John Maynard Keynes va escriure el 1923 la seva famosa frase: “In the long run, we are all dead” (a llarg termini, tots morts) quan en el seu Breu tractat sobre la reforma monetària, argumentava sobre la necessitat que els estats intervinguin en l’economia quan es produeixen situacions de crisi i rebutjava l’argument dels economistes de l’època, segons el qual l’economia tendia naturalment a l’equilibri i que l’actuació pública no era necessària.

Aquesta màxima és avui totalment aplicable al cas de l’habitatge. Les mesures plantejades fins ara (Pla Illa dels 50.000 habitatges, Pla Territorial Sectorial de Catalunya, anteriors Plans d’habitatge...) trigaran bastants anys a donar fruits i mentrestant, “in the long run...”. Per moltes raons, tenim un mercat totalment travat que produeix bastant menys d’un terç dels habitatges que es necessiten i ho fa a preus que una bona part de la població no es pot permetre, tant per compra com per lloguer. En els darrers tres anys (2022-2024) a Catalunya s’han iniciat una mitjana de 15.000 habitatges anuals, dels quals menys d’un 13% són protegits, quan la mitjana de creació de llars és d’entre 45.000-50.000 cada any. Tenim un problema que es va fent més gros cada any.

Però no és només que el problema estigui creixent. És que avui ja és molt gran. Aplicant les estimacions de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de la Diputació de Barcelona (O-HB), el 2023 estimava que un 11,7% de les llars catalanes estaven en risc d’exclusió residencial, per l’efecte combinat del pes de les càrregues de l’habitatge amb el nivell reduït d’ingressos. Això, traduït, vol dir 364.000 llars. I aquests són els que avui tenen habitatge, demà potser no. Segurament una bona part d’aquestes llars necessitaran o necessiten ja un habitatge a preu assequible, sigui de lloguer o de compra.

Però, després tenim els que encara no han pogut accedir a l’habitatge: el 2024 existien 106.000 inscrits del Registre de sol·licitants d’habitatge protegit, dels quals el 60% tenen entre 35 i 65 anys, per la qual cosa no es tracta solament d’un problema de joves que volen emancipar-se, que ja seria prou seriós. Aquests 105.000 sol·licitants són famílies, no només individus o parelles que cerquen la primera llar. El 30% tenen 3 o més integrants (un 7,7% són famílies nombroses). I els ingressos del 68% d’aquestes llars no arriben a 1,5 vegades l’índex de renda de suficiència (menys de 1.200 €/mes). I aquí no es compten els sense llar, els que estan en un habitatge d’urgència o els que ja no s’inscriuen per desconeixement o manca de confiança.

Tenim un mercat que produeix menys d’un terç dels habitatges que es necessiten i ho fa a preus que bona part de la població no es pot permetre

En resum, tenim un problema molt gran que a més, cada any se’n fa més, i davant del qual és difícil demanar paciència confiant només en l’èxit dels plans a llarg termini. Tot i assumir que cap solució, per si sola, és “la solució”, que no existeix una solució miraculosa, s’han de cercar accions que puguin donar resultats més immediats o a curt termini.

Aquesta situació conviu amb paradoxes escandaloses. Segons el darrer cens de l’INE sobre població i habitatge (2021), a Catalunya existien 417.000 habitatges buits, estimats a partir de les dades sobre consum elèctric (zero consum anual). Certament la dada pot resultar enganyosa. Una bona part se situa en llocs on no hi ha demanda d’habitatge i segur també que molts estan en mal estat. Caldria un cribratge per establir la situació real d’aquests habitatges dels quals en realitat se sap molt poc. Ara bé, com a mínim, 213.000 estan a la demarcació de Barcelona i 75.000 a la ciutat mateixa. I després tenim els habitatges que no s’apliquen a usos residencials permanents com els lloguers d’ús turístic o els de temporada. Concretament, l’any 2024 hi havia 106.000 habitatges d’ús turístic  –menys de 31 dies- (per comparar, el 2015 eren uns 45.000). Més de 10.000 a Barcelona ciutat. Això sense comptar els molts que operen sense estar inscrits al registre obligatori. Dels lloguers de temporada (entre 1 i 11 mesos) no hi ha estadístiques fiables de quantitat de contractes vigents, però sí que es pot afirmar que, si més no, des del 2023 han tingut creixements interanuals desorbitats (al primer trimestre del 2025, 52% a Catalunya i 56% a les zones tensionades).

Segur que s’han de construir més habitatges. Però no és ben bé cert que tinguem manca d’habitatge. Tenim també un problema d’accés a l’habitatge.  Fet i fet, si aconseguíssim que una fracció relativament significativa dels habitatges buits i dels dedicats a usos residencials  no permanents, passessin al mercat d’habitatge de lloguer assequible, tindríem molt guanyat. Això, sense contemplar altres possibilitats que s’intenten amb comptagotes, com la conversió de locals comercials en desús en habitatges. Hi ha habitatges, però o no es posen al mercat d’habitatge residencial permanent o bé surten d’aquest per entrar en altres més lucratius o amb més seguretat jurídica. Entrar en les raons d’això és una qüestió molt debatuda i contaminada per la ideologia que aquí no tractarem i que mereixeria molt d’espai. Prefereixo entrar en l’eficàcia de les mesures per evitar o pal·liar aquesta paradoxa. 

