La ralentización de la economía también se reflejará, especialmente durante la primera mitad de 2023, en el sector inmobiliario y, más concretamente, en las decisiones de los inversores estatales e internacionales. La cautela será la actitud predominante. Algo que ya vino detectándose en el último trimestre del pasado año, lo que no impidió que el balance anual dejara un saldo positivo de entre 15.000 y 17.000 millones invertidos, con crecimientos del orden del 30% anual. "Un comportamiento ciertamente activo", destaca Christian Gracia, director de Inversión, Suelo y Obra Nueva de la consultora inmobiliaria Forcadell, especialmente si se compara con un sector en Europa, con claros signos de ralentización y una caída de un 18%, datos que aporta la consultora CBRE en su balance anual.
El último informe de Forcadell sobre el mercado de inversión inmobiliaria alerta de la actitud de prudencia y wait & see que se ha apoderado del mercado de capital por la incertidumbre económica y los indicadores validando un cambio de ciclo económico. “Las previsiones apuntan a un desarrollo de la inversión inmobiliaria en 2023, con la misma actitud de prudencia, por lo menos a lo largo del primer semestre, con un ajuste de la inversión total", expone el informe. Ello implica que las decisiones se analizan con más exhaustividad por los posibles riesgos que pueden ir aparejados a las operaciones. Además, los criterios ESG, la flexibilidad o el confort se han convertido en factores determinantes para los inversores, quienes priorizaran los activos de calidad frente al resto, generando una polarización entre los activos de mayor y menor interés”, destaca Christian Gracia. Los expertos de CBRE apuntan, por su parte, que si bien el primer semestre será de cautela y contención, a medida que avance la segunda mitad del año con la esperada recuperación del pulso económico, el sector podría rehacerse, tomando en este caso el liderazgo los principales mercados europeos.
En la radiografía por sectores que realizan las consultoras inmobiliarias destaca la inversión que se destinó el año pasado al sector residencial, que batió nuevos récords, acaparando el 25% del total invertido, es decir, del orden de los 4.000-5.000 millones de euros. Según datos de Forcadell, casi la mitad de las inversiones en residencial han tenido su destino en el segmento residencial alquiler, de manera que se ha potenciado los proyectos de obra nueva que se destinarán luego al mercado del alquiler, en vez de a su venta. El endurecimiento de las condiciones de financiación y el incremento del precio de la vivienda han sido clave para el impulso a la vivienda en alquiler. Por su parte, las residencias de estudiantes y los espacios de coliving, alcanzaron cotar importantes de inversión, así como el interés cada vez más amplio entre los inversores por invertir en residencias para personas mayores.
Con un volumen similar de recursos, unos 4.000 millones, el sector del retail acaparó también la atención de los inversores el pasado año, en España. Los expertos de Forcadell apuntan que esta cifra se sitúa ya a niveles previos a la pandemia, con los centros comerciales y los locales situados en las zonas más comerciales y céntricas de las ciudades (high street) concentraron la mayor parte de las operaciones de inversión en España. "La vuelta de los consumidores a las tiendas físicas ha permitido volver a unos volúmenes de venta similares a los alcanzados antes de la pandemia, si bien el encarecimiento de los productos perfila un consumidor con ganas de comprar, pero que se mueve en busca de promociones y ofertas. La dinámica del mercado de inversión apunta a que el producto prime high street y los supermercados seguirán despertando interés inversor en 2023", según la inmobiliaria.
Riesgos más elevados en la logística
La cautela hará acto de aparición, muy concretamente, en el sector logístico. La escasez de oferta, de demanda elevada y de costes de construcción por encima de lo habitual son elementos que aumentan los riesgos para el inversor. Ello es debido a qué, estos condicionantes, tensionan las rentas y reducen la rentabilidad y "los inversores analizarán todas las operaciones con gran detenimiento", explica Christian García. “Aunque no se contempla la desestimación de nuevos proyectos, sí se prevé cierta desaceleración en aquellos que conlleven riesgo asociado, básicamente por la incertidumbre y por factores como la falta de suelo, unas condiciones de financiación restrictivas y unos costes elevados de materiales y mano de obra”, puntualiza.
Otro elemento a tener en cuenta, sobre todo en el primer semestre de 2023, es la coyuntura, el teletrabajo y los modelos híbridos de espacios de trabajo han alterado el segmento de las oficinas, también afectado por la crisis de las tecnológicas en algunas ciudades como Barcelona y ha dejado de ser el principal receptor de la inversión inmobiliaria. Ya en 2022 se ha llevado únicamente un 15% de los recursos, según datos de CBRE, sobre los 3.000 millones.