Comprar una vivienda en nuda propiedad puede parecer una oportunidad extraordinaria: adquirir un inmueble muy por debajo de su precio de mercado y esperar hasta recuperar el pleno dominio. Sergio, asesor inmobiliario, advierte de que esa rebaja tiene una explicación. “Nadie da duros a cuatro pesetas”. El comprador obtiene la propiedad, pero el usufructuario conserva el derecho a utilizar la vivienda mientras dure el usufructo.
Ese plazo es el primer riesgo. Si el usufructo es vitalicio, nadie sabe cuándo terminará. Una operación que parece rentable sobre el papel puede obligar a esperar diez, quince o veinte años antes de entrar en la vivienda, alquilarla o venderla como un inmueble libre. Durante ese periodo, el dinero permanece inmovilizado y existen pocas posibilidades de disfrutar directamente del activo.
El descuento paga la espera
Por eso Sergio recomienda desconfiar de la idea de que una nuda propiedad barata equivale automáticamente a una ganga. El precio incorpora el valor económico del usufructo. Cuanto más joven sea quien conserva ese derecho, mayor puede ser la espera y, normalmente, mayor debería ser el descuento. Además, vender después la nuda propiedad puede ser más difícil que vender una vivienda disponible inmediatamente.
@sergioexcellencecircle Lo que NADIE te cuenta de la nuda propiedad. Tres secretos, y el tercero es lo peor que te puede pasar 👇 🔁 Reposición: vídeo antiguo que sigue igual de vigente. Estoy de vacaciones, vuelvo pronto. Comprar una vivienda más barata dejando a una persona viviendo allí con usufructo. Normalmente jubilados, a los que ayudas a no vivir solo de una pensión baja. Hasta aquí, todo bonito. 1️⃣ Si esa nuda propiedad ha llegado a un portal inmobiliario, es que un inversor profesional ya la descartó. A los portales suele llegar lo que el resto no ha querido. Cuidado con las supuestas oportunidades. 2️⃣ Lo mismo esperas 10 o 20 años. Y cuando llegue el día, el desgaste te obligará a reformarla. Menos margen del que habías calculado… y muchos años perdidos. 3️⃣ El problemón: te avisan de que el usufructuario ha fallecido, vas, picas el timbre… y te abre el hijo, que lleva años viviendo allí. Podrías pasar de tener una nuda propiedad a tener un piso ocupado por una persona en situación vulnerable. Cada caso depende de sus circunstancias, pero el susto ya lo tienes. Que os quede claro: nadie da duros a cuatro pesetas. ¿Te has encontrado alguna vez con esto? ¿Te plantearías comprar una nuda propiedad tal y como están los precios? 👇 Sígueme para más. #nudapropiedad #inversioninmobiliaria #sergioexcellence #ExcellenceCircle
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También hay que revisar quién paga cada gasto. El Código Civil atribuye generalmente al usufructuario las reparaciones ordinarias y al propietario las extraordinarias, aunque el título de constitución puede introducir particularidades. Una derrama importante, una reparación estructural o determinados gastos pueden reducir considerablemente la rentabilidad prevista y aparecer muchos años antes de poder utilizar el piso.
El problema no termina al morir el usufructuario
Otro punto delicado es comprobar exactamente quién ocupa la vivienda y con qué título. El usufructuario tiene derecho a disfrutarla e incluso puede arrendarla mientras subsista su derecho. Cuando el usufructo termina, normalmente por fallecimiento si era vitalicio, el nudo propietario consolida el pleno dominio y debe recuperar la posesión conforme a la situación jurídica existente en ese momento.
Si un hijo u otra persona permanece dentro sin un derecho vigente, el propietario puede encontrarse con un problema de recuperación de la posesión que requiera actuaciones legales. No significa que toda nuda propiedad esconda un ocupante ni que aparecer en un portal pruebe que otros profesionales la descartaron. Pero sí obliga a estudiar escritura, usufructo, ocupantes, cargas, comunidad, derramas y estado del inmueble. El verdadero negocio no consiste en comprar barato, sino en descontar el tiempo, los gastos y los riesgos. Antes de firmar, la operación debe analizarse como una inversión ilíquida de largo plazo.