La Llei d'Arrendaments Urbans és clara, però no sempre ben coneguda, perquè subarrendar un habitatge no és sempre il·legal, encara que sí estigui sotmès a condicions molt concretes per evitar abusos. I és precisament el desconeixement d'aquests límits el que acaba generant conflictes entre inquilins i propietaris, especialment en moments en què el mercat de l'habitatge passa per moments tan delicats.
La norma distingeix de forma taxant entre subarrendar un habitatge complet i subarrendar només una part, normalment habitacions. No és un matís menor, ja que jurídicament són situacions molt diferents i les conseqüències legals també ho són per a cadascun dels casos. D'aquí que molts contractes acabin resolent-se per errors que s'haurien pogut evitar.
Subarrendar un pis sencer, prohibit excepte amb permís exprés
En primer lloc, la LAU estableix que no es pot subarrendar un habitatge complet si no existeix una autorització expressa i per escrit del propietari. Si un inquilí lloga un pis i el cedeix íntegrament a una altra persona sense aquest consentiment, l'arrendador pot resoldre el contracte de forma immediata i legal sense haver d'assumir cap cost ni penalització.
Fins i tot quan el propietari autoritza el subarrendament total, la llei imposa una sèrie de límits. El subarrendament s'ha de formalitzar per escrit i, a més, el preu mai pot ser superior al lloguer que paga l'arrendatari principal. És a dir, la llei prohibeix expressament obtenir un benefici econòmic subarrendant el pis sencer.
Subarrendar habitacions està permès, però amb condicions
L'escenari canvia quan es tracta del subarrendament parcial, especialment d'habitacions. Aquí la LAU obre la porta, encara que amb requisits molt estrictes. El primer, novament, és el consentiment escrit del propietari. Sense aquesta autorització, qualsevol subarrendament és invàlid. La segona condició és que el subarrendament sigui realment parcial. El llogater ha de seguir vivint a l'habitatge. Si abandona el pis i deixa totes les habitacions subarrendades, la situació es considera un subarrendament total encobert, una cosa completament il·legal. A més, el preu ha de ser proporcional, de manera que l'arrendatari no pot cobrar per una habitació més del que correspon en relació amb la renda total del pis. La llei busca evitar que el lloguer es converteixi en un negoci.
Un altre aspecte clau és que el subarrendatari té dret a l'ús normal de l'habitatge, incloent zones comunes i serveis bàsics, en condicions similars a les del arrendatari principal.
Tot això està recollit en l'article 8 de la LAU, que prohibeix el subarrendament sense consentiment escrit de l'arrendador, però permet el subarrendament parcial quan existeix aquesta autorització. La conclusió és clara: subarrendar és legal, però fer-ho malament pot sortir molt car.