Si hay un sector al que tradicionalmente los gobiernos de izquierdas, de todos los niveles, han mirado con recelo, es el inmobiliario. Ahora, la emergencia que supone la falta de vivienda asequible en muchas zonas de Catalunya –especialmente en Barcelona y su área metropolitana, pero no exclusivamente– ha hecho que empiecen a encontrarse y coincidan en algunas cosas. Una de ellas es que hay que incrementar la oferta y, para hacerlo, se debe construir más. Siguen chocando, sin embargo, en la regulación de los alquileres, como se ha visto en FOCUS ON.
ON ECONOMIA ha celebrado un nuevo debate de FOCUS ON, el noveno, bajo el título Las dificultades de acceso a la vivienda: ¿un problema con solución?, en el cual han participado Jordi Mas, director general de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Catalunya (APCE Catalunya) y de España (APCE España), Francesc Quintana, secretario y miembro de la junta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), y José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.
En el debate han quedado claras las diferencias y coincidencias del sector con la administración catalana y también con los economistas. La primera intervención, por parte de Francesc Quintana, ya dejó claro el posicionamiento del sector: “La demanda no para de crecer, si no construimos, no tendremos acceso a la vivienda.
Las normativas han creado un efecto contrario al esperado, que hubiera mucho menos vivienda de alquiler, y eso provoca que el acceso principal a la vivienda, que sería el alquiler para después poder optar a la compra, sea prácticamente inexistente”.
Jordi Mas ha explicado los cambios demográficos y las nuevas demandas a raíz de los cambios tecnológicos, que han llevado a mucha gente de todo el mundo a querer vivir en Barcelona y Catalunya, y ha lamentado que “durante los últimos años no se ha podido hacer urbanismo a raíz de las consecuencias sociales del estallido de la burbuja inmobiliaria”. “Por lo tanto, tenemos este desajuste entre oferta y demanda, es evidente que tenemos un nivel de demanda muy elevado y una oferta que es limitada”.
Para Xavier Vilajoana, “es la suma de muchas inacciones y de algunas acciones desde mi punto de vista mal entendidas y mal planteadas”. “Lo que es evidente es que hace falta más oferta. Diría que es la única cosa en la que tanto el sector privado, público y cualquier tipo de institución y de actor implicado en el sector estaremos todos de acuerdo”, ha añadido. En cuanto a legislación, como el tope a los alquileres, ha dicho que “en los últimos años se ha legislado un poquito pensando en el corto plazo”.
José García Montalvo ha aportado una comparativa con otras ciudades: “Lo que le pasa a Barcelona le pasa a Berlín, Londres, París, Ámsterdam. Todos tenemos el mismo problema, que es que la gente quiere vivir en las grandes ciudades, que es donde se pagan los mejores salarios, donde hay menos paro, donde se genera la innovación. Este proceso es imparable”. Para resolver este problema, “necesitas unas políticas consistentes y mantenidas durante mucho tiempo, porque no hay medidas milagro, esto es puro populismo”.
Sobre cómo incrementar la oferta, Vilajoana lo tiene claro: “En inmobiliario, o creces en vertical o creces en horizontal. Hay muchos municipios que no quieren, y es legítimo, pero o nos ponemos de acuerdo todos, mirando por el bien común, o tendremos un problema”. El presidente de la APCE ha instado a los gobiernos a “dar las herramientas” a los ayuntamientos para movilizar suelo, como “aprobar la ley de suelo, que hace tres años que está atascada en el Congreso de los Diputados, pendiente de ser aprobada y de ser modificada técnicamente para que no tengamos la paralización de desarrollos urbanísticos que tenemos”.
Mas le ha respondido que el actual Govern está concienciado de la falta de vivienda y la ha puesto en el foco desde el primer día. “Hay que construir. Todo solar que esté disponible, tiene que tener grúas, pero también es cierto que en este país tenemos un gran potencial, que son las viviendas que en su día eran segundas residencias y que se están transformando en primeras. También existe toda la necesidad de regular estos nuevos usos que están apareciendo a través de las plataformas y que entran en competencia con la vivienda, como pueden ser las viviendas turísticas o algún tipo de vivienda de alquiler temporal fraudulento”.
