El mercado hipotecario actual está más revuelto que nunca, con el Euríbor disparado y los bancos cambiando productos y precios cada semana. Por eso, ahora más que nunca, tanto si se está en un proceso de compra de vivienda con una hipoteca como si ya se tiene una y se quiere mejorar, es muy importante comprender cómo funcionan los bancos y el mercado actualmente. ¿Qué debemos tener en cuenta para seleccionar la mejor opción para nosotros? Juan Villén, director de idealista/hipotecas, nos da todas las claves.

En estos momentos el mercado hipotecario es un tanto confuso. ¿Cuál es ahora la mejor opción para hipotecarse?

No existe una mejor hipoteca. De hecho, debemos olvidarnos del concepto de “la mejor hipoteca” y tenemos que buscar “la hipoteca mejor para mí”. Las necesidades de una persona joven, con pocos ahorros, que compra casa por primera vez pueden ser muy diferentes de aquellas de una familia con altos ahorros e ingresos: mientras que la primera puede buscar un importe de financiación más elevado, la segunda se puede motivar más por un tipo de interés más ajustado.

Entonces, ¿la elección de los tipos de interés también dependerá de cada caso?

Sí, y es que con el encarecimiento reciente de las hipotecas, el escenario ha cambiado. El Euríbor está por encima del 3% y las hipotecas variables se pueden conseguir con diferenciales del entorno del 0,5%. Hay hipotecas fijas que ofrecen tipos al 4%, pero también algunos bancos afinan el lápiz y ofrecen actualmente tipos a 30 años más baratos que las hipotecas variables. Y en estos últimos meses estamos viviendo la explosión de hipotecas mixtas, con un plazo inicial fijo (5-10 años) que puede estar por debajo del 3% que después se convierte en variable, y está siendo la opción elegida por muchos usuarios. De nuevo, es fundamental analizar la capacidad financiera familiar y saber si podremos absorber un posible encarecimiento de la cuota, o si tenemos el colchón de ahorros que nos dé tranquilidad en escenarios más adversos.

También has mencionado el plazo, otro aspecto fundamental a tener en cuenta cuando se elige una hipoteca. ¿Qué recomiendas para cada caso?

El plazo, cuando más corto, mejor: los bancos nos van a ofrecer normalmente firmar una hipoteca a 30 años (siempre que la edad nos lo permita), bajo el “incentivo” de una cuota más baja, pero cuanto mayor sea el plazo, más intereses pagaremos. Por este motivo, si nuestra capacidad financiera nos lo permite, deberíamos hacer simulaciones para establecer el plazo adecuado, bajo la premisa de que cuanto más corto, mejor. Otra alternativa es establecer un plazo largo, pero realizar amortizaciones anticipadas siempre que nuestra economía nos lo permita, para reducir el importe de la deuda y así pagar menos intereses.

Las condiciones y la letra pequeña cambian mucho de un banco a otro y los procesos de negociación de una hipoteca suelen ser largos. ¿En qué debemos prestar especial atención?

La decisión sobre qué hipoteca y qué banco elegimos se debe tomar al final del proceso. En España muchos bancos están abiertos a negociar condiciones, y las alternativas son muchas y muy variadas. Lo más importante es recibir ofertas personalizadas y comparar y decidir sobre estas. Los comparadores y las webs de los bancos pueden servir de referencia inicial, pero solamente tomaremos la mejor decisión si lo hacemos sobre la base de lo que realmente nos están ofreciendo a nosotros.

Entonces, ¿debemos tomárnoslo con calma?

Hay que ir con cuidado porque las condiciones pueden cambiar y es importante no demorarse innecesariamente. En el contexto actual de subidas de tipos, las ofertas vigentes hoy pueden no estar disponibles mañana. Por este motivo, si nos cuadra una oferta, debemos asegurarnos que avanzamos con el banco para que nos emitan una oferta que sea vinculante para ellos, sabiendo que aún tendremos tiempo para decidir si finalmente nos quedaremos con esa oferta o no.

Muchos bancos ofrecen productos que se pueden contratar con la hipoteca como, por ejemplo, seguros. ¿Debemos fiarnos? ¿Son una buena opción?

Realmente, todo sale del mismo bolsillo, el tuyo. Sean intereses pagados por la hipoteca, un sobrecoste por un seguro de hogar o de vida, comisiones de apertura, amortización anticipada, tarjetas de crédito o gestión de cuentas o patrimonio, todo es un coste que se debe valorar en su conjunto. En este sentido, lo recomendable es comparar las alternativas, y ver si, por ejemplo, nos interesa contratar una hipoteca con un tipo de interés ligeramente más elevado, pero cuyo sobrecoste en intereses es inferior al de los seguros que otra entidad nos ofrece.

El proceso suele ser largo y hay veces que te encuentras con muchas dudas o condiciones que no se acaban de entender… 

Sí, por eso se recomienda apoyarse en un bróker hipotecario gratuito. Si a todas las dudas que surgen le sumamos la necesidad de recibir ofertas de varios bancos para asegurarnos la opción más adecuada a nuestras necesidades, la tarea es ardua. Apoyarnos en un bróker hipotecario que trabaje con todos los bancos del mercado y tenga el pulso del mismo, nos facilitará enormemente la gestión. Eso sí, a la hora de hacer esto, debemos seguir dos reglas de oro: que su servicio sea gratuito (si no, acabaremos pagando al bróker lo que nos ahorramos del banco) y que sea 100% transparente para que podamos elegir la opción que más nos guste, entre muchas ofertas.