La elasticidad de la demanda es un concepto fundamental de la economía. Como es sabido, consiste en cómo varían la demanda en función de las variaciones en los precios. Pero existe otro menos conocido, llamado rigidez de precios y que se usa para describir el tiempo que tardan los mercados en no ajustarse inmediatamente a los cambios en la oferta y la demanda.

Esta semana hemos sabido que la firma de hipotecas ha experimentado en junio una caída de nada más y nada menos que el 22%. Es el quinto mes consecutivo de bajadas. Sin duda, esta caída tiene dos motivos principales: uno, el aumento de los tipos de interés y, dos, una inflación galopante que deja menos dinero disponible a las familias que necesitan endeudarse para adquirir vivienda.

Teniendo además en cuenta que el mercado inmobiliario lleva desde la Covid arrojando unas cifras excepcionales, es normal que estemos ya viendo signos de enfriamiento.

Todo es bastante lógico. Sin embargo, lo que no es tan comprensible es examinar la evolución de los precios. Cuando los tipos de interés suben, dado que el coste de la vivienda financiada se encarece, suele observarse una caída en los precios de venta o precio por metro cuadrado. Se trata de compensar vía precios lo que se encarece vía financiación. Con cinco meses de caídas en operaciones hipotecarias, dos de los cuales las bajadas han sido superiores al 20%, deberíamos haber observado una corrección en los precios.

Pues no.

No solo el precio por metro cuadrado en España no ha bajado, sino que en junio ha seguido subiendo. ¿Por qué? Hay mercados con precios más o menos rígidos, y esto depende de la duración de los contratos que determinan los precios, los costes que conlleva realizar ajustes, la falta de información o bien las barreras de entrada a la competencia. Estas son las principales razones, conocidas por los economistas, para explicar que los precios tarden tiempo en reaccionar a las bajadas de demanda.

En el mercado inmobiliario español se dan casi todas estas razones más una explicación conductual. Los constructores edifican dos o tres años antes de salir al mercado y, de alguna forma, los contratos que determinan los precios ya no pueden ser modificados. Los márgenes del sector de la construcción no son los de antaño y no se dispone de mucha capacidad para bajar precios cuando tampoco hay posibilidad de modificar costes. Así que un constructor o una inmobiliaria preferirá esperar y asumir el coste de la financiación o coste de oportunidad de tener el dinero inmovilizado, antes que reducir los precios. Realizar ajustes conlleva costes. La falta de información es también parte del problema. Si bien se ha avanzado mucho, y se dispone de información actualizada de precios, tanto por parte de las administraciones públicas como de portales inmobiliarios o consultoras especializadas, el coste final de las operaciones y transacciones tarda en saberse y, aunque cada vez menos, no siempre refleja la realidad o totalidad de la compraventa acordada entre las partes.

Las barreras a la entrada son otro de los factores que hacen del sector inmobiliario español un mercado rígido en precios. Pensemos que, tras el batacazo de la burbuja inmobiliaria, el mercado español solamente experimentó tres años de bajada de precios. Los dos siguientes volvió a subir y durante dos años más volvió a bajar. De siete años, cinco en negativo y dos en positivo. A los diez años de la mayor crisis inmobiliaria de la historia del país, el precio del metro cuadrado ya estaba un 10% por encima de antes del estallido de la burbuja.

El último motivo es, como decía, conductual. Los seres humanos tardamos en reaccionar. Especialmente cuando se trata de asumir una pérdida. Esto afecta al mercado de segunda mano. Los propietarios de inmuebles siempre tienden a pensar que su piso vale más que el del vecino, que su vivienda vale mucho y proyectan valores a menudo fuera de la realidad del mercado. Cuando buscan información, acaban escogiendo como referencia aquellos datos que justifican una mayor valoración, sin tener en cuenta la realidad del mercado.

Luego, a la hora de la verdad, tendrán que pasar meses para asumir que su inmueble no vale tanto como creen, pero, de momento, el precio no lo tocarán. Solo lo bajarán cuando el cinturón apriete y no lleguen ofertas. Después de todo, la vivienda es una de las principales fuentes de ahorro del españolito de a pie.

Así que quienes quieran adquirir vivienda y se estén frotando las manos por la bajada de firma de hipotecas, que no se las prometan tan felices. Seguramente podrán comprar algo más barato, pero deberán esperar unos meses y la corrección será mínima. Así es el sector inmobiliario español.