L'elasticitat de la demanda és un concepte fonamental de l'economia. Com és sabut, consisteix en com varien la demanda en funció de les variacions en els preus. Però n'existeix un altre de menys conegut, anomenat rigidesa de preus i que s'utilitza per descriure el temps que tarden els mercats a no ajustar-se immediatament als canvis en l'oferta i la demanda.

Aquesta setmana hem sabut que la firma d'hipoteques ha experimentat al juny una caiguda de ni més ni menys que el 22%. És el cinquè mes consecutiu de baixades. Sens dubte, aquesta caiguda té dos motius principals: un, l'augment dels tipus d'interès i, dos, una inflació galopant que deixa menys diners disponibles a les famílies que necessiten endeutar-se per adquirir habitatge.

Tenint a més en compte que el mercat immobiliari porta des de la Covid donant unes xifres excepcionals, és normal que estiguem ja veient signes de refredament.

Tot és bastant lògic. Tanmateix, el que no és tan comprensible és examinar l'evolució dels preus. Quan els tipus d'interès pugen, ja que el cost de l'habitatge finançat s'encareix, sol observar-se una caiguda en els preus de venda o preu per metre quadrat. Es tracta de compensar via preus el que s'encareix via finançament. Amb cinc mesos de caigudes en operacions hipotecàries, dos dels quals les baixades han estat superiors al 20%, hauríem d'haver observat una correcció en els preus.

Doncs no.

No només el preu per metre quadrat a Espanya no ha baixat, sinó que al juny ha continuat pujant. Per què? Hi ha mercats amb preus més o menys rígids, i això depèn de la durada dels contractes que determinen els preus, els costos que comporta realitzar ajustaments, la falta d'informació o bé les barreres d'entrada a la competència. Aquestes són les principals raons, conegudes pels economistes, per explicar que els preus tardin temps a reaccionar a les baixades de demanda.

Al mercat immobiliari espanyol es donen gairebé totes aquestes raons més una explicació conductual. Els constructors n'edifiquen dos o tres anys abans de sortir al mercat i, d'alguna forma, els contractes que determinen els preus ja no poden ser modificats. Els marges del sector de la construcció no són els d'antany i no es disposa de gaire capacitat per abaixar preus quan tampoc no hi ha possibilitat de modificar costos. Així que un constructor o una immobiliària preferirà esperar i assumir el cost del finançament o cost d'oportunitat de tenir els diners immobilitzats, abans que reduir els preus. Realitzar ajustaments comporta costos. La falta d'informació és també part del problema. Si bé s'ha avançat molt, i es disposa d'informació actualitzada de preus, tant per part de les administracions públiques com de portals immobiliaris o consultores especialitzades, el cost final de les operacions i transaccions tarda a saber-se i, encara que cada vegada menys, no sempre reflecteix la realitat o totalitat de la compravenda acordada entre les parts.

Les barreres a l'entrada són un altre dels factors que fan del sector immobiliari espanyol un mercat rígid en preus. Pensem que, després de la patacada de la bombolla immobiliària, el mercat espanyol només va experimentar tres anys de baixada de preus. Els dos següents, va tornar a pujar, i durant dos anys més, va tornar a baixar. De set anys, cinc en negatiu i dos en positiu. Al cap de deu anys de la crisi immobiliària més gran de la història del país, el preu del metre quadrat ja estava un 10% per sobre d'abans de l'esclat de la bombolla.

L'últim motiu és, com deia, conductual. Els éssers humans tardem a reaccionar. Especialment quan es tracta d'assumir una pèrdua. Això afecta el mercat de segona mà. Els propietaris d'immobles sempre tendeixen a pensar que el seu pis val més que el del veí, que el seu habitatge val molt i projecten valors sovint fora de la realitat del mercat. Quan busquen informació, acaben escollint com a referència aquelles dades que justifiquen una valoració més gran, sense tenir en compte la realitat del mercat.

Després, a l'hora de la veritat, hauran de passar mesos per assumir que el seu immoble no val tant com creuen, però, de moment, el preu no el tocaran. Només el baixaran quan el cinturó estrenyi i no arribin ofertes. Al cap i a la fi, l'habitatge és una de les principals fonts d'estalvi de l'españolito de a pie.

Així que els qui vulguin adquirir habitatge i s'estiguin fregant les mans per la baixada de firma d'hipoteques, que no les hi prometin tan felices. Segurament podran comprar una mica més barat, però hauran d'esperar uns mesos i la correcció serà mínima. Així és el sector immobiliari espanyol.