Si hi ha un sector al qual tradicionalment els governs d’esquerres, de tots els nivells, han mirat amb recel, és l’immobiliari. Ara, l’emergència que suposa la manca d’habitatge assequible a moltes zones de Catalunya –especialment a Barcelona i la seva àrea metropolitana, però no exclusivament– ha fet que es comencin a trobar i coincideixin en algunes coses. Una d’elles, és que cal incrementar l’oferta i, per fer-ho, s’ha de construir més. Segueixen xocant, però, per la regulació dels lloguers, com s’ha vist a FOCUS ON.
ON ECONOMIA ha celebrat un nou debat de FOCUS ON, el novè, sota el títol Les dificultats d’accés a l’habitatge: un problema amb solució?, en el qual han participat Jordi Mas, director general d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, Xavier Vilajoana, president de l’Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE Catalunya) i d’Espanya (APCE España), Francesc Quintana, secretari i membre de la junta de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC), i José García Montalvo, catedràtic d’Economia de la Universitat Pompeu Fabra.
En el debat han quedat clares les diferències i les coincidències del sector amb l’administració catalana i també amb els economistes. La primera intervenció, per part de Francesc Quintana, ja va deixar clar el posicionament del sector: “La demanda no para de créixer, si no construïm, no tindrem accés a l’habitatge.
Les normatives han creat un efecte contrari del que s'esperava, que hi hagués molt menys habitatge de lloguer, i això provoca que l'accés principal de l'habitatge, que seria el lloguer, per després poder optar a la compra, sigui pràcticament inexistent”.
Jordi Mas ha explicat els canvis demogràfics i les noves demandes arran dels canvis tecnològics, que han portat molta gent de tot el món a voler viure a Barcelona i Catalunya, i ha lamentat que “durant els darrers anys no s'ha pogut fer urbanisme arran de les conseqüències socials de l'esclat la bombolla immobiliària”. “Per tant, tenim aquest desajust entre oferta i demanda, és evident que tenim un nivell de demanda molt elevat i una oferta que és limitada”.
Per a Xavier Vilajoana, “és la suma de moltes inaccions i d'algunes accions des del meu punt de vista, mal enteses i mal plantejades”. “El que és evident és que cal més oferta. Diria que és l'única cosa que tant el sector privat, públic i qualsevol tipus d'institució i d'actor que estigui implicat en el sector estarem tots d'acord”, ha afegit. Pel que fa a legislació, com el topall als lloguers, ha dit que “en els últims anys s'ha legislat una miqueta pensant en el curt”
José García Montalvo ha aportat una comparativa amb altres ciutats: “El que li passa a Barcelona li passa a Berlín, Londres, París, Àmsterdam. Tots tenim el mateix problema, que és que la gent vol viure a les grans ciutats, que és on es paguen els millors salaris, on hi ha menys atur, on es genera la innovació. Aquest procés és imparable”. Per resoldre aquest problema, “necessites unes polítiques consistents i mantingudes durant molt de temps, perquè no hi ha mesures miracle, això és pur populisme”.
Sobre com incrementar l’oferta, Vilajoana ho té clar: “En immobiliari, o creixes en vertical o creixes en horitzontal. Hi ha molts municipis que no volen, i és legítim, però o ens posem d’acord tots, mirant pel bé comú, o tindrem un problema”. El president de l’APCE ha instat els governs a “donar les eines” als ajuntaments per mobilitzar sòl, com “aprovar la llei de sòl, que fa tres anys que està empantanegada al Congrés dels Diputats, pendents de ser aprovada i de ser modificada tècnicament perquè no tinguem la paralització de desenvolupaments urbanístics que tenim”.
Mas li ha respost que l’actual Govern està conscienciat de la manca d’habitatge i l’ha posat en el focus des del primer dia. “Cal construir. Tot aquell solar que estigui disponible, ha de tenir grues, però també és cert que en aquest país tenim un gran potencial, que són els habitatges que en el seu dia eren segones residències i que s'estan transformant en primeres. També hi ha tota la necessitat de regular aquests nous usos que estan apareixent a través de les plataformes i que entren en competència amb l'habitatge, com poden ser els habitatges turístics o algun tipus d'habitatge de lloguer temporal fraudulent”.
