El alto precio de la vivienda ha abierto el debate sobre si se trata o no de una burbuja, como la que se fue alimentando a principios de siglo y estalló en 2008, comenzando por Estados Unidos, pero en la que España no se quedó atrás y tuvo consecuencias brutales. Miles de familias perdieron sus hogares, pero no las deudas, mientras los bancos acumulaban pisos con los que no sabían qué hacer y, lo que fue peor, préstamos impagados. La crisis pasó por encima de todo el sistema de cajas de ahorros –Catalunya, sin ir más lejos, tenía 10 y solo le queda, convertida en banco, CaixaBank.

El sector inmobiliario ha salido al paso negando la existencia de una burbuja, y también el Banco de España dijo, la pasada semana, que no la veía, pero añadió que empieza a estudiar límites al crédito por si hicieran falta. Una respuesta cuando menos extraña del regulador financiero español, pero hay que leerlo desde el punto de vista de la prudencia y de una supervisión garantista del mercado del crédito.

Si analizamos qué es una burbuja, lo cierto es que hay algunas similitudes: hay precios muy altos, la expectativa de que sigan subiendo, y movimientos especulativos, es decir, personas que compran para vender al cabo de un tiempo y obtener un beneficio fácil y relativamente rápido. Pero también hay indicadores de que no lo es, y son los que me hacen pensar que ni hay burbuja ni hay que esperarla a corto y medio plazo.

El precio de los pisos y la especulación son similitudes entre el mercado inmobiliario actual y el que dio lugar al estallido de la burbuja en 2008. Pero hay diferencias muy importantes, clave. La primera es que aquella burbuja, que pasó a la historia como inmobiliaria, fue también –por no decir sobre todo– de crédito. Había un exceso de crédito, en concreto, hipotecas. El problema no es que hubiera muchas, es que se daban en condiciones en las que nunca se deberían haber dado

La primera diferencia entre la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008 y la situación actual es que la burbuja también era de crédito

Personas con nóminas mileuristas que recibían hipotecas a 40 años; préstamos por el 100% del precio de la vivienda, o incluso más, para hacer frente a la reforma; hermanos o amigos que se compraban cada uno un piso y se avalaban mutuamente, uno con el piso del otro. Estos casos no solo no eran anecdóticos, sino que estaban incluso espoleados por unas entidades que no querían perder comba en el boom económico, financiero e inmobiliario que se vivía y que pensaban que no se acabaría nunca.

Pero se acabó y el sistema se vino abajo como un castillo de naipes. La subida de los tipos de interés hizo que muchas familias, en las que seguramente alguno de sus miembros se había quedado sin trabajo, no pudieran pagar la hipoteca y acabaran perdiendo el piso. Estos hermanos que se habían avalado mutuamente acababan perdiendo ambos la casa, ya que solo con que uno de los dos dejara de pagar, el otro no podía hacer frente a las dos hipotecas.

Hablamos de auténticos dramas provocados por una burbuja de crédito y de vivienda. Había mucho dinero y también muchos pisos. La construcción estaba en su apogeo, crecía y captaba a los jóvenes que acababan el instituto y a los migrantes que llegaban para poder seguir levantando promociones. La oferta era altísima, pero como la demanda, atizada por los bancos, también lo era, los precios estaban injustificadamente altos. Una burbuja perfecta para pinchar con el primer tropiezo.

Ahora, afortunadamente, la situación es muy diferente. Hay crédito, bastante crédito, y los tipos de interés están a niveles similares a los de los primeros años de la burbuja. Pero los bancos ya no hacen locuras, sobre todo porque están mejor controlados, y las bajas cifras de morosidad que tienen desde hace años son testimonio de ello. La principal diferencia, sin embargo, no es esta, sino que radica en la oferta. Si los precios son tan altos es porque hay muy poca oferta. En 2008, la construcción frenó en seco y no se ha vuelto a recuperar, hasta el punto de que la falta de vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas sociales de Catalunya.

Ahora, si los precios de los pisos son tan altos es porque hay muy poca oferta. En 2008 la construcción se frenó en seco y no se ha recuperado

Y si hay una alta demanda es porque los jóvenes no pueden emanciparse y el alquiler ha subido a niveles prácticamente inasumibles, encarecimiento provocado en buena parte por el endurecimiento en la concesión de las hipotecas: el hecho de que el banco no dé más del 80% del precio del piso hace que muchos jóvenes no puedan acceder al mercado de compra; entonces, van al de alquiler. Son vasos comunicantes.

Hay otro dato que nos aleja de la burbuja. La teoría económica dice que una de sus características es que el precio del producto está muy por encima de su valor real, lo que ocurrió en la burbuja de los 2000. Ahora esto tampoco pasa. El precio de la vivienda ha llegado, e incluso superado, el previo a 2008, pero hay que tener en cuenta que el coste de construcción y de los materiales ha subido mucho en estos casi 20 años. Si a esto sumamos, en las grandes ciudades, el precio de un suelo cada vez más escaso, las limitaciones urbanísticas para las alturas de los edificios de viviendas, las exigencias medioambientales y de pisos protegidos, nos encontramos que la construcción no es el gran negocio que hacía oro a los promotores de todo el Estado.

Para mí, es evidente que no vivimos una burbuja, y no la veo próxima porque Catalunya y España tardarán muchos años, quizás décadas, en producir vivienda a un buen ritmo, y probablemente solo servirá para cubrir las carencias acumuladas. De hecho, ojalá esto no fuera así y se pudieran construir en dos o tres años todos los pisos que hacen falta