El mercat immobiliari espanyol no està tenint el seu moment més pròsper. N'hi ha prou amb fer un cop d'ull a les estimacions sobre els actius de Merlin, Colonial i Llar que els experts del sector donen per a 2024. Tal com remarca Banc Sabadell, la valoració dels actius de les que són les tres principals socimis d'Espanya podrien depreciar-se un 21% entre 2022 i 2024. Malgrat això, l'estudi de l'entitat financera catalana remarca que el mercat ja ha descomptat una caiguda del 30% en les seves cotitzacions en Borsa. Les tres socimis són valors cotitzats del mercat borsari nacional, sent Merlin la companyia amb més capitalització del sector.

Les menors valoracions que, segons l'estudi de Banc Sabadell, s'espera que comencin a notar-se a partir de la setmana que ve, responen a la conjuntura econòmica actual. L'immobiliari ve sent un dels sectors més llastats per l'enduriment monetari que els principals bancs centrals hi ha exercici al llarg del curs. Les projeccions negatives dels experts obeeixen a les intencions dels organismes centrals, que han deixat clar que realitzaran noves pujades de tipus en els mesos venidors. El Banc Central Europeu el va deixar clar en l'última reunió de tipus. La institucional liderada per Christine Lagarde realitzarà una nova pujada de tipus de 50 punts bàsics en la reunió deaquest març.

Com afecta l'entorn a Merlin, Colonial i Llar?

El BCE, com la Reserva Federal dels Estats Units, entén que és l'única eina per minimitzar l'impacte de la inflació i rebaixar l'IPC fins al 2% desitjat. Això, malgrat que sembla clau per ressituar els preus fins a nivells acceptables, afecta de ple el negoci de les socimis. I és que, l'alça de les taxes d'interès afecta aquestes companyies per dues vies, tal com assenyala l'anàlisi de Banc Sabadell. D'una banda, l'impacte ve de les yields o cap rates implícites en les taxacions, que no té efecte en caixa mentre no es vengui l'actiu, però sí en el compte de resultats i en Borsa. I, d'altra banda, l'impacte que pugui tenir en els fluxos de caixa per l'increment de les taxes d'interès, en un sector que és molt intensiu en capital.

El fet que el de les socimis sigui un dels sectors més damnificats per l'enduriment monetari respon a l'estratègia inversora dels qui financen les seves compres amb deute, que són la majoria, tal com explica Banc Sabadell. Malgrat que el mercat s'ha acostumat a les pujades de tipus d'interès continuades el 2022, fins al juliol del passat exercici, el Banc Central Europeu no havia mogut ni un dit en aquest apartat des de 2016. És a dir, l'entorn borsari i financer ha tingut polítiques monetàries laxes prop de sis anys, una cosa que ha beneficiat l'entrada de capital a través de la compra de deute.

"És lògic que amb el final de l'època dels tipus ultrabaixos, les valoracions immobiliàries s'hagin posat en dubte per als inversors financen les seves compres amb deute, que són la major part, l'augment dels costos de finançament afecta negativament als retorns", explica Banc Sabadell. A més d'això, l'entitat bancària catalana explica que "les pujades de tipus milloren la rendibilitat d'altres oportunitats d'inversió alternatives, com els bons sobirans, i penalitza el descompte dels cashflow futurs".

El valor en Borsa d'aquestes empreses està per sota del dels seus actius

Com hem vist en les últimes setmanes, els inversors, sobretot els particulars, es llancen als vehicles d'inversió més segurs i menys penalizables per les pujades de tipus d'interès. Un bon exemple d'això és la inversió en lletres del Tresor, la qual ha generat una febre inversora evident.

Sigui com fos, i tornant a la cotització de Merlin, Colonial i Llar, la dinàmica borsària de les socimis ja descompten un escenari "prou advers en vista de la resiliència que, de moment, estan mostrant les rendes", inclou l'anàlisi de Banc Sabadell.

Encara que el descompte de les seves cotitzacions sobre el valor brut dels actius (GAV) és del 30% de mitjana, si es té en compte el valor net (NAV), el valor mitjá en Borsa d'aquestes companyies és ja un 48% inferior al valor real dels seus actius.

"Aquest descompte ens sembla excessiu basant-nos en les perspectives de creixement i tipus que manegem avui, però és cert que la visibilitat és baixa, per la qual cosa creiem que cal tenir una visió cauta sobre el sector fins que el panorama macroeconòmic no sigui més clar", assenyala l'anàlisi.

Malgrat que l'entorn continua sense ser favorable per a aquestes companyies, les tres compten amb una bona demarcació al mercat i mantenen a la seva cartera diversos actius i projectes que poden ser importants de cara al futur de la companyia. És per això per la qual cosa Banc Sabadell manté la seva recomanació de compra sobre els tres valors.