Los jóvenes que pueden y quieren independizarse optan, mayoritariamente, por el alquiler, pues la compra suele ser económicamente inviable, a pesar de algunas medidas, como el Programa de Emancipación de la Generalitat, que reducen el principal problema de la compra: disponer de un ahorro suficiente para afrontar el 20% de la compra que no financia la hipoteca. Pero, volviendo al alquiler, muchas son las dudas y dificultades, que un joven debe afrontar la primera vez que afronta este complicado proceso.

Para ayudar a transitar por este marasmo legal, el Instituto de la Juventud (Injuve), dependiente del Ministerio de Juventud e Infancia, acaba de publicar el documento "Juventud con Derechos. Guía de los derechos de las inquilinas" que aborda a lo larga de una treintena de páginas los derechos de los inquilinos en el alquiler de una vivienda. En este caso, nos centraremos en qué debe tenerse en cuenta durante la firma del contrato. Ocho son las recomendaciones del Injuve para ahorrarse problemas:

Primero. Cláusula de “objeto” del contrato. Debe especificar que “el objeto del contrato es el arrendamiento de una vivienda”, no una habitación ni un alquiler de temporada y, generalmente, aparecerá que la duración es de 1 año prorrogable hasta 5 o 7 años (en función de si es un casero individual o una empresa). Solo así sabremos que nos encontramos ante un contrato de alquiler de larga duración.

Porque si en el contrato se indica que el alquiler es para “uso temporal”, o bien que “no es para uso de vivienda habitual”, hay que tener cuidado porque podría ser un contrato fraudulento, en el que no se aplicarían los plazos de 5 o 7 años a los que tenemos derecho.

Pero si tenemos una necesidad urgente, podemos aceptar estas cláusulas, aunque conviene escribir un correo electrónico al casero y a la inmobiliaria, señalando que, independientemente de lo que ponga en el contrato, necesitamos la vivienda como alquiler de larga duración de vivienda habitual (incluso si ya hemos firmado el contrato). Así, tendrás pruebas si el casero se niega a renovar  el contrato alegando que es solo “por temporada”.

Segundo. Cláusula de “duración” del contrato: En referencia con lo anterior, aunque en tu contrato ponga un año, los alquileres duran 5 o 7 años, según la Ley. Es importante, pues al margen de lo que ponga en el contrato, se renueva automáticamente y de forma obligatoria para el casero hasta un máximo de 5 o 7 años (en función de si el casero es una persona física o una empresa). El inquilino, por su parte, sí puede abandonar el alquiler antes, avisando con 30 o 60 días.

Tercero. El contrato se prorroga 3 años más si no hay rescisión o por zona tensionada: Si ya se han concluido los 5 o 7 años de alquiler y el casero no te envía un burofax comunicando el fin del alquiler con 4 meses de antelación, el contrato se prorroga por 3 años más. Pasado ese plazo, si ninguna de las partes anuncia su voluntad de rescindir el contrato, este se prorroga por un año más hasta que alguien rescinda el contrato (esta situación se llama tácita reconducción).

Si se ha alquilado después del 26 de mayo de 2023 y el piso está en una zona tensionada, transcurridos los 5 o 7 años de duración legal, tienes derecho a una prórroga extraordinaria de 3 años más.

Cuarto. Cláusula de “renta”: importe, actualización y pago del alquiler: El pago es, sin duda, uno de los aspectos más relevantes del contrato de alquiler. El importe de la renta es el que fije el contrato, pero, cuando la vivienda se ubique en una zona tensionada, no podrá ser mayor que la del contrato anterior. La actualización se realiza cada año, y solo si lo pone en el contrato, mediante el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) elaborado por el INE, desde el 26 de mayo de 2023, o con el IPC para contratos anteriores.

Si el casero quiere actualizar la renta más tarde de la fecha en la que se cumple cada anualidad, puede hacerlo, pero solo a partir del mes siguiente de que te comunique la actualización. En ningún caso puede reclamar retroactivamente la actualización de la renta.

El Injuve advierte: Si el casero rechaza el pago de la renta, puede estar intentando que caigas en impago, para luego iniciar un procedimiento de desahucio con el fin de que abandones la casa. En este caso, realiza el pago y comunica por escrito al casero que lo has hecho, que tu pago ha sido rechazado y que quieres pagar la renta, aunque se te esté impidiendo. Si persiste, se deben seguir estos pasos.