Quintana ha introducido el elemento de la movilidad: “No podemos pensar a nivel Barcelona, tenemos que pensar a nivel área metropolitana. La gente quiere vivir cerca del centro, pero si funcionara la Renfe, quizá también podríamos vivir en las afueras, porque si tú me dices pagar 500.000 euros por un piso de 70 metros en el centro de Barcelona, o los mismos 500.000 euros en las afueras, con zona comunitaria, con piscina, con un co-working, etcétera, quizá habría mucha gente que se lo pensaría”. Además, fuera de Barcelona hay más facilidad para encontrar solares para construir grandes promociones de viviendas y que una parte se pueda dedicar a protección oficial, ha añadido el tesorero de los API. Vilajoana le ha dado la razón: “La movilidad es clave”.
El tope a los alquileres
Después de las coincidencias, han llegado los choques, cuando hemos hablado de la regulación de los alquileres. Para José García Montalvo, la conclusión es clara: “La regulación de rentas es un tema políticamente muy goloso porque tú vendes al votante que le vas a parar el crecimiento de los alquileres. Y de hecho, como es una norma, se paran y bajan. Lo que no le dices al votante es que no va a encontrar una vivienda de alquiler. Ni le dices que la cola ha aumentado”.
“No puedes intentar coger agua del mar con las manos, intentas cogerla y se te escapa, se te va saliendo. Si intentamos hacer este tipo de políticas que son realmente políticas mágicas porque lo resuelves todo con una sola medida, pues lo que sucede es que empieza a escapársete de las manos y se te escapa por otros sitios: el turístico, el de temporada, etc.”, ha añadido el catedrático de la UPF.
Jordi Mas ha defendido que “la contención de rentas está funcionando, se están limitando los precios”, pero ha admitido que “hay ciertos porcentajes de incumplimiento, que están detectados y que se irá trabajando para resolverlos”. El director general de Vivienda ha criticado las “consecuencias tremendas” de la regulación que a menudo se difunden, porque “la realidad es que el parque de viviendas en alquiler está creciendo en Catalunya y estamos dando mucha estabilidad a las personas que viven de alquiler”.
“Tenemos un mercado del alquiler muy estabilizado, y esta estabilización lo que hace es que la gente que vive de alquiler se pueda plantear mejor la capacidad de ahorro y se pueda plantear la compra porque prácticamente todo el mundo que vive de alquiler, en el fondo, lo que quiere es acabar comprando”, ha añadido, y ha mencionado un estudio del Observatorio Metropolitano de la Vivienda, “que dice que un joven con sueldos normales de joven, con un alquiler normal que ahora está estabilizado, tiene una capacidad de ahorro que le permitiría comprarse un piso al cabo de 15 años. En el momento en que nosotros damos la ayuda a los jóvenes, esos 15 años pasan a ser 5”.
Francesc Quintana sí que considera que hay muy poca oferta: “El mercado de alquiler se está convirtiendo en un mercado off market. Cuando tú tienes un piso de alquiler, ni se te ocurra publicarlo en ningún sitio porque tendrás 200 llamadas en 20 minutos. Y le tienes que decir a la gente que no podrá acceder y quizás el mejor inquilino no llegará porque está fuera de este mercado. Y el piso lo acabo alquilando a uno de estos clientes que tengo en cartera o gente que me ha llamado o un amigo que me ha dicho que… estos son los que se lo acaban llevando. Esto no es un mercado sano, es un mercado que está corrompido, entre comillas, por esta dinámica”.
Los lentos plazos de construcción
Si está claro que se tiene que construir más e incrementar la oferta, una de las dificultades son los plazos y los trámites: “La administración puede contribuir, facilitando y dando más certeza sobre las licencias. A mí no me preocupa tanto el tiempo como la certeza, que si se dice que son dos años, sean dos años”, ha dicho José García Montalvo.