Quintana ha introduït l’element de la mobilitat: “No podem pensar a nivell Barcelona, hem de pensar a nivell àrea metropolitana. La gent vol viure a prop del centre, però si funcionés la Renfe, potser també podríem viure als afores, perquè si tu em dius pagar 500.000 euros per un pis de 70 metres al centre de la Barcelona, o els mateixos 500.000 euros als afores, amb zona comunitària, amb piscina, amb un co-working, etcètera, potser hi hauria molta gent que s'ho pensaria”. A més, fora de Barcelona hi ha més facilitat per trobar solars per construir grans promocions d’habitatges i que una part es puguin dedicar a protecció oficial, ha afegit el tresorer dels API. Vilajoana li ha donat la raó: “La mobilitat és clau”.
El topall als lloguers
Després de les coincidències, han arribat les topades, quan hem parlat de la regulació dels lloguers. Per a José García Montalvo, la conclusió és clara: “La regulació de rendes és un tema políticament molt llaminer perquè tu vens al votant que li aturaràs el creixement dels lloguers. I de fet, com que és una norma, s’aturen i baixen. El que no li dius al votant és que no trobarà un habitatge de lloguer. Ni li dius que la cua ha augmentat”.
“No pots intentar agafar aigua del mar amb les mans, intentes agafar-la i se t’escapa, se’t va sortint. Si intentem fer aquest tipus de polítiques que són realment polítiques màgiques perquè ho resols tot amb una sola mesura, doncs el que passa és que comença a escapar-se’t de les mans i se t’escapa per altres llocs: el turístic, el de temporada, etc.”, ha afegit el catedràtic de la UPF.
Jordi Mas ha defensat que “la contenció de rendes està funcionant, s'estan limitant els preus”, però ha admès que “hi ha certs percentatges d'incompliment, que estan detectats i que s'anirà treballant per resoldre'ls”. El director general d'Habitatge ha criticar les “conseqüències tremendes” de la regulació que sovint es difonen, perquè “la realitat és que el parc d'habitatges en lloguer està creixent a Catalunya i estem donant molta estabilitat a les persones que viuen de lloguer”.
“Tenim un mercat del lloguer molt estabilitzat, i aquesta estabilització el que fa és que la gent que viu de lloguer es pugui plantejar millor la capacitat d'estalvi i es pugui fer plantejaments de compra perquè pràcticament tothom que viu de lloguer, en el fons, el que vol és acabar comprant”, ha afegit, i ha mencionat un estudi de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge, “que diu que un jove amb sous normals de jove, amb un lloguer normal que ara està estabilitzat, té una capacitat d'estalvi que li permetria comprar-se un pis al cap de 15 anys. En el moment que nosaltres fem l’ajut als joves, aquests 15 anys passen a ser 5”.
Francesc Quintana sí que considera que hi ha molt poca oferta: “El mercat de lloguer s'està convertint en un mercat off market. Quan tu tens un pis de lloguer, ni se t'ocorri publicar-lo enlloc perquè tindràs 200 trucades en 20 minuts. I li has de dir a la gent que no podrà accedir i potser el millor llogater no arribarà perquè està fora d’aquest mercat. I el pis l’acabo llogant a un d’aquests clients que tinc en cartera o gent que m'ha trucat o un amic que m'ha dit que... aquests són els que s'acaben emportant. Això no és un mercat sa, és un mercat que està corromput, entre cometes, per aquesta dinàmica”.
Els lents terminis de construcció
Si està clar que s’ha de construir més i incrementar l’oferta, una de les dificultats són els terminis i els tràmits: “L'administració hi pot contribuir, facilitant i donant més certesa sobre les llicències. A mi no em preocupa tant el temps com la certesa, que si es diu que són dos anys, siguin dos anys”, ha dit José García Montalvo.
Però el temps no és precisament un element per ser optimista. “A APCE Espanya vam fer un estudi justament amb Colliers de la part de gestió urbanística. És a dir, quan tu desenvolupes urbanísticament un sol, perquè aquest sol estigui disponible per ja demanar llicència per construir, la mitja de temps són 16 anys. Quan planifiques, el dia 1 t’imagines una promoció, amb un tipus d’habitatge, etc. Quan arribes a l'any 16, tot el que havies pensat no té cap sentit. A Catalunya tenim les àrees residencials que va ser molt bona idea en el seu moment per desenvolupar àrees molt concretes, que no es van desenvolupar perquè no va donar temps, i estan aturades i empantanegades, perquè són inviables tal com es van plantejar”, ha explicat Xavier Vilajoana.
