Cada cop més comunitats de veïns diuen prou als pisos turístics. La Llei de Propietat Horitzontal permet que una comunitat de propietaris pugui prohibir que un habitatge es destini a lloguer turístic? Tot i que durant els darrers dies ha circulat pels mitjans erròniament que la LPH estableix que la comunitat pot limitar o prohibir l'ús turístic dels habitatges si així ho acorden almenys tres cinquenes parts dels propietaris, en realitat a Catalunya es necessita que quatre cinquenes parts ho acordin, que alhora representin tres cinquenes parts de les quotes de participació. És a dir, es requereix que 4 de cada 5 veïns votin a favor del total de propietaris i quotes de participació, tal com estableix l’article 553-26 del CCCat. Només amb aquesta majoria es pot modificar la normativa interna i incorporar la prohibició als estatuts.
Aquest acord es pot adoptar en junta de propietaris i, un cop aprovat, és plenament vàlid i legal. A partir d'aquell moment, el pis afectat no podrà destinar-se a Airbnb o un altre lloguer turístic, encara que el propietari no hi estigui d'acord. A més, la comunitat també pot acordar un increment de fins al 20% en les despeses comunes als habitatges que es destinin a ús turístic, com a compensació pel desgast més gran d'ascensors, escales o serveis.
Aquesta normativa és diferent a Catalunya que a la resta de l'estat, tal com aclareix el Col·legi d’Administradores i Administradors de Finques de Girona. “Aquest Codi estableix un règim propi en matèria de propietat horitzontal, amb majors exigències per modificar els estatuts comunitaris i, per tant, és important no aplicar directament la Llei estatal de propietat Horitzontal en el context català, sinó a seguir els criteris del Codi Civil de Catalunya per evitar impugnacions i acords nuls”, explica Jorgina Pol, assessora jurídica del CAFGi.
Què passa amb els Airbnb que ja existeixen
Un cop s’assoleixi la majoria qualificada exigida, l’acord desplegarà plens efectes i serà vinculant per a la totalitat dels propietaris. Aquesta modificació s’haurà de formalitzar mitjançant escriptura pública i inscriure al Registre de la Propietat corresponent perquè pugui ser oposable davant de tercers. Tanmateix, aquesta eficàcia no pot projectar-se cap enrere en el temps: l’acord no pot afectar ni perjudicar aquells propietaris que ja exercien legalment l’activitat d’ús turístic abans de l’adopció de l’acord comunitari, sempre que la dita activitat s’ajustés a la normativa vigent en aquell moment.
Si una comunitat decideix prohibir els HUTs, cal tenir en compte que els propietaris amb llicència prèvia només en quedaran exclosos si manifesten oposició expressa; si no s’hi oposen dins del termini legal, la prohibició també els serà aplicable. Perquè aquesta limitació afecti futurs adquirents, l’acord ha d’elevar-se a escriptura pública i inscriure’s al Registre de la Propietat.
En cas d’incompliment de la prohibició, la comunitat pot requerir el cessament de l’activitat i, si cal, acudir als tribunals, amb possibilitat de mesures cautelars, indemnització de danys i, en casos greus, la privació temporal de l’ús de l’habitatge.
A Catalunya l’ús turístic és lícit mentre no hi hagi una prohibició estatutària vàlida i qualsevol acord s’ha d’ajustar al CCCat, no a la LPH estatal, per evitar impugnacions. Per això, es recomana comptar amb l’assessorament de professionals col·legiats, recorda el Col·legi d’Administradores i Administradors de Finques de Girona.