que avancem amb el banc perquè ens emetin una oferta que sigui vinculant per a ells, sabent que encara tindrem temps per decidir si finalment ens quedarem amb aquesta oferta o no.

Molts bancs ofereixen productes que es poden contractar amb la hipoteca com, per exemple, assegurances. Ens hem de fiar? Són una bona opció?

Realment, tot surt de la mateixa butxaca, el teu. Siguin interessos pagats per la hipoteca, un sobrecost per una assegurança de llaa o de vida, comissions d'obertura, amortització anticipada, targetes de crèdit o gestió de comptes o patrimoni, tot és un cost que s'ha de valorar en el seu conjunt. En aquest sentit, el recomanable és comparar les alternatives, i veure si, per exemple, ens interessa contractar una hipoteca amb un tipus d'interès lleugerament més elevat, però el sobrecost del qual en interessos és inferior al dels segurs que una altra entitat ens ofereix.

El procés sol ser llarg i hi ha vegades que et trobes amb molts dubtes o condicions que no s'acaben d'entendre...

Sí, per això es recomana tenir el suport d'un broker hipotecari gratuït. Si a tots els dubtes que sorgeixen li sumem la necessitat de rebre ofertes de diversos bancs per assegurar-nos l'opció més adequada a les nostres necessitats, la tasca és àrdua. El suport d'un broker hipotecari que treballi amb tots els bancs del mercat i tingui el pols del mateix, ens facilitarà enormement la gestió. Això sí, a l'hora de fer això, hem de seguir dues regles d'or: que el seu servei sigui gratuït (si no, acabarem pagant al broker el que ens estalviem del banc) i que sigui 100% transparent perquè puguem triar l'opció que més ens agradi, entre moltes ofertes.