La Ley de Arrendamientos Urbanos es clara, pero no siempre bien conocida, porque subarrendar una vivienda no es siempre ilegal, aunque sí está sometido a condiciones muy concretas para evitar abusos. Y es precisamente el desconocimiento de esos límites lo que acaba generando conflictos entre inquilinos y propietarios, especialmente en momento en el que el mercado de la vivienda pasa por moments tan delicados.
La norma distingue de forma tajante entre subarrendar una vivienda completa y subarrendar solo una parte, normalmente habitaciones. No es un matiz menor, ya que jurídicamente son situaciones muy distintas y las consecuencias legales también lo son para cada uno de los casos. De ahí que muchos contratos acaben resolviéndose por errores que se podrían haber evitado.
Subarrendar un piso entero, prohibido salvo permiso expreso
En primer lugar, la LAU establece que no se puede subarrendar una vivienda completa si no existe una autorización expresa y por escrito del propietario. Si un inquilino alquila un piso y lo cede íntegramente a otra persona sin ese consentimiento, el arrendador puede resolver el contrato de forma inmediata y legal sin tener que asumir ningún coste ni penalización.
Incluso cuando el propietario autoriza el subarriendo total, la ley impone una serie de límites. El subarriendo debe formalizarse por escrito y, además, el precio nunca puede ser superior al alquiler que paga el arrendatario principal. Es decir, la ley prohíbe expresamente obtener un beneficio económico subarrendando el piso entero.
Subarrendar habitaciones está permitido, pero con condiciones
El escenario cambia cuando se trata del subarriendo parcial, especialmente de habitaciones. Aquí la LAU abre la puerta, aunque con requisitos muy estrictos. El primero, nuevamente, es el consentimiento escrito del propietario. Sin esa autorización, cualquier subarriendo es inválido. La segunda condición es que el subarriendo sea realmente parcial. El inquilino debe seguir viviendo en la vivienda. Si abandona el piso y deja todas las habitaciones subarrendadas, la situación se considera un subarriendo total encubierto, algo completamente ilegal. Además, el precio debe ser proporcional, de modo que el arrendatario no puede cobrar por una habitación más de lo que corresponde en relación con la renta total del piso. La ley busca evitar que el alquiler se convierta en un negocio.
Otro aspecto clave es que el subarrendatario tiene derecho al uso normal de la vivienda, incluyendo zonas comunes y servicios básicos, en condiciones similares a las del arrendatario principal.
Todo esto está recogido en el artículo 8 de la LAU, que prohíbe el subarriendo sin consentimiento escrito del arrendador, pero permite el subarriendo parcial cuando existe esa autorización. La conclusión es clara: subarrendar es legal, pero hacerlo mal puede salir muy caro.