El mercado inmobiliario español no está gozando de su momento más boyante. Basta con echar un vistazo a las estimaciones sobre los activos de Merlin, Colonial y Lar que los expertos del sector dan para 2024. Tal y como remarca Banco Sabadell, la valoración de los activos de las que son las tres principales socimis de España podrían depreciarse un 21% entre 2022 y 2024. Pese a ello, el estudio de la entidad financiera catalana remarca que el mercado ya ha descontado una caída del 30% en sus cotizaciones en Bolsa. Las tres socimis son valores cotizados del mercado bursátil nacional, siendo Merlin la compañía con mayor capitalización del sector.

Las menores valoraciones que, según el estudio de Banco Sabadell, se espera que comiencen a notarse a partir de la semana que viene, responden a la coyuntura económica actual. El inmobiliario viene siendo uno de los sectores más lastrados por el endurecimiento monetario que los principales bancos centrales han ejercicio a lo largo del curso. Las proyecciones negativas de los expertos obedecen a las intenciones de los organismos centrales, que han dejado claro que realizarán nuevas subidas de tipos en los meses venideros. El Banco Central Europeo lo dejó claro en la última reunión de tipos. La institucional liderada por Christine Lagarde realizará una nueva subida de tipos de 50 puntos básicos en la reunión del próximo marzo.

¿Cómo afecta el entorno a Merlin, Colonial y Lar?

El BCE, como la Reserva Federal de Estados Unidos, entiende que es la única herramienta para minimizar el impacto de la inflación y rebajar el IPC hasta el 2% deseado. Esto, pese a que se antoja clave para reubicar los precios hasta niveles aceptables, afecta de lleno al negocio de las socimis. Y es que, el alza de las tasas de interés afecta a estas compañías por dos vías, tal y como señala el análisis de Banco Sabadell. Por un lado, el impacto viene de las yields o cap rates implícitas en las tasaciones, que no tiene efecto en caja mientras no se venda el activo, pero sí en la cuenta de resultados y en Bolsa. Y, por otro lado, el impacto que pueda tener en los flujos de caja por el incremento de las tasas de interés, en un sector que es muy intensivo en capital.

El hecho de que el de las socimis sea uno de los sectores más damnificados por el endurecimiento monetario responde a la estrategia inversora de quienes financian sus compras con deuda, que son la mayoría, tal y como explica Banco Sabadell. Pese a que el mercado se ha acostumbrado a las subidas de tipos de interés continuadas en 2022, hasta julio del pasado ejercicio, el Banco Central Europeo no había movido ni un dedo en este apartado desde 2016. Es decir, el entorno bursátil y financiero ha gozado de políticas monetarias laxas cerca de seis años, algo que ha beneficiado la entrada de capital a través de la compra de deuda.

“Es lógico que con el final de la época de los tipos ultrabajos, las valoraciones inmobiliarias se hayan puesto en duda para los inversores financian sus compras con deuda, que son la mayor parte, el aumento de los costes de financiación afecta negativamente a los retornos”, explica Banco Sabadell. Además de ello, la entidad bancaria catalana cuenta que “las subidas de tipos mejoran la rentabilidad de otras oportunidades de inversión alternativas, como los bonos soberanos, y penaliza el descuento de los cashflow futuros”.

El valor en Bolsa de estas empresas está por debajo del de sus activos

Como hemos visto en las últimas semanas, los inversores, sobre todo los particulares, se lanzan a los vehículos de inversión más seguros y menos penalizables por las subidas de tipos de interés. Un buen ejemplo de ello es la inversión en letras del Tesoro, la cual ha generado una fiebre inversora evidente.

Sea como fuere, y regresando a la cotización de Merlin, Colonial y Lar, la dinámica bursátil de las socimis ya descuentan un escenario “suficientemente adverso a la vista de la resiliencia que, de momento, están mostrando las rentas”, incluye el análisis de Banco Sabadell.

Aunque el descuento de sus cotizaciones sobre el valor bruto de los activos (GAV) es del 30% de media, si se tiene en cuenta el valor neto (NAV), el valor medio en Bolsa de estas compañías es ya un 48% inferior al valor real de sus activos.

"Este descuento nos parece excesivo basándonos en las perspectivas de crecimiento y tipos que manejamos hoy, pero es cierto que la visibilidad es baja, por lo que creemos que hay que tener una visión cauta sobre el sector hasta que el panorama macroeconómico no esté más despejado", señala el análisis.

Pese a que el entorno sigue sin ser favorable para estas compañías, las tres cuentan con una buena demarcación en el mercado y mantienen en su cartera varios activos y proyectos que pueden ser importantes de cara al futuro de la compañía. Es por ello por lo que Banco Sabadell mantiene su recomendación de compra sobre los tres valores.