Comprar un habitatge en nua propietat pot semblar una oportunitat extraordinària: adquirir un immoble molt per sota del seu preu de mercat i esperar fins a recuperar el ple domini. Sergio, assessor immobiliari, adverteix que aquesta rebaixa té una explicació. "Ningú dona duros a quatre pessetes". El comprador obté la propietat, però l'usufructuari conserva el dret a utilitzar l'habitatge mentre duri l'usdefruit.
Aquest termini és el primer risc. Si l'usdefruit és vitalici, ningú sap quan acabarà. Una operació que sembla rendible sobre el paper pot obligar a esperar deu, quinze o vint anys abans d'entrar a l'habitatge, llogar-lo o vendre'l com un immoble lliure. Durant aquest període, els diners romanen immobilitzats i hi ha poques possibilitats de gaudir directament de l'actiu.
El descompte paga l'espera
Per això Sergio recomana desconfiar de la idea que una nua propietat barata equival automàticament a una ganga. El preu incorpora el valor econòmic de l'usdefruit. Com més jove sigui qui conserva aquest dret, més gran pot ser l'espera i, normalment, més gran hauria de ser el descompte. A més, vendre després la nua propietat pot ser més difícil que vendre un habitatge disponible immediatament.
@sergioexcellencecircle El que NINGÚ et compta de la nua propietat. Tres secrets, i el tercer és el pitjor que et pot passar 👇 🔁 Reposició: vídeo antic que segueix igual de vigent. Estic de vacances, torno aviat. Comprar un habitatge més barat deixant una persona vivint-hi amb usdefruit. Normalment jubilats, als quals ajudes a no viure només d'una pensió baixa. Fins aquí, tot bonic. 1️⃣ Si aquesta nua propietat ha arribat a un portal immobiliari, és que un inversor professional ja la va descartar. Als portals sol arribar el que la resta no ha volgut. Compte amb les suposades oportunitats. 2️⃣ Potser esperes 10 o 20 anys. I quan arribi el dia, el desgast t'obligarà a reformar-la. Menys marge del que havies calculat… i molts anys perduts. 3️⃣ El problema: t'avisen que l'usufructuari ha mort, vas, piques el timbre… i t'obre el fill, que fa anys que hi viu. Podries passar de tenir una nua propietat a tenir un pis ocupat per una persona en situació vulnerable. Cada cas depèn de les seves circumstàncies, però l'ensurt ja el tens. Que us quedi clar: ningú dona duros a quatre pessetes. T'has trobat alguna vegada amb això? Et plantejaries comprar una nua propietat tal com estan els preus? 👇 Segueix-me per a més. #nudapropiedad #inversioninmobiliaria #sergioexcellence #ExcellenceCircle
♬ sunet original - 🪽 𝐀ᴍy 📖 𝐑ɪɴ𝐜𝐚𝐧 🪽
També cal revisar qui paga cada despesa. El Codi Civil atribueix generalment a l'usufructuari les reparacions ordinàries i al propietari les extraordinàries, encara que el títol de constitució pot introduir particularitats. Una derrama important, una reparació estructural o determinades despeses poden reduir considerablement la rendibilitat prevista i aparèixer molts anys abans de poder utilitzar el pis.
El problema no acaba en morir l'usufructuari
Un altre punt delicat és comprovar exactament qui ocupa l'habitatge i amb quin títol. L'usufructuari té dret a gaudir-la i fins i tot pot arrendar-la mentre subsisteixi el seu dret. Quan l'usdefruit acaba, normalment per defunció si era vitalici, el nu propietari consolida el ple domini i ha de recuperar la possessió conforme a la situació jurídica existent en aquell moment.
Si un fill o una altra persona roman a dins sense un dret vigent, el propietari pot trobar-se amb un problema de recuperació de la possessió que requereixi actuacions legals. No significa que tota nua propietat amagui un ocupant ni que aparèixer en un portal provi que altres professionals la van descartar. Però sí que obliga a estudiar escriptura, usdefruit, ocupants, càrregues, comunitat, derrames i estat de l'immoble. El veritable negoci no consisteix a comprar barat, sinó a descomptar el temps, les despeses i els riscos. Abans de signar, l'operació ha d'analitzar-se com una inversió il·líquida de llarg termini.