Pero el tiempo no es precisamente un elemento para ser optimista. “En APCE España hicimos un estudio justamente con Colliers de la parte de gestión urbanística. Es decir, cuando tú desarrollas urbanísticamente un suelo, para que ese suelo esté disponible para ya pedir licencia para construir, la media de tiempo son 16 años. Cuando planificas, el día 1 te imaginas una promoción, con un tipo de vivienda, etc. Cuando llegas al año 16, todo lo que habías pensado no tiene ningún sentido. En Catalunya tenemos las áreas residenciales que fue muy buena idea en su momento para desarrollar áreas muy concretas, que no se desarrollaron porque no dio tiempo, y están paradas y empantanadas, porque son inviables tal como se plantearon”, ha explicado Xavier Vilajoana.
El empresario promotor ha propuesto que “se aumente la edificabilidad, con número de viviendas de protección oficial” en estas áreas residenciales, que se pueden recuperar. “Tú aumentas un 30% la capacidad de aquella área de hacer viviendas de protección oficial, automáticamente has doblado el número potencial de viviendas de protección oficial, al mismo tiempo que has viabilizado un ámbito que hace 15 años que está parado”.
Jordi Mas ha respondido que “se está trabajando para ver cómo podemos agilizar los plazos”. “Muchas veces el problema con las licencias es que después de la burbuja, teníamos los equipos sobredimensionados, y después de años de no tener prácticamente peticiones de licencias, pues evidentemente los equipos se han ido amortizando. Y cuando llega todo el nuevo impulso pues nos encontramos que son equipos más limitados y que además, como se ha judicializado tantísimo también todo esto, la responsabilidad, el miedo, el pánico a hacer cualquier cosa también lo dificulta”.
“Hemos puesto en marcha el plan 50.000, que ha intentado hacer una lectura de lo que cuesta una vivienda y los alquileres que se están cobrando ahora mismo y qué sería un alquiler asequible y poder articular una serie de ayudas y de financiaciones para que los operadores privados puedan hacer vivienda y puedan ganarse la vida y al mismo tiempo podamos incrementar el parque de viviendas”, ha añadido el director general de Vivienda del Govern.
La especulación y la compra por inversión
El debate no podía obviar que la vivienda se ha convertido en una inversión e incluso especulación, pero el sector cree que este factor no es decisivo en el precio porque no supone una parte importante del mercado. “Se ha demonizado muchísimo al inversor, y esta figura, que es como una especie de nuevo término, de los rentistas, para ir en contra de todo el mundo que tenga una vivienda con alquiler, cuando en España y en concreto en Catalunya la gran mayoría de viviendas están a nombre de pequeños tenedores, de pequeños ahorradores que han ahorrado un dinero y han comprado una vivienda porque siempre se ha dicho que es seguro”, ha dicho Francesc Quintana, que ha instado a “no demonizar a los inversores porque los necesitamos para tener este parque de viviendas en alquiler y les tenemos que dar seguridad jurídica”.
Xavier Vilajoana ha asegurado que “el volumen de compras como inversión ha ido bajando mucho” y les ha quitado importancia. “No podemos pensar que los grandes tenedores de este país, que tienen no llega al 10% de todo el parque de viviendas que hay en el país –y de estos grandes tenedores, el 50% es la administración–, pueden influir. Con el 5% de un mercado es imposible influir en los precios”.
Jordi Mas ha añadido otro factor, el del comprador de segunda residencia en zonas turísticas tensionadas, que es catalán, español y también extranjero. “Esto no es un fenómeno de especulación, pero está generando tensiones, porque hay personas, que trabajan en estas zonas y se encuentran con dificultades”. “¡Cuidado! ¿Dónde ponemos la línea? Estamos dentro de la UE y tenemos esta movilidad europea nos guste o no. En la compra, este tipo de compradores al final tienen los mismos derechos”, ha respondido Vilajoana.
José García Montalvo ha añadido el factor de la aportación económica de este tipo de comprador. “Es que no puedes tener una cosa sin la otra. Es decir, ahora cogemos y hacemos como hace Canadá, que no lo podemos hacer porque la mayor parte son de la Unión Europea, pero a cualquier extranjero le hacemos imposible que pueda comprar una casa aquí. Entonces, ¿qué hacemos con las zonas donde es precisamente este extranjero el que la dinamiza y el que hace que la gente esté allí? Porque esta gente estaría en Barcelona, creándonos un problema aún más grande. Hay que pensárselo con mucho cuidado, porque podemos apretar en un lado y de repente que nos surja el problema por el otro”.
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