La retracció de la compravenda motivada per la inflació i l'encariment de les hipoteques dibuixa un mercat del lloguer marcat per l'augment de la demanda i una oferta cada vegada més escassa i pressionada per l'intervencionisme, segons la novena edició de l'informe sobre el 'Mercat de lloguer residencial a Espanya 2022', elaborat per la plataforma d'investigació i anàlisi del mercat Servihabitat Trends, que assenyala que l'oferta d'habitatges de lloguer es va reduir un 50% en dos anys i el preu va créixer per sobre del 6%.

El director general de Negoci de Gestió Patrimonial de Servihabitat, Juan Carlos Álvarez, va admetre que "ara que estem a la zona baixa del cicle econòmic, el desplaçament cap aquest model habitacional s'incrementa i imposa desafiaments que s'han d'enfrontar des d'un coneixement sòlid i professional i des de la seguretat jurídica".

En aquest sentit, Álvarez va afegir que "es porta insistint molt temps en què, sense un parc d'habitatge de lloguer social i assequible, els pedaços conjunturals únicament tendeixen a aprofundir els desequilibris", insistint que la col·laboració publicoprivada és l'única sortida "perquè accedir a un habitatge de lloguer sigui una opció flexible que conforti a tot el rang de nivells socioeconòmics".

El nombre d'habitatges de lloguer a Espanya es redueix un 26,8% respecte a l'any passat, situant-se al voltant els 67.200 habitatges. Tenint en compte que la xifra va ser de 134.000 el 2020, estaríem davant d'una caiguda del 50% en dos anys.

A nivell regional, l'enfonsament ha estat especialment notable a les Canàries i la Comunitat de Madrid, on l'últim any l'oferta s'ha reduït a la meitat, així com en la Comunitat Valenciana i les Balears, on l'ajustament supera el 30%. Per sobre del 20% s'han col·locat Catalunya i Andalusia.

Molts propietaris abandonen perquè no estan d'acord amb una normativa que els penalitza. Aquells amb necessitat de liquiditat han decidit posar el seu actiu a la venda, però també n'hi ha que han preferit deixar-lo buit per no exposar-se a potencials impagaments.

Així mateix, l'increment del parc existent que depèn de la inversió institucional avança de forma molt lenta. En aquesta línia, el temps que es tarda a llogar un habitatge ha descendit moderadament per la reducció de l'oferta i per la creixent mobilització de la demanda que ha decidit posposar la compra. Actualment, un habitatge tarda una mitjana de 53 dies en llogar-se.

Preu mitjà

El preu mitjà d'un habitatge de lloguer d'un habitatge de 80-90 metres quadrats passa dels 826 euros mensuals de mitjana el 2021 als 877 el 2022, creixent un 6,2% i recuperant part del terreny perdut. No obstant això, encara no assoleix la renda registrada el 2020, fixada en 884 euros mensuals.

Les famílies incapaces de complir unes condicions de solvència satisfactòries per obtenir finançament hipotecari es veuen abocades a recórrer a l'arrendament, la qual cosa, unit a la retallada de l'oferta disponible, eleva les mensualitats.

La Comunitat de Madrid (1.220 euros), Catalunya (1.156), Illes Balears (1.108) i País Basc (1.036) són les comunitats autònomes amb rendes superiors a la mitjana nacional. Es tracta de regions on es concentra l'activitat laboral i formativa. En l'altre costat hi ha Extremadura (462 euros) i Castella-La Macha (494), "opcions interessants sempre i quan sigui possible teletreballar o s'emprengui algun negoci", indica l'anàlisi.

La rendibilitat dels habitatges de lloguer se situa en el 6,2%, només una dècima més que el 2021, però sis per sota que el 2020. La Regió de Múrcia (7,7%), Cantàbria (7,1%), Catalunya (7%) i Castella-La Mancha (6,7%) són les zones en les quals el lloguer ofereix els retorns més alts, mentre que Balears (4,5%) és la que menys profit genera els llogaters.

La lleu millora en la taxa de rendibilitat indica que el caràcter de valor refugi de l'habitatge roman inalterable, malgrat que en aquests moments no pot batre a la inflació. A futur, les previsions assenyalen cap a una moderació en els preus de venda, per la qual cosa la rendibilitat podria donar ràtios molt atractives a aquells que decideixin comprar per llogar amb fons propis i introduir un actiu de qualitat dins de la seva cartera patrimonial.

L'empenta del lloguer va perdre una mica de força en els últims dos anys, fregant el 19% tant el 2021 com el 2022 i superant el 22% si sumem els lloguers amb algun tipus de subvenció.

Les dificultats econòmiques tornaran a esperonar aquest mercat el 2023. Aquells que tenien pensat convertir-se en propietaris adoptaran una actitud de cautela i espera, dilatant la seva estada en habitatges de lloguer.

A més, la demanda cap aquesta fórmula de tinença s'ampliarà en els casos en els quals s'hagi esgotat l'estalvi acumulat i la situació laboral sigui compromesa. L'edat mitjana del llogater a Espanya ha passat dels 33,4 als 32,6, la qual cosa constata que durant aquest període hi ha hagut més oportunitats per accedir a un habitatge de propietat per part d'un perfil més jove.

Tot i així, resulta significativa la cronificació de la problemàtica que porten els menors de 35 anys i que impedeix que assoleixin el zenit del seu pla de vida immobiliari amb l'adquisició del seu primer habitatge. Segons la Xarxa d'agents col·laboradors (APIs) de Servihabitat, el grup de llogaters més nombrós és el que va dels 26 als 35 anys, que va guanyar 2,1 punts l'any passat, mentre que el 2022 en va engreixar 3,4 més.

La preferència per llogar un habitatge amb terrassa i jardí continua sent en el full de ruta dels llogaters en l'època postpandèmia. També continua vigent la petició de balcó, un altre dels elements heretats del confinament.

Els habitatges amb més superfície consoliden la seva posició, però els emplaçaments allunyats del centre, en poblacions més petites o en entorns rurals van perdent pes. La recerca d'aïllament ha donat pas en ressorgir de les ciutats.

Habitatge social

A finals de 2021 Espanya explicava amb 1,4 milions d'habitatges socials davant un total de 25,9 unitats que configuren el parc residencial espanyol. D'altra banda, els habitatges acabats que van obtenir la qualificació provisional de protegides l'any passat van suposar el 13,5% del total, però en quedar-nos només amb les que finalment van obtenir la qualificació definitiva el percentatge es redueix al 10,2%.

Aquest limitat 'estoc' té que veure no tant amb la rigidesa de les condicions que s'han de complirper accedir una d'elles, ja que els registres de demandants d'habitatge protegit compten amb llargues llistes d'espera, sinó amb la falta d'una resposta estructurada i uniforme per sumar volum a aquesta tipologia.

El diàleg i la col·laboració entre totes les parts implicades al sector immobiliari és el punt de partida per convertir l'habitatge social en una qüestió d'Estat.