Fent la vista enrere d'aquest 2023 que estem tancant, veiem que la pujada en vertical dels tipus iniciada fa alguna cosa més d'un any ha tingut un efecte de bola de neu al mercat hipotecari, i no precisament positiu per als consumidors.
D'una banda, el pas de l'Euribor a 12 mesos de nivells negatius a estar per sobre del 4% ha suposat un fort encariment de les hipoteques, tant dels preus per les noves concessions com de les renovacions de totes les hipoteques variables – que no oblidem suposaven un 70% del total segons l'última dada disponible – el que sens dubte és un cop contra les economies familiars.
Al front dels qui estaven buscant una hipoteca per comprar un habitatge, vam veure com més del 15% dels demandants d'habitatge, que podien permetre's la quota mensual proposada pels bancs a l'escenari anterior, eren expulsats del mercat per l'encariment d'aquesta quota, en superar els nivells marcats per la banca entorn del 35% d'endeutament.
Els que ja tenien hipoteca i es van beneficiar durant diversos anys dels tipus en negatiu, que en molts casos va suposar fins i tot no pagar interessos pels seus préstecs, han vist com les seves quotes mensuals s'han encarit molt, fins al punt de no poder pagar les noves quotes en aquelles famílies amb ingressos més modestos i sense un matalàs d'estalvi adequat.
La decisió recent del BCE de fer un alto en l'escalada de pujada de tipus no s'ha de prendre com el final del cicle alcista, almenys de moment. La inflació segueix elevada, i l'arribada de l'hivern, que sol demandar un consum energètic més gran, així com les tensions geopolítiques i l'amenaça de l'estancament o fins i tot possible recessió, i el seu potencial impacte en l'ocupació, són nuvolots que encara planen sobre la nostra economia, i poden significar una pujada addicional de tipus, o bé una entrada en recessió que – encara que pogués donar el tret de sortida per a un nou cicle de baixada de tipus – tindria segurament un efecte més negatiu al seu vessant d'activitat econòmica i atur.
I per afegir un element més a aquest còctel, els preus de l'habitatge semblen aguantar bastant bé els nivells actuals, especialment a les grans ciutats i la costa, on la demanda, malgrat l'alentiment recent, continua superant amb escreix l'oferta, mantenint aquesta pressió sobre els preus. Per desgràcia, els factors que poden fomentar una oferta més gran, o no estan (com l'incentiu als propietaris per posar els seus habitatges al mercat de lloguer), o tardaran temps en materialitzar-se (en les noves mesures per incrementar la construcció de nou habitatge que augmenti el parc immobiliari).
Què pot fer el consumidor per protegir-se, tant de l'escenari actual com de possibles riscos futurs?
Segons explica Juan Villén, director d'idealista/hipotecas, hem de diferenciar dues situacions vitals, una, la d'aquells que ja tenen una hipoteca i, una altra, la dels qui volen comprar un habitatge i necessiten finançament.
"Els qui tenen una hipoteca fixa o mixta amb tram fix a llarg termini recent, no tenen de què preocupar-se: segurament estan pagant un tipus d'interès inferior al 2%, i no haurien de fer res a l'escenari actual. Els que tenen una hipoteca a tipus variable, sobretot si és relativament recent i el saldo pendent és elevat, haurien de valorar la possibilitat de canviar la hipoteca a tipus fix o mixt, per limitar el risc d'una pujada addicional de tipus, i a més per reduir la seva quota mensual i pagament d'interessos; els bancs continuen concedint hipoteques, i es poden aconseguir ofertes fixes i mixtes clarament per sota del nivell actual de l'Euribor, per la qual cosa a més de protegir-nos, aconseguiríem un estalvi immediat," afirma Villén.
D'altra banda, el director d'idealista/hipoteques afegeix que els que estiguin en procés de compra d'habitatge i necessitin finançament, "han de valorar bé les alternatives actuals, la seva situació econòmica i perspectives d'ús de l'habitatge que adquiriran, per escollir la millor hipoteca possible segons les seves necessitats."
Actualment, més del 90% de les noves hipoteques formalitzades són fixes o mixtes, tant per la seva seguretat com pel preu, més barat que les variables.
La importància d'entendre el mercat
En tots els casos, Villén assegura que és molt important entendre com funciona el mercat, per estar preparats davant d'un possible canvi d'escenari futur. És fonamental saber especialment si hi ha un cost en el canvi de la nostra hipoteca, per exemple si contractem ara una hipoteca fixa o mixta i veiem que els tipus d'interès baixen significativament, i veiem que les hipoteques variables tornen a ser més competitives.
"Finalment, és important recordar que la competència entre bancs juga a favor dels consumidors, si sabem aprofitar-nos-en. En un mercat com l'actual, no té sentit quedar-se amb l'oferta del nostre banc habitual, sense abans comparar el que ens pot oferir el mercat; i tal com funciona el mercat hipotecari espanyol, no n'hi ha prou amb navegar pel web per veure què publiquen els bancs, perquè sovint les ofertes publicades tenen preus més cars del que es pot aconseguir: cal obtenir ofertes personalitzades dels bancs, per comparar bé i prendre la decisió més avantatjosa," argumenta el director.
El paper dels mitjancers de crèdit hipotecari
En aquest sentit, els mitjancers de crèdit hipotecari com a idealista/hipoteques estan fent una tasca cada vegada més important, ajudant els consumidors per tres vies fonamentals. En primer lloc, informant i explicant en detall com funciona el mercat hipotecari i les diferències entre ofertes dels bancs, que sovint són complicades de comparar davant dels costos addicionals d'assegurances, targetes, etc. En segon, identificant els bancs que en cada moment són més competitius, en funció també de les necessitats particulars de cada persona: hi ha qui pot necessitar un finançament més gran, d'altres preferiran poques vinculacions, i tots buscant sempre el tipus d'interès més baix. I, en tercer, facilitant el procés d'obtenció d'ofertes de bancs, fent pel client el treball de presentació d'ofertes als bancs, estalviant temps i maldecaps a qui no coneixen bé el mercat.
Així doncs, en aquest ordre de coses, queda clar que és molt important també elegir el mitjancer adequat, sobretot buscar-ne un que sigui gratuït (perquè si no l'estalvi que aconseguim se'n va en pagar els seus honoraris), i que siguin els bancs els qui suportin el seu cost. Això sí, sempre garantint que s'obtenen prou ofertes, i que la decisió final sobre quin banc elegir sigui del consumidor.