Els joves que poden i volen independitzar-se opten, majoritàriament, pel lloguer, ja que la compra sol ser econòmicament inviable, malgrat algunes mesures, com el Programa d'Emancipació de la Generalitat, que redueixen el principal problema de la compra: disposar d'un estalvi suficient per afrontar el 20% de la compra que no finança la hipoteca. Però, tornant al lloguer, molts són els dubtes i dificultats, que un jove ha d'afrontar la primera vegada que afronta aquest complicat procés.

Per ajudar a transitar per aquest marasme legal, l'Institut de la Joventut (Injuve), dependent del Ministeri de Joventut i Infantesa, acaba de publicar el document "Joventut amb Derechos. Guia dels drets de les inquilines" que aborda a la fluixa d'una trentena de pàgines els drets dels inquilins en el lloguer d'un habitatge. En aquest cas, ens centrarem en el fet que s'ha de tenir en compte durant la firma del contracte. Vuit són les recomanacions de l'Injuve per estalviar-se problemes:

Primer. Clàusula d'"objecte" del contracte. Ha d'especificar que "l'objecte del contracte és l'arrendament d'un habitatge", no una habitació ni un lloguer de temporada i, generalment, apareixerà que la durada és d'1 any prorrogable fins a 5 o 7 anys (en funció de si és un propietari individual o una empresa). Només així sabrem que ens trobem davant d'un contracte de lloguer de llarga durada.

Perquè si al contracte s'indica que el lloguer és per a "ús temporal", o bé que "no és per a ús d'habitatge habitual", cal anar amb compte perquè podria ser un contracte fraudulent, en el qual no s'aplicarien els terminis de 5 o 7 anys que tenim de dret.

Però si tenim una necessitat urgent, podem acceptar aquestes clàusules, encara que convé escriure un correu electrònic al propietari i a la immobiliària, assenyalant que, independentment del que posi al contracte, necessitem l'habitatge com a lloguer de llarga durada d'habitatge habitual (fins i tot si ja hem firmat el contracte). Així, tindràs proves si el propietari es nega a renovar el contracte al·legant que és només per temporada.

Segon. Clàusula de "durada" del contracte: En referència amb l'anterior, encara que al teu contracte posi un any, els lloguers duren 5 o 7 anys, segons la Llei. És important, ja que al marge del que posi al contracte, es renova automàticament i de forma obligatòria per al propietari fins a un màxim de 5 o 7 anys (en funció de si el propietari és una persona física o una empresa). L'inquilí, per la seva part, sí que pot abandonar el lloguer abans, avisant amb 30 o 60 dies.

Tercer. El contracte es prorroga 3 anys més si no hi ha rescissió o per zona tensada: Si ja s'han acabat els 5 o 7 anys de lloguer i el propietari no t'envia un burofax comunicant el final del lloguer amb 4 mesos d'antelació, el contracte es prorroga per 3 anys més. Passat aquell termini, si cap de les parts no anuncia la seva voluntat de rescindir el contracte, aquest es prorroga per un any més fins que algú rescindeixi el contracte (aquesta situació es diu tàcita reconducció).

Si s'ha llogat després del 26 de maig de 2023 i el pis és en una zona tensada, transcorreguts els 5 o 7 anys de durada legal, en tens dret a una pròrroga extraordinària de 3 anys més.

Quart. Clàusula de "renda": import, actualització i pagament del lloguer: El pagament és, sens dubte, un dels aspectes més rellevants del contracte de lloguer. L'import de la renda és el que fixi el contracte, però, quan l'habitatge s'ubiqui en una zona tensada, no podrà ser més gran que la del contracte anterior. L'actualització es realitza cada any, i només si el posa al contracte, mitjançant l'Índex de Referència d'Arrendaments d'Habitatge (IRAV) elaborat per l'INE, des del 26 de maig de 2023, o amb l'IPC per a contractes anteriors.

Si el propietari vol actualitzar la renda més tard de la data en la qual es compleix cada anualitat, pot fer-ho, però només a partir del mes següent que et comuniqui l'actualització. En cap cas no pot reclamar retroactivament l'actualització de la renda.

L'Injuve adverteix: Si el propietari rebutja el pagament de la renda, pot estar intentant que caiguis en impagament, per a després iniciar un procediment de desnonament a fi que abandonis la casa. En aquest cas, efectua el pagament i comunica per escrit al propietari que ho has fet, que el teu pagament ha estat rebutjat i que vols pagar la renda, encara que se t'estigui impedint. Si persisteix, s'han de seguir aquests passos.