  1. Envía un burofax al casero indicado tu voluntad de pago y requiriendo un número de cuenta.
  2. Si no contesta en el plazo de un mes, emite un giro postal al casero (es un envío de dinero a través de las oficinas de Correos.
  3. Si el propietario rechaza el giro postal, debes consignar judicialmente la renta. A tal fin, con el documento de devolución del giro y una copia del burofax, debes acudir a los juzgados de la localidad donde se sitúe la vivienda y allí solicitar instrucciones para ingresar el dinero en una cuenta judicial.

Caso distinto es que se haya llegado a un acuerdo con el casero por escrito de que no se abone una mensualidad a cambio, por ejemplo, de que financies reformas o mejoras en el piso. Se trata de una práctica normal, si ambos estáis de acuerdo.

Quinto. ¿Quién paga los “gastos y suministros” de la casa?: Los suministros son una parte muy importante de los gastos que asumes como inquilino. Ten en cuenta su importe para calcular cuánto te va a costar vivir de alquiler.  El casero debe pagar, salvo que en el contrato figure lo contrario: los gastos de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles y la tasa de basuras y el inquilino, los gastos de luz, agua, gas, internet, etc., que se contabilizan de forma individual en función del gasto realizado.

Sexto. “Obras” en la casa: ¿quién paga los arreglos en la vivienda?: Son frecuentes las obras de mantenimiento, de conservación y de mejora. Las primeras son pequeñas reparaciones derivadas del desgaste y corren a cargo del inquilino. Las obras de conservación son necesarias para que la casa continúe siendo habitable en las condiciones en las que se alquiló, por ejemplo, las averías de electrodomésticos, en instalaciones de agua, climatización, electricidad o sanitarios, salvo casos de mal uso. Corren a cuenta del casero, que no puede subir la renta por ellas.

Si el casero se niega o no efectúa obras de conservación que consideres imprescindibles, tú, como inquilino, tras comunicárselo al casero, puedes pagarlas y exigirle de inmediato la devolución.

Las obras de mejora solo puede hacerlas el inquilino con permiso del propietario. En cambio, si las propone el casero, estás obligado a soportarlas, salvo que puedan razonablemente retrasarse hasta el fin del alquiler. El Injuve previene de que pueden ser una excusa del casero para que abandones la vivienda.

Séptimo. Cláusula que obliga a pagar la mensualidad del “seguro de impago”: Intenta rechazar esta cláusula que cada vez es más frecuente. Impone por contrato al inquilino el pago de las mensualidades del seguro de impago contratado por el casero. Es abusiva y, por tanto, nula o inválida según la Ley. Si el contrato te obliga a pagar las mensualidades del seguro, abónalas, y luego recurre judicialmente para que el juez las anule y tengan que devolverte el dinero con los intereses devengados. Ya existen sentencias en este sentido.

Octavo. La “fianza”: cantidad y proceso de devolución: Por ley, la fianza es de 1 mes de renta. Además, el casero puede exigir una garantía adicional que no puede superar 2 meses de renta. Legalmente, no puedes utilizar la fianza para pagar del último mes del alquiler, aunque es una práctica habitual negociarlo con el casero. ¿Qué hacer, si el casero se niega a devolver la fianza? Es habitual y para evitarlo, debes hacer lo siguiente:

  1. Realiza fotografías y videos del estado de la vivienda el día que entres en ella, y guarda los archivos con su fecha y hora de realización. Documenta cómo están los muebles, persianas, paredes, suelos, techos, barandillas, instalaciones, baños, cocina, etc.
  2. La fianza no se puede utilizar para comprar muebles o electrodomésticos nuevos. Si están estropeados o averiados, la fianza solo puede usarse para repararlos.
  3. La fianza no se puede usar para reparar desperfectos que ya tuviera la casa o generados por el uso normal de la vivienda (o sea, la fianza no paga ni tareas de limpieza, ni agujeros en la pared, ni el parqué rayado).
  4.  El casero sí puede usar la fianza para reparar muebles o electrodomésticos averiados o rotos, o para pagar desperfectos en la casa o los muebles derivados de un mal uso por parte del inquilino.
  5.  Si el casero se niega a devolverte la fianza o no te responde, para recuperarla hay un modelo de reclamación. Y, si no contesta, tendrás que acudir a la vía judicial.