El frau i l'intrusisme en el camp dels agents immobiliaris continua imperant arreu i cada vegada són més els consumidors afectats per les males praxis professionals. Internet i les xarxes han donat lloc a estafes de tot tipus i ha obsequiat amb més marge als mals representants d'aquesta professió per jugar amb els usuaris, però també els professionals, que fa anys que es lamenten de la manca de regulació en el sector i de l'intrusisme que això comporta. Però, com podem triar un agent immobiliari sense que ens prenguin el pèl?

Catalunya marxa a un altre ritme que la resta de l'Estat i, des de fa set anys, ja té regulació i, de moment, és l'únic territori que en té. Això no vol dir, però, que s'hagi eradicat el frau -ni molt menys- perquè poca gent coneix l'existència del registre d'agents immobiliaris -que regula les pràctiques professionals- i, a més, pocs inquilins o compradors tenen idea de la seva obligatorietat i, sobretot, de la importància que representa per al consumidor.

Segons ha explicat el Director Operatiu per la Coordinació dels Sistemes d'Informació i Atenció Ciutadana i responsable del registre, Xavier Roig, a El Nacional, en un primer moment "no era necessari fer una campanya de publicitat [del registre] perquè la pròpia bombolla immobiliària ja va corregir-ho". Ara, però, senten la necessitat de fer-ho. I més encara tenint en compte que la no obligatorietat d'inscriure's al col·legi professional va generar fa anys la idea entre la societat que qualsevol persona podia dedicar-se a aquesta professió.

De fet, l'Associació Professional d'Experts Immobilaris (Apei) va estimar fa uns anys que el 25% de les agències immobiliàries no hi estaven inscrites i auguren que aquest percentatge no hauria canviat gaire si el tornessin a calcular, tot i que, segons s'ha lamentat el president de l'Apei de tota Espanya, Oscar Martínez, a aquest mitjà "ara és molt difícil calcular el percentatge d'agents no inscrits" perquè, amb el boom immobiliari "va haver-hi moltes immobiliàries que van tancar i continuen fent les seves feines des de casa", per tant, "és un mercat ocult incontrolable".

Agències legals

Una agència "fiable" sempre mostrarà de manera visible el seu identificador com a agent homologat, que serà el següent, motiu pel qual val la pena tenir present aquesta imatge:

Però no només això. Hi ha molts més elements que es poden reclamar o denunciar si el client hi detecta alguna irregularitat i que tampoc són gaire coneguts. Justament per això, podria ser que l'Agència Catalana de Consum només hagi rebut 155 reclamacions el 2015 en relació als agents immobiliaris del total de 16.093 reclamacions rebudes aquell any. Això representa menys d'un 1% de totes les reclamacions. 

Ara bé. De les 468.934 visites que va rebre Consum el 2015, més de 10.000 cercaven el terme 'Habitatge' que, com a tema, és el tercer més buscat a la seva web.

A banda d'això, val a dir que aquestes 155 reclamacions de què parlàvem, estan relacionades amb els "agents immobiliaris", però dins la tipologia d'infraccions sancionades per Consum s'inclou un 49,9% de "clàusules i pràctiques abusives", un 15,93% de "pràctiques comercials deslleials" i un 11,57% en conceptes de "prestació de servei", entre altres com "alteració, adulteració, frau o engany" o "incompliment d'obligacions d'atenció als consumidors", que també podrien estar relacionades amb les pràctiques de les agències perquè, de fet, algunes han estat sancionades per vulnerar, fins i tot, els drets lingüístics.

Sovint, en aquestes qüestions es coordinen l'Agència d'Habitatge de Catalunya amb l'Agència Catalana de Consum, que es complementen entre elles. Per exemple, si es detecta que un agent no està inscrit al registre, es pot fer la queixa a Habitatge que, si confirma que realment no hi és, es posarà en contacte amb Consum per actuar d'ofici investigant més a fons i fent una sèrie de requeriments. Però posem per cas que una agència no disposa de fulls de reclamació. Aquesta denúncia s'haurà de fer a Consum i no a Habitatge perquè són qüestions relacionades exclusivament amb el consumidor.

Quins són els fraus més freqüents?

Consum s'encarrega de "constatar presumptes infraccions administratives", és a dir, "incompliments de la normativa vigent aplicable al sector de la intermediació immobiliària en l’àmbit de les relacions de consum".

Així ho han explicat fonts de l'Agència Catalana de Consum a aquest diari, que posen damunt la taula que els incompliments més freqüents en el sector solen ser els següents:

  • L’existència de clàusules abusives en els contractes
  • Les pràctiques comercials deslleials enganyoses
  • La manca d’inscripció en el Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya
  • La manca d’informació de l’etiqueta d’eficiència energètica a les publicitats o ofertes d’habitatges en venda o lloguer
  • La manca de formalització de la nota d’encàrrec amb el client
  • Els incompliments dels requisits aplicables als establiments (manca de fulls oficials de queixa, reclamació i denúncia; manca de cartells informatius; irregularitats en la documentació; incompliments dels drets lingüístics dels consumidors en la documentació i informació de caràcter fix; etc.).