En el cas dels habitatges d’ús turístic, d’entrada s’haurien de gravar amb l’IVA general i no el reduït del 10% com ara i que només s’aplica si també presten serveis hotelers (aquesta modificació ha estat anunciada pel govern espanyol). A més, la regulació de l’actual decret vigent (Decret llei 3/2023 del 7-11-23), impulsat per l’anterior Govern de la Generalitat, pot quedar bastant descafeïnada en la llei actualment en tràmit parlamentari si hem de fer cas dels pactes anunciats per reunir la majoria política necessària. D’entrada, trigarem a veure els seus efectes cinc anys (prorrogables),  que és el període transitori actualment definit ja al decret. Els actuals propietaris d’habitatges turístics tindran cinc anys per obtenir una llicència, ara ja temporal, que tindrà una duració màxima d’aquest mateix període, al final del qual es pot renovar o no. La renovació o limitació de noves llicències en municipis amb problemes d’accés a l’habitatge quedaria en mans dels ajuntaments, que han d’aprovar un pla urbanístic permetent el doble ús de l’habitatge i justificar l’existència de sòl per habitatge permanent i habitual si volen concedir noves llicències. Tot sembla indicar que s’eliminarà el topall màxim establert al decret de 10 habitatges per cada 100 habitants (salvant 28.000 habitatges d’ús turístic, així com alguns municipis com Salou o Cambrils), així com que es rebaixarà el nombre de municipis afectats. Al final, alguns ajuntaments s’hi posaran bé (Barcelona ha anunciat l’extinció de les seves llicències al final del període transitori: novembre 2028), però altres no, depenent del seu color polític. A més, la batalla jurídica que oposaran els propietaris d’apartaments està més que anunciada. Tot sembla indicar que preveure un traspàs significatiu d’aquests habitatges al mercat residencial permanent i assequible és optimista i, en tot cas, serà llarg.

S’han de construir més habitatges. Però no és ben bé cert que tinguem manca d’habitatge. Tenim també un problema d’accés a l’habitatge

Respecte als lloguers de temporada (fins 11 mesos), després d’un decret fallit tombat per posar en evidència la debilitat del govern Aragonès, en un compromís per validar el Decret-Llei 2/2025 de 25-2 i tramitar-lo posteriorment com llei, es va acordar en aquesta futura llei fer dependre el lloguer de temporada de la finalitat declarada en el mateix contracte, diferenciant entre els habitatges d’ús recreatiu, turisme o per vacances —sense límit al preu— dels d’ús residencial que sí que estaran afectats pel topall de preus. Les preguntes que sorgeixen es fan evidents: com es verificarà que la finalitat sigui correcte? O què no es vagin encadenant els contractes? Haurem d’esperar.

Respecte dels habitatges buits, diverses coses. Per una banda, l’Agència Catalana de l’Habitatge ha reduït dràsticament els ajuts a la rehabilitació en els darrers deu anys. Les altres administracions els limiten a la millora energètica. No s’entén. Crec que no peco d’optimista si considero que molts propietaris acceptarien posar l’habitatge al mercat a preu assequible si els ajuden amb la rehabilitació i ja no diguem si els oferissin una assegurança de lloguer. D’altra, el Parlament va modificar la Llei de l'Habitatge el març de 2022 per donar a l'executiu més capacitat per sancionar aquesta pràctica continuada. La mesura establia la possibilitat que el govern sancionés els grans propietaris que tinguin habitatges desocupats durant dos anys. Abans de multar-los, però, l'executiu ha d'instar aquests propietaris a llogar les seves propietats. Recentment, Catalunya Ràdio revelava que en els últims 3 anys el Govern no ha posat cap multa per tenir pisos buits. En canvi, s’ha de dir que alguns ajuntaments sí apliquen recàrrecs importants de l’IBI sobre aquests habitatges. En el mateix aspecte, l’impost que es va crear el 2015 només afecta persones jurídiques i físiques amb més de 15 habitatges i contempla els habitatges buits durant més de dos anys sense causa justificada. Quan no tens un registre com cal d’habitatges buits (l’existent es limita als adquirits per execució hipotecària –bàsicament de bancs o fons d’inversió) i actues de manera tan selectiva aquest impost serveix de ben poc.

Tot sembla indicar que hi ha molta tebior, laxitud i poc sentit d’urgència a l’hora d’actuar. Evitar aquesta nefasta paradoxa (existència d’habitatge potencialment disponible, però incapacitat de posar-lo al mercat residencial assequible) requereix tant una visió integral del problema com l’aplicació de mesures “amables” (entengui’s incentivadores) combinades amb altres més executives i directes (per exemple, una fiscalitat “dura” i dissuasiva o mesures administratives amb voluntat real de dur-les a terme). Ara bé, això requereix mitjans i una certa disposició a trepitjar algun ull de poll.