La normativa del IRPF contempla un beneficio fiscal de enorme relevancia para los contribuyentes de mayor edad. Las personas que han cumplido 65 años pueden transmitir su vivienda habitual sin tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial generada, un punto que suele generar dudas pero que la regulación deja claramente establecido. Y lo más importante: esta ventaja no se limita únicamente a la venta del inmueble.
La exención también se aplica cuando la vivienda se dona. Es decir, un propietario mayor de 65 años puede ceder su vivienda habitual y no pagar IRPF por la posible revalorización acumulada durante años. No es una interpretación flexible ni una laguna normativa, sino un criterio en la legislación como en la doctrina administrativa.
Requisitos que exige Hacienda para deducir
Para que la exención resulte válida, el primer requisito es que el donante debe tener 65 años o más en el momento de la transmisión. No se trata del ejercicio fiscal completo ni del año natural, sino de la fecha exacta en la que se formaliza la operación. Desde el día en que se cumplen los 65 años, el beneficio puede aplicarse.
El segundo elemento clave es la consideración de vivienda habitual. A efectos fiscales, Hacienda exige que el contribuyente haya residido en el inmueble durante al menos tres años continuados. Existen excepciones justificadas como traslados laborales, situaciones familiares o problemas de salud, pero la regla general gira en torno a ese periodo mínimo de residencia efectiva.
Otro aspecto relevante es que la transmisión puede adoptar distintas formas. La exención no distingue entre operaciones onerosas o lucrativas. Por tanto, quedan cubiertas la venta, la donación, la permuta e incluso fórmulas como la transmisión de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, una opción habitual en la planificación patrimonial de personas mayores.
La exención no elimina el pago de todos los impuestos
Conviene subrayar un matiz fundamental, ya que el beneficio opera exclusivamente en el IRPF del donante. Quien transmite la vivienda no tributa por la ganancia patrimonial. Eso sí, la operación no queda libre de otras obligaciones fiscales. El receptor del inmueble, por ejemplo, deberá afrontar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Asimismo, puede generarse la plusvalía municipal, cuya aplicación depende de la normativa del ayuntamiento correspondiente. Este tributo grava el incremento del valor del suelo urbano y funciona de forma independiente al IRPF, por lo que la exención estatal no lo anula automáticamente.
Así pues, la ley busca evitar que la edad se convierta en un obstáculo para reorganizar el patrimonio, facilitar transmisiones familiares o adoptar decisiones económicas sin penalizaciones desproporcionadas. No es una medida reciente ni excepcional, sino un mecanismo asentado desde hace años en el sistema tributario.