  1. Envia un burofax al propietari indicat la teva voluntat de pagament i requerint un número de compte.
  2. Si no contesta en el termini d'un mes, emet un gir postal al propietari (és un enviament de diners a través de les oficines de Correus.
  3. Si el propietari rebutja el gir postal, has de consignar judicialment la renda. A tal finalitat, amb el document de devolució del gir i una còpia del burofax, has d'acudir als jutjats de la localitat on se situï l'habitatge i allà sol·licitar instruccions per ingressar els diners en un compte judicial.

Cas diferent és que s'hagi arribat a un acord amb el propietari per escrit que no s'aboni una mensualitat a canvi, per exemple, que financis reformes o millores al pis. Es tracta d'una pràctica normal, si ambdós esteu d'acord.

Cinquè. Qui paga les "despeses i subministraments" de la casa?: Els subministraments són una part molt important de les despeses que assumeixes com a inquilí. Tingues en compte el seu import per calcular quant et costarà viure de lloguer. El propietari ha de pagar, tret que al contracte figuri el contrari: les despeses de la comunitat, l'Impost de Béns Immobles i la taxa d'escombraries i l'inquilí, les despeses de llum, aigua, gas, internet, etc., que es comptabilitzen de forma individual en funció de la despesa realitzada.

Sisè. "Obres" a la casa: qui paga les reparacions a l'habitatge?: Són freqüents les obres de manteniment, de conservació i de millora. Les primeres són petites reparacions derivades del desgast i van a càrrec de l'inquilí. Les obres de conservació són necessàries perquè la casa continuï sent habitable en les condicions en les quals es va llogar, per exemple, les avaries d'electrodomèstics, en instal·lacions d'aigua, climatització, electricitat o sanitaris, tret de casos de mal ús. Corren a compte del propietari, que no pot pujar la renda per elles.

Si el propietari es nega o no efectua obres de conservació que consideris imprescindibles, tu, com a inquilí, després de comunicar-li-ho al propietari, pots pagar-les i exigir-li immediatament la devolució.

Les obres de millora només pot fer-les l'inquilí amb permís del propietari. En canvi, si les proposa el propietari, estàs obligat a suportar-les, tret que puguin raonablement retardar-se fins i tot final del lloguer. L'Injuve prevé que poden ser una excusa del propietari perquè abandonis l'habitatge.

Setè. Clàusula que obliga a pagar la mensualitat de l'"assegurança d'impagament": Intenta rebutjar aquesta clàusula que cada vegada és més freqüent. Imposa per contracte a l'inquilí el pagament de les mensualitats de l'assegurança d'impagament contractat pel propietari. És abusiva i, per tant, nul·la o invàlida segons la Llei. Si el contracte t'obliga a pagar les mensualitats de l'assegurança, abona-les, i després recorre judicialment perquè el jutge les anul·li i hagin de tornar-te els diners amb els interessos meritats. Ja existeixen sentències en aquest sentit.

Octau. La "fiança": quantitat i procés de devolució: Per llei, la fiança és d'1 mes de renda. A més, el propietari pot exigir una garantia addicional que no pot superar 2 mesos de renda. Legalment, no pots utilitzar la fiança per pagar de l'últim mes del lloguer, encara que és una pràctica habitual negociar-lo amb el propietari. Què fer, si el propietari es nega a tornar la fiança? És habitual i per evitar-ho, has de fer el següent:

  1. Realitza fotografies i vídeos de l'estat de l'habitatge el dia que entris en ella, i guarda els arxius amb la seva data i hora de realització. Documenta com estan els mobles, persianes, parets, terres, sostres, baranes, instal·lacions, banys, cuina, etc.
  2. La fiança no es pot utilitzar per comprar mobles o electrodomèstics nous. Si estan espatllats o avariats, la fiança només pot utilitzar-se per reparar-los.
  3. La fiança no es pot utilitzar per reparar desperfectes que ja tingués la casa o generats per l'ús normal de l'habitatge (o sigui, la fiança no paga ni tasques de neteja, ni forats a la paret, ni el parquet ratllat).
  4. El propietari sí que pot utilitzar la fiança per reparar mobles o electrodomèstics avariats o trencats, o per pagar desperfectes a la casa o els mobles derivats d'un mal ús per part de l'inquilí.
  5. Si el propietari es nega a tornar-te la fiança o no et respon, per recuperar-la hi ha un model de reclamació. I, si no contesta, hauràs d'acudir a la via judicial.