El pagament de les reparacions en un habitatge de lloguer és una de les grans fonts de conflicte entre propietaris i inquilins. No obstant això, el Tribunal Suprem ha fixat una doctrina respecte de les reparacions necessàries per garantir l'habitabilitat de l'habitatge, les quals corresponen sempre al propietari, encara que el contracte intenti imposar aquesta càrrega a l'inquilí.
L'alt tribunal recorda que el dret a un habitatge habitable està protegit per la llei i no pot ser eliminat de cap manera. Per tant, cap clàusula contractual pot anul·lar l'obligació legal del propietari de mantenir l'immoble en condicions adequades per a la vida. Si la reparació és essencial, el propietari ha d'assumir el cost i no hi ha cap excusa per evitar-ho.
Les reparacions essencials, segons el Suprem
La sentència del Tribunal Suprem aclareix que es consideren reparacions essencials totes aquelles que afecten directament a l'ús normal de l'habitatge, a la seguretat dels qui l'habiten o a la seva salut. És a dir, qualsevol problema que impedeixi viure amb normalitat a l'immoble entra dins d'aquesta categoria i, per tant, ha de ser reparat a càrrec del propietari.
Això inclou avaries greus en subministraments bàsics, problemes estructurals, avaries que comprometen el confort mínim o defectes que facin que l'habitatge deixi de complir la seva funció. El criteri no es basa en el cost de la reparació, sinó en el seu impacte sobre l'habitabilitat. Si l'habitatge no es pot fer servir amb normalitat, la responsabilitat és sempre del propietari.
Els límits de l'obligació del propietari
Ara bé, la doctrina del Suprem també estableix límits, com amb tot. El propietari no està obligat a assumir els petits arranjaments derivats de l'ús quotidià ni els danys provocats pel propi inquilí. El desgast normal pel pas del temps tampoc converteix qualsevol incidència en una reparació essencial. La clau està a distingir entre manteniment bàsic i conservació de l'habitatge. Tot el que sigui imprescindible perquè el pis sigui habitable recau en el propietari, mentre que les incidències menors corresponen a l'arrendatari.
El Suprem subratlla que traslladar a l'inquilí reparacions essencials mitjançant contracte és una pràctica contrària a la llei. Encara que l'arrendatari hagi signat aquesta clàusula, no perd el seu dret a exigir que el propietari compleixi amb la seva obligació legal. Així doncs, la sentència reforça la protecció de l'inquilí i envia un missatge clar al mercat del lloguer: les condicions bàsiques d'un habitatge no es negocien, i cap contracte pot convertir en legal el que la llei prohibeix.