Protegir el client...

L'objectiu principal del registre és donar garanties a la ciutadania i "protegir el consumidor", tal i com assegura Roig, però també pretén ser un "segell de qualitat" per a l'agent i una oportunitat per "definir noves polítiques d'habitatge" per a l'administració.

Es tracta, doncs, d'una eina que serveix perquè els clients puguin discernir de les agències que donen garanties de les que no ho fan, i per les agències per diferenciar-se de les que no compleixen amb els requisits.

...i homologar l'agent

Molts agents estan "cansats" de veure com l'intrusisme professional continua vigent. Un d'ells posa de manifest que "com a gestor i assessor immobiliari visc situacions en què m'alegra estar en una comunitat que regula els qui poden intervenir en el sector immobiliari, encara que continuïn existint situacions de males pràctiques".

Malgrat que tots els agents immobiliaris han de complir els requisits imprescindibles per poder inscriure's al registre, hi ha molts que estan exercint com a tal i que no es poden trobar inscrits i això passa, segurament, perquè no compleixen alguna de les condicions que estableix el Departament d'Habitatge de la Generalitat: d'ubicació i atenció, de captació i actuació professional i de solvència. La inscripció al registre és gratuïta.

Castigar l'intrusisme?

L'intrusisme està castigat pel Codi Penal a l'article 403 amb entre sis mesos i dos anys de presó "si el culpable exerceix els actes a què es refereix l'apartat anterior [atribuir-se públicament la qualitat de professional emparada pel títol requerit] en un local o establiment obert al públic en què s'anunciï la prestació de serveis propis d'aquella professió".

Ara bé, en cas que a Catalunya una agència no estigui inscrita, és l'Agència Catalana de Consum qui té la potestat per sancionar-les. De fet, fins al juliol del 2016 han sancionat 49 agències per "incomplir la llei d'habitatge a Catalunya" amb un import de 87.500 euros, 33 de les quals van ser multades per no estar inscrites al registre i no disposar d'informació sobre l'etiqueta d'eficiència energètica. Altres sancions han anat sobre el fet de no disposar d'assegurança de caució, per "obstruir feines inspectores", per vulnerar drets lingüístics i per no disposar de fulls de reclamacions.

Falta de controls

El problema, però, com en molts altres terrenys, és "la manca de controls", com posa de manifest el president de l'Apei, que afegeix que "hi ha una dificultat de seguiment i de mitjans per fer-ho" i això, assegura, "talla bastant la possibilitat que els intrusos proliferin". Si a aquest fet s'hi suma el desconeixement del consumidor, el lliure mercat en el camp dels agents immobiliaris continua imperant sense vigilància i, en la majoria dels casos, sense sanció.

A més, una agència homologada sempre obligarà al llogater a proporcionar la cèdula d'habitabilitat i el certificat d'eficiència energètica i això es converteix en un punt negatiu pels agents legals perquè, segons explica Martínez, molts dels seus clients prefereixen anunciar els seus pisos directament als portals d'Internet on "no hi ha cap mena de control", poden publicitar-se de manera gratuïta si és un particular i, a més, allargar l'execució de, per exemple, el certificat energètic. 

"Un portal és un aparador igual que el meu", es lamenta el president de l'Apei, que ho justifica posant damunt la taula que, mentre ells s'esforcen "al màxim" i paguen tots els impostos i altres taxes, d'altres no ho fan i "no els passa res".

Bombolla immobiliària

Ja s'ha mencionat abans, però val la pena incidir en aquesta qüestió. Quan va esclatar la bombolla immobiliària -i en això coincideixen totes les fonts consultades-, molts agents van deixar la professió. Però només teòricament.

Segons l'Apei, "molts van desaparèixer perquè no eren capaços de mantenir-se en un mercat molt difícil, però molts continuen treballant des de casa perquè coneixen el mercat i saben com adaptar-se a un client".

Precisament per això, com assegura el responsable del registre, abans no hi havia la necessitat de publicitar-lo, però ara que tots aquests suposats professionals han tornat a la càrrega, cal donar-lo a conèixer.

Fama cremada

"Durant el boom hi va haver tal batibull i de gent que va fer molts diners que la fama s'ha quedat allà", es lamenta el president de l'Apei. Mentrestant, Leopoldo Bello, un agent immobiliari de Barcelona registrat amb el número d'Aicat 2561, titlla de "gran vergonya" aquesta situació i assegura que abans que existís el registre "això era can pixa", però que, igualment, mentre ells són els "tontos" que ho compleixen tot, d'altres actuen de manera "pirata" i "a sus ancha es Castilla" o, en aquest cas, "a sus ancha es Catalunya".

Així les coses. La regulació dels agents immobiliaris és imprescindible per al client i, de fet, és la principal preocupació de totes les institucions i associacions que es dediquen a llogar o vendre pisos.

Ara bé. La fama dels professionals s'ha vist molt perjudicada perquè aquells que treballen dins la legalitat i compleixen totes les normes encara han d'anar veient com es critica la professió i com, a més, els que li han donat aquesta connotació negativa, continuen exercint al marge de la llei i sense cap tipus de penalització.