John Maynard Keynes escribió en 1923 su famosa frase: “In the long run, we are all dead” (a largo plazo, todos muertos) cuando, en su Breve tratado sobre la reforma monetaria, argumentaba sobre la necesidad de que los estados intervengan en la economía cuando se producen situaciones de crisis y rechazaba el argumento de los economistas de la época, según el cual la economía tendía naturalmente al equilibrio y que la actuación pública no era necesaria.

Esta máxima es hoy totalmente aplicable al caso de la vivienda. Las medidas planteadas hasta ahora (Plan Illa de las 50.000 viviendas, Plan Territorial Sectorial de Catalunya, anteriores Planes de vivienda...) tardarán bastantes años en dar frutos y mientras tanto, “in the long run...”. Por muchas razones, tenemos un mercado totalmente bloqueado que produce bastante menos de un tercio de las viviendas que se necesitan y lo hace a precios que buena parte de la población no puede permitirse, tanto en compra como en alquiler. En los últimos tres años (2022-2024) en Catalunya se han iniciado una media de 15.000 viviendas anuales, de las cuales menos del 13% son protegidas, cuando la media de creación de hogares es de entre 45.000-50.000 cada año. Tenemos un problema que se va agravando cada año.

Pero no es solo que el problema esté creciendo. Es que hoy ya es muy grande. Aplicando las estimaciones del Observatori Metropolità de l’Habitatge de la Diputació de Barcelona (O-HB), en 2023 se estimaba que un 11,7% de los hogares catalanes estaban en riesgo de exclusión residencial, por el efecto combinado del peso de las cargas de la vivienda con el bajo nivel de ingresos. Esto, traducido, significa 364.000 hogares. Y estos son los que hoy tienen vivienda, mañana quizás no. Seguramente una buena parte de estos hogares necesitarán o ya necesitan una vivienda a precio asequible, ya sea en alquiler o en compra.

Pero, después tenemos los que todavía no han podido acceder a la vivienda: en 2024 existían 106.000 inscritos en el Registro de solicitantes de vivienda protegida, de los cuales el 60% tienen entre 35 y 65 años, por lo que no se trata solo de un problema de jóvenes que quieren emanciparse, lo cual ya sería suficientemente grave. Estos 105.000 solicitantes son familias, no solo individuos o parejas que buscan su primer hogar. El 30% tienen 3 o más integrantes (un 7,7% son familias numerosas). Y los ingresos del 68% de estos hogares no alcanzan 1,5 veces el índice de renta de suficiencia (menos de 1.200 €/mes). Y aquí no se cuentan las personas sin hogar, quienes están en una vivienda de urgencia o quienes ya no se inscriben por desconocimiento o falta de confianza.

Tenemos un mercado que produce menos de un tercio de las viviendas que se necesitan y lo hace a precios que buena parte de la población no puede permitirse

En resumen, tenemos un problema muy grande que además, cada año crece, y ante el cual es difícil pedir paciencia confiando solo en el éxito de los planes a largo plazo. Aunque asumamos que ninguna solución, por sí sola, es “la solución”, que no existe una solución milagrosa, deben buscarse acciones que puedan dar resultados más inmediatos o a corto plazo.

Esta situación convive con paradojas escandalosas. Según el último censo del INE sobre población y vivienda (2021), en Catalunya existían 417.000 viviendas vacías, estimadas a partir de los datos sobre consumo eléctrico (consumo cero anual). Ciertamente, el dato puede resultar engañoso. Una buena parte se encuentra en lugares donde no hay demanda de vivienda y seguro que muchas están en mal estado. Sería necesario un cribado para establecer la situación real de estas viviendas de las que, en realidad, se sabe muy poco. Ahora bien, como mínimo, 213.000 están en la demarcación de Barcelona y 75.000 en la propia ciudad. Y después tenemos las viviendas que no se destinan a usos residenciales permanentes como los alquileres de uso turístico o los de temporada. Concretamente, en 2024 había 106.000 viviendas de uso turístico –menos de 31 días– (para comparar, en 2015 eran unas 45.000). Más de 10.000 en Barcelona ciudad. Esto sin contar las muchas que operan sin estar inscritas en el registro obligatorio. De los alquileres de temporada (entre 1 y 11 meses) no hay estadísticas fiables sobre el número de contratos vigentes, pero sí puede afirmarse que, al menos desde 2023, han tenido crecimientos interanuales desorbitados (en el primer trimestre de 2025, 52% en Catalunya y 56% en las zonas tensionadas).

Seguro que hay que construir más viviendas. Pero no es del todo cierto que tengamos escasez de vivienda. Tenemos también un problema de acceso a la vivienda.  En definitiva, si lográramos que una fracción relativamente significativa de las viviendas vacías y de las dedicadas a usos residenciales no permanentes pasaran al mercado de alquiler asequible, tendríamos mucho ganado. Esto, sin contemplar otras posibilidades que se intentan con cuentagotas, como la conversión de locales comerciales en desuso en viviendas. Hay viviendas, pero o no se ponen en el mercado residencial permanente o bien salen de él para entrar en otros más lucrativos o con más seguridad jurídica. Entrar en las razones de esto es una cuestión muy debatida y contaminada por la ideología que aquí no trataremos y que merecería mucho espacio. Prefiero centrarme en la eficacia de las medidas para evitar o paliar esta paradoja. 

En el caso de las viviendas de uso turístico, de entrada deberían gravarse con el IVA general y no el reducido del 10% como ahora y que solo se aplica si también prestan servicios hoteleros (esta modificación ha sido anunciada por el gobierno español). Además, la regulación del actual decreto vigente (Decreto ley 3/2023 de 7-11-23), impulsado por el anterior Govern de la Generalitat, puede quedar bastante descafeinada en la ley actualmente en trámite parlamentario si hemos de hacer caso de los pactos anunciados para reunir la mayoría política necesaria. De entrada, tardaremos en ver sus efectos cinco años (prorrogables),  que es el período transitorio actualmente definido ya en el decreto. Los actuales propietarios de viviendas turísticas tendrán cinco años para obtener una licencia, ahora ya temporal, que tendrá una duración máxima de ese mismo período, al final del cual podrá renovarse o no. La renovación o limitación de nuevas licencias en municipios con problemas de acceso a la vivienda quedará en manos de los ayuntamientos, que deberán aprobar un plan urbanístico permitiendo el doble uso de la vivienda y justificar la existencia de suelo para vivienda permanente y habitual si quieren conceder nuevas licencias. Todo parece indicar que se eliminará el tope máximo establecido en el decreto de 10 viviendas por cada 100 habitantes (salvando 28.000 viviendas de uso turístico, así como algunos municipios como Salou o Cambrils), así como que se reducirá el número de municipios afectados. Al final, algunos ayuntamientos actuarán (Barcelona ha anunciado la extinción de sus licencias al final del período transitorio: noviembre 2028), pero otros no, dependiendo de su color político. Además, la batalla jurídica que opondrán los propietarios de apartamentos está más que anunciada. Todo parece indicar que prever un traspaso significativo de estas viviendas al mercado residencial permanente y asequible es optimista y, en todo caso, será largo.

Se deben construir más viviendas. Pero no es del todo cierto que tengamos escasez de vivienda. También tenemos un problema de acceso a la vivienda

Respecto a los alquileres de temporada (hasta 11 meses), tras un decreto fallido tumbado para evidenciar la debilidad del gobierno Aragonès, en un compromiso para validar el Decreto-ley 2/2025 de 25-2 y tramitarlo posteriormente como ley, se acordó en esta futura ley hacer depender el alquiler de temporada del fin declarado en el mismo contrato, diferenciando entre las viviendas de uso recreativo, turístico o vacacional —sin límite de precio— de las de uso residencial que sí estarán afectadas por el tope de precios. Las preguntas que surgen son evidentes: ¿cómo se verificará que el fin es correcto? ¿O que no se encadenen los contratos? Habrá que esperar.

Respecto a las viviendas vacías, varias cosas. Por un lado, la Agència Catalana de l’Habitatge ha reducido drásticamente las ayudas a la rehabilitación en los últimos diez años. Las otras administraciones las limitan a la mejora energética. No se entiende. Creo que no peco de optimista si considero que muchos propietarios aceptarían poner la vivienda en el mercado a precio asequible si se les ayuda con la rehabilitación y ya no digamos si se les ofreciera un seguro de alquiler. Por otro lado, el Parlament modificó la Ley de la Vivienda en marzo de 2022 para dar al ejecutivo más capacidad para sancionar esta práctica continuada. La medida establecía la posibilidad de que el gobierno sancionara a los grandes propietarios que tuvieran viviendas desocupadas durante dos años. Antes de multarlos, sin embargo, el ejecutivo debe instar a estos propietarios a alquilar sus propiedades. Recientemente, Catalunya Ràdio revelaba que en los últimos 3 años el Govern no ha impuesto ninguna multa por tener pisos vacíos. En cambio, hay que decir que algunos ayuntamientos sí aplican recargos importantes del IBI sobre estas viviendas. En el mismo aspecto, el impuesto que se creó en 2015 solo afecta a personas jurídicas y físicas con más de 15 viviendas y contempla las viviendas vacías durante más de dos años sin causa justificada. Cuando no se dispone de un registro adecuado de viviendas vacías (el existente se limita a las adquiridas por ejecución hipotecaria –básicamente de bancos o fondos de inversión–) y se actúa de forma tan selectiva, este impuesto sirve de bien poco.

Todo parece indicar que hay mucha tibieza, laxitud y poco sentido de urgencia a la hora de actuar. Evitar esta nefasta paradoja (existencia de vivienda potencialmente disponible, pero incapacidad de ponerla en el mercado residencial asequible) requiere tanto una visión integral del problema como la aplicación de medidas “amables” (entiéndase incentivadoras) combinadas con otras más ejecutivas y directas (por ejemplo, una fiscalidad “dura” y disuasoria o medidas administrativas con voluntad real de llevarlas a cabo). Ahora bien, esto requiere medios y una cierta disposición a pisar algún callo.