L’empresari promotor ha proposat que “s'augmenti l'edificabilitat, amb número d'habitatges de protecció oficial” en aquestes àrees residencials, que es poden recuperar. “Tu augmentes un 30% la capacitat d'aquella àrea de fer habitatges de protecció oficial, automàticament has doblat el número potencial d'habitatges de protecció oficial, al mateix temps que has viabilitzat un àmbit que fa 15 anys que està aturat”
Jordi Mas ha respost que “s’està treballant per mirar com podem agilitzar els terminis”. “Moltes vegades el problema amb les llicències és que després de la bombolla, teníem els equips sobredimensionals, i després d'anys de no tenir pràcticament peticions de llicències, doncs evidentment els equips s'han anat amortitzant. I quan hi ha tot el nou impuls doncs ens trobem que són equips que són més limitats i que a més a més, com que s'ha judicialitzat tantíssim també tot això, la responsabilitat la por, el pànic a fer qualsevol cosa també ho dificulta”.
“Hem posat en marxa el pla 50.000, que ha intentat fer una lectura del que costa un habitatge i els lloguers que s'estan cobrant ara mateix i què seria un lloguer assequible i poder articular un seguit d'ajuts i de finançaments perquè els operadors privats puguin fer habitatge i puguin guanyar-se la vida i al mateix temps puguem incrementar el parc d'habitatges”, ha afegit el director general d’Habitatge del Govern.
L’especulació i la compra per inversió
El debat no podia obviar que l’habitatge s’ha convertit en una inversió i fins i tot especulació, però el sector creu que aquest factor no és decisiu en el preu perquè no suposa una part important del mercat. “S'ha demonitzat moltíssim l'inversor, i aquesta figura, que és com una espècie de nou terme, dels rentistes, per anar en contra de tothom que tingui un habitatge amb lloguer, quan a Espanya i en concret a Catalunya la gran majoria d'habitatges estan a nom de petits tenidors, de petits estalviadors que han estalviat uns diners i han comprat un habitatge perquè sempre s'ha dit que és segur”, ha dit Francesc Quintana, que ha instat a “no demonitzar els inversors perquè els necessitem per tenir aquest parc d'habitatges en lloguer i els hem de donar seguretat jurídica”.
Xavier Vilajoana ha assegurat que “el volum de compres com inversió ha anat baixant molt” i els ha tret importància. “No podem pensar que els grans tenidors d'aquest país, que tenen no arriba al 10% de tot el parc d'habitatges que hi ha al país –i d'aquests grans tenidors, el 50% és l'administració–, poden influir. Amb el 5% d'un mercat és impossible influir en els preus”.
Jordi Mas hi ha afegit un altre factor, el del comprador de segona residència a zones turístiques tensionades, que és català, espanyol i també estranger. “Això no és un fenomen d'especulació, però està generant tensions, perquè hi ha persones, que treballen a aquestes zones i es troben amb dificultats”. “Compte! On posem la línia? Estem dins de la UE i tenim aquesta mobilitat europea ens agradi o no. En la compra, aquest tipus de compradors al final tenen els mateixos drets”, ha respost Vilajoana.
José García Montalvo hi ha afegit el factor de l’aportació econòmica d’aquest tipus de comprador. “És que no pots tenir una cosa sense l'altra. És a dir, ara agafem i fem com fa el Canadà, que no ho podem fer perquè la major part són de la Unió Europea, però a qualsevol estranger li fem impossible que pugui comprar una casa aquí. Llavors, què fem amb les zones on és precisament aquest estranger el que la dinamitza i el que fa que la gent sigui allí? Perquè aquesta gent estaria a Barcelona, creant-nos un problema encara més gran. Cal pensar-s'ho amb molta cura, perquè podem estrènyer en un costat i de sobte que ens sorgeixi el problema per l'altre”.
Pot veure el debat sencer a continuació: