La taxa de variació anual de l'índex de preus d'habitatge disminueix mig punt i se situa en el 8%. Malgrat tot, els preus de l'habitatge pugen un 1,9% respecte del trimestre anterior. Aquesta tendència constatem que sempre es replica del primer al segon trimestre i el que cal observar és que, ara, ens situem en valors previs als de la pandèmia quan, en el mateix tram del 2019, se situava en l'1,2%.

Hi ha moltes xifres a tenir en compte, no només aquesta. Encara que, especialment, allò important i que ho condiciona tot ara mateix és el context. Alfonso Fernández Pascual, economista i membre de la Comissió d'Economia Financera del Col·legi d'Economistes, ens situa: "L'actual escenari té certes similituds amb el 2008 ja que els preus de l'habitatge han pujat considerablement els darrers anys, i és previsible que comencin a moderar-se en els propers mesos ".

Alfonso Economista
Alfonso Fernández Pascual, Economista

"Podem percebre un inici d'especulació"

D'una banda, aquesta línia és la que han seguit els inversors aposten per l'immoble ja que els tipus d'interès són baixos i és la millor sortida de mercat ara mateix. "No parlem d'una bombolla i un crack del totxo però sí, en part, podem percebre l'inici d'una especulació. Amb la covid, es van generar molts estalvis i els qui han guanyat, ho han invertit en habitatge". Alguns exemples són la constatació com, en els darrers temps, ha augmentat la demanda, es fan més obres del que es feien abans, s'han multiplicat el nombre de piscines privades i molts han decidit canviar el pis per una casa. Això és el que ha passat fins ara.

Els factors que marquen el context

A partir d'aquí, quin és l'escenari de futur? "Sempre diem que els economistes no tenim una bola de vidre. És curiós però amb les mateixes dades a la mà, els economistes podem treure conclusions ben diferents. El que hem de fer és basar-nos en els símptomes". Fernández Pascual ens detalla tres:

- Una inflació galopant amb un increment de preus rècord en els darrers trenta anys. Ja parlem de dos dígits i encara ens preguntem si, en el conjunt de la Unió Europea, s'ha tocat sostre. Això comporta que les famílies tinguem menys diners i, a la vegada, més coses a pagar com la hipoteca.

- D'altra banda, precisament aquesta puja el seu tipus d'interès. Si ens fixem en l'Euribor, ja frega la barrera del 2% i estem davant un altre rècord històric en negatiu de l'última dècada. Pugen les hipoteques i també la cistella de la compra i tot plegat penalitza la capacitat d'estalvi de les famílies.

- En darrer terme, no podem oblidar la covid. Qui ha estalviat, majoritàriament ja s'ha gastat el que tenia i després de la temporada d'estiu, s'han quedat sense diners. Venim d'una època estival que ha estat molt bona, però també ha complicat les coses a partir d'ara.

Amb tots aquests ingredients, l'escenari és previsible. "No podem ser optimistes ja que hi ha massa dificultats i molts deixaran de pagar, en primer terme, la hipoteca. En els propers mesos repuntarà la dada d'embargaments. El preu de la hipoteca seguirà pujant i, de fet, aquesta és la política del Banc Central Europeu (BCE): baixar la demanda d'habitatge i de preu. Si ho fa és per refredar l'economia o els crèdits al consum". I ja podem fixar el calendari: "Aquesta tendència l'hauríem de començar a palpar ja: d'aquí a finals d'any". Malgrat tot, des del Col·legi d'Economistes argumenten que aquest sector té peculiaritats molt específiques que no permeten parlar en termes generals per sistema. "En el cas de l'habitatge, sempre es poden trobar oportunitats molt determinades. De manera general, es suavitzaran els preus, però la meva recomanació és que si trobes una bona oportunitat, agafa-la. No estem parlant de l'oli o un producte alimentari; un immoble sempre és únic per moltes raons, començant per les peculiaritats o els objectius del mateix venedor". 

Hipoteca: fix o variable?

Més enllà dels preus del mercat, cal tenir en compte els tipus d'hipoteca: fix o variable? "Al final tot acaba repercutint. Les d'interès variable que ara es vulguin canviar a fix, és enganyar-se perquè quan passis al fix ja s'inclourà la pujada. Per exemple, ara està en l'1,9%, ha pujat un 0,75% i en el fix ja s'inclourà. Seguirà pujant? Sí, en el cas del fix anem al 3 o 3,5%. Quan s'ha de fer una hipoteca fixa? Quan la situació no tingui la previsió de fer un canvi sobtat i valgui la pena, ara ja és massa tard".

Aquestes conclusions es reforcen amb les darreres dades. Una d'elles, els embargaments hipotecaris. En el segon trimestre, aquests s'han reduït i, miri com es miri, sempre és una dada positiva. Ara bé, cal posar context. El més important és veure en el mateix trimestre, el comportament dels anys anteriors i, especialment, el del 2019, just abans de la pandèmia. Fernández Pascual:  "Tenim que aleshores es van registrar 1.407 execucions d'hipoteques i, per tant, ara estem en números que es disparan totalment. El 2020, es van registrar 918 i al 2021 és van disparar fins a 3.300 execucions a causa dels efectes de la Covid. En conclusió, les 3.165 més que dupliquen les del 2019. La reducció d'ara no indica un canvi de tendència, sinó que el problema, més aviat, s'està cronificant".

Si ens fixem en l'Índex de Preus d'Habitatge (IPV) té com a objectiu mesurar l'evolució dels preus de compravenda dels habitatges de preu lliure, tant nous com de segona mà, al llarg del temps. Les dades que l'Institut Nacional d'Estadística espanyol (INE) va publicar aquest dijous són concloents. La pujada del preu de l'habitatge es va moderar al 8% entre abril i juny, en relació amb el mateix període del 2021, mig punt menys que el primer trimestre, quan es va encarir un 8, 5 % en taxa interanual, el major augment registrat des de la bombolla immobiliària el setembre del 2007. L'habitatge nou va pujar un 8,8% el segon trimestre i el de segona mà, un 7,9%, que reflecteix 33 trimestres consecutius amb preus a l'alça. L'augment de preus es va suavitzar a totes les comunitats autònomes, excepte a la Rioja i al País Basc, on la taxa anual va pujar sis i dues dècimes, respectivament. Els menors augments, d'1,6 i 1,5 punts, es van donar a Extremadura i les Canàries, respectivament, mentre que a la Comunitat de Madrid l'habitatge es va encarir per sota de la mitjana (7,3%), igual que a Catalunya (7,2%). 

Per al portaveu del portal immobiliari Idealista, Francisco Iñareta, la cada vegada més "alarmant" reducció de l'oferta disponible a què s'enfronta el sector i la fortalesa que segueix mostrant la demanda expliquen l'escalada de preus. "La inflació i l'encariment del finançament encara no han tingut un impacte notable en la contenció dels preus, i per això des d'Idealista confiem que les pujades de tipus del BCE aconsegueixin l'efecte desitjat en un breu espai de temps". Novament, la importància del context més enllà del que puguin indicar les primeres dades.