Les comunitats de propietaris se sostenen gràcies al pagament periòdic de les quotes que abonen els veïns per cobrir despeses comunes com neteja, manteniment, ascensor o subministraments. No obstant això, no sempre tots els propietaris compleixen amb les seves obligacions. En aquests casos, la Llei de Propietat Horitzontal estableix un límit temporal important: si la comunitat no reclama judicialment el deute en cinc anys, aquest prescriu i deixa de poder exigir-se legalment.
Què diu la Llei de Propietat Horitzontal
La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) regula la convivència, drets i obligacions dins de les comunitats de veïns a Espanya. Entre els seus principis bàsics es troba l'obligació de tots els propietaris de contribuir a les despeses comunes segons la seva quota de participació, independentment de si utilitzen o no determinats serveis.
Quan un veí deixa de pagar, la comunitat pot reclamar el deute mitjançant procediments judicials, normalment a través del procés monitori, un mecanisme àgil per reclamar quantitats pendents. No obstant això, aquestes reclamacions estan subjectes als terminis generals de prescripció establerts en el Codi Civil
Des de la reforma de 2015, el termini general per reclamar deutes personals és de cinc anys. Això significa que si la comunitat no inicia accions legals dins d'aquest període, el deute prescriu, quedant anul·lat a efectes legals. A la pràctica, el veí morós ja no estarà obligat a pagar aquestes quantitats, encara que el deute hagi existit.
Conseqüències i desavantatges reals de la prescripció
Encara que la prescripció busca aportar seguretat jurídica i evitar reclamacions indefinides en el temps, en l'àmbit de les comunitats de propietaris pot generar importants problemes pràctics. El principal desavantatge és que la resta de veïns acaba assumint indirectament el cost dels impagaments, ja que les despeses comunes han de continuar cobrint-se.
Entre les conseqüències més habituals destaquen:
Desequilibri econòmic a la comunitat, especialment en finques petites on un o dos impagaments poden afectar seriosament el pressupost anual.
Augment de quotes per a la resta de propietaris, que han de compensar els diners no abonats.
Conflictes veïnals, en percebre's una sensació d'injustícia quan un morós evita el pagament pel pas del temps.
Manca de diligència en la gestió, ja que algunes comunitats. Endarrereixen les reclamacions per desconeixement o manca d'assessorament.
A més, la prescripció no elimina el problema de fons: la comunitat perd la possibilitat legal de reclamar, però el perjudici econòmic ja s'ha produït.
Per això, els administradors de finques i experts legals insisteixen en la importància d'actuar amb rapidesa davant els primers impagaments, iniciant reclamacions dins del termini legal. La Llei de Propietat Horitzontal ofereix eines per protegir la comunitat, però la seva eficàcia depèn en gran manera de la rapidesa i la correcta gestió dels veïns i els seus representants.