L’alt preu de l’habitatge ha obert el debat sobre si es tracta o no d’una bombolla, com la que es va anar alimentant a principis de segle i va esclatar el 2008, començant pels Estats Units, però en la qual Espanya no es va quedar enrere i va tenir-hi conseqüències brutals. Milers de famílies van perdre les seves llars, però no els deutes, mentre els bancs acumulaven pisos amb els quals no sabien què fer i, el que va ser pitjor, préstecs impagats. La crisi va passar per damunt de tot el sistema de caixes d’estalvis –Catalunya, sense anar més lluny, en tenia 10 i només li queda, convertida en banc, CaixaBank.

El sector immobiliari ha sortit al pas negant l’existència d’una bombolla, i també el Banc d’Espanya va dir, la passada setmana, que no la veia, però va afegir que comença a estudiar límits al crèdit per si fessin falta. Una resposta si més no estranya del regulador financer espanyol, però cal llegir-ho des del punt de vista de la prudència i d’una supervisió garantista del mercat del crèdit.

Si analitzem què és una bombolla, el cert és que hi ha algunes similituds: hi ha preus molt alts, l’expectativa que segueixin pujant, i moviments especulatius, és a dir, persones que compren per vendre al cap d’un temps i treure’n un benefici fàcil i relativament ràpid. Però també hi ha indicadors de què no ho és, i són els que em fan pensar que ni hi ha bombolla ni cal esperar-la a curt i mitjà termini.

El preu dels pisos i l’especulació són similituds entre el mercat immobiliari actual i el que va donar lloc a l’esclat de la bombolla el 2008. Però hi ha diferències molt importants, clau. La primera és que aquella bombolla, que va passar a la història com immobiliària, va ser també –per no dir sobretot– de crèdit. Hi havia un excés de crèdit, en concret, hipoteques. El problema no és que n’hi hagués moltes, és que es donaven en condicions en les quals mai s’haurien d’haver donat.

La primera diferència entre la bombolla immobiliària que va esclatar el 2008 i la situació actual és que la bombolla també era de crèdit

Persones amb nòmines mileuristes que rebien hipoteques a 40 anys; préstecs pel 100% del preu de l’habitatge, o fins i tot més, per fer front a la reforma; germans o amics que es compraven cadascú un pis i s’avalaven mútuament, un amb el pis de l’altre. Aquests casos no només no eren anecdòtics sinó que estaven fins i tot esperonats per unes entitats que no volien perdre pistonada en el boom econòmic, financer i immobiliari que es vivia i que pensaven que no s'acabaria mai.

Però es va acabar i el sistema va caure com un castell de naips. La pujada dels tipus d’interès va fer que moltes famílies, en les quals segurament algun dels seus membres s'havia quedat sense feina, no poguessin pagar la hipoteca i acabessin perdent el pis. Aquests germans que s’havien avalat mútuament acabaven perdent tots dos la casa, ja que només que un dels dos deixés de pagar, l’altre no podia fer front a les dues hipoteques.

Parlem d’autèntics drames provocats per una bombolla de crèdit i d’habitatge. Hi havia molts diners i també molts pisos. La construcció estava en el seu apogeu, creixia i captava els joves que acabaven l’institut i els migrants que arribaven per poder seguir aixecant promocions. L’oferta era altíssima, però com que la demanda, atiada pels bancs, també n’era, els preus estaven injustificadament alts. Una bombolla perfecta per punxar amb el primer entrebanc.

Ara, afortunadament, la situació és molt diferent. Hi ha crèdit, força crèdit, i els tipus d’interès estan a nivells similars als dels primers anys de la bombolla. Però els bancs ja no fan bogeries, sobretot perquè estan més ben controlats, i les baixes xifres de morositat que tenen des de fa anys en són testimoni. La principal diferència, però, no és aquesta, sinó que rau en l’oferta. Si els preus són tan alts és perquè hi ha molt poca oferta. El 2008, la construcció va frenar en sec i no s’ha tornat a recuperar, fins al punt que la manca d’habitatge s’ha convertit en un dels grans problemes socials de Catalunya.

Ara, si els preus dels pisos són tan alts és perquè hi ha molt poca oferta. El 2008 la construcció va frenar en sec i no s'ha recuperat

I si hi ha una alta demanda és perquè els joves no es poden emancipar i el lloguer ha pujat a nivells pràcticament inassolibles, encariment provocat en bona part per l’enduriment en la concessió de les hipoteques: el fet que el banc no doni més del 80% del preu del pis fa que molts joves no puguin accedir al mercat de compra; llavors, van al de lloguer. Són vasos comunicants.

Hi ha una altra dada que ens allunya de la bombolla. La teoria econòmica diu que una de les seves característiques és que el preu del producte està molt per sobre del seu valor real, cosa que va passar en la bombolla dels 2000. Ara això tampoc no passa. El preu de l’habitatge ha arribat, i fins i tot, superat, el previ al 2008, però cal tenir en compte que el cost de construcció i dels materials ha pujat molt en aquests gairebé 20 anys. Si a això hi sumem, a les grans ciutats, el preu d’un sòl cada cop més escàs, les limitacions urbanístiques per a les altures dels edificis d’habitatges, les exigències mediambientals i de pisos protegits, ens trobem que la construcció no és el gran negoci que feia d’or els promotors de tot l’Estat.

Per a mi, és evident que no vivim una bombolla, i no la veig pròxima perquè Catalunya i Espanya trigaran molts anys, potser dècades, a produir habitatge a un bon ritme, i probablement només servirà per cobrir les mancances acumulades. De fet, tant de bo això no fos així i es poguessin construir en dos o tres anys tots els pisos que fan falta.