Los economistas creen que la nueva ley de vivienda aprobada por el Gobierno español va a limitar la oferta y disparar los precios de los alquileres y las compraventas. "El efecto normalmente es el contrario al que se persigue y esto se ha visto tanto en Barcelona como en otras ciudades europeas". En opinión de los expertos, además, el precio de la vivienda en España ya "está sobrevalorado", por lo que sería deseable un ajuste a la baja. "Creemos que en los próximos meses o trimestres tendrá que corregirse como ya ha ocurrido en muchos países de nuestro entorno, como Canadá, Estados Unidos, Australia, Nueva Zelanda, incluso en la propia Europa, por ejemplo en Suecia". 

Así lo han puesto de relieve el presidente del Consejo General de Economistas de España, Valentín Pich; el director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), Ángel de la Fuente; el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y Premio Rey Jaime I de Economía, José García Montalvo; el presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y ex director general de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, Joan Ràfols; y el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, en un encuentro organizado este martes en Madrid donde han analizado la nueva Ley.

En dicho encuentro, los economistas explicaban que el precio de los alquileres está relacionado con el precio de la vivienda y cualquier persona o entidad que pretenda destinar un inmueble (en este caso una vivienda) al alquiler, va a calcular la rentabilidad que quiere obtener. "Y en la medida que el precio de la vivienda sea superior al que debería tener o vaya subiendo, la renta del alquiler, para obtener esa misma rentabilidad esperada, también tendrá que subir". 

Pich lamentaba que la nueva ley no haya sido "suficientemente debatida durante su tramitación”. A su juicio, un marco de política de vivienda estable en el tiempo, similar a las de los principales países de la Unión Europea, solo es posible mediante un pacto de estado entre los principales partidos políticos.

Para Ángel de la Fuente, la limitación de los alquileres y la regulación de precios que contempla la nueva Ley, “son muy mala idea". En España hay un problema de escasez de oferta de alquiler en muchas ciudades y con la nueva norma se va a reducir la rentabilidad de la inversión en vivienda para alquilar. "No tiene sentido. Solo servirá para que menos gente y empresas inviertan en ello y para que algunos de los que están alquilando busquen usos alternativos para sus viviendas o las vendan, agravando así el problema”. 

José García Montalvo recuerda que en España solo el 5% del parque de vivienda en alquiler pertenece a grandes tenedores y hay casi dos millones de declarantes de rentas inmobiliarias por alquiler. También destaca que la política de congelación de rentas franquista y la incentivación fiscal a la compra de vivienda "aniquiló el mercado del alquiler en España" y que la enorme demanda de alquiler que se ha producido en los últimos años ha encontrado una oferta muy limitada. Por tanto, cree que es necesario "aumentar la oferta de vivienda en alquiler y cualquier medida que cree incertidumbre o sea perjudicial para la oferta, lo que hace es agravar más el problema". 

Por su parte, Joan Ràfols comentaba que “los controles de precio del alquiler a corto y largo plazo no funcionan, reducen la oferta en alquiler, bloquean el mantenimiento del parque edificado, benefician a la población con rentas elevadas y bloquean el acceso a la vivienda en alquiler de los sectores con menores niveles de renta". 

Mientras que Julián Salcedo destacaba que las medidas de intervención "distorsionan y generan ineficiencias en los mercados". Limitar las actualizaciones al 2% en 2023, 3% en 2024 y a un indeterminado índice a partir de esa fecha, "vulneran la libertad de negociación entre las partes y reducen la capacidad económica de la mayoría de propietarios que arriendan su vivienda para complementar sus ingresos, especialmente en un momento de elevada inflación y tipos de interés al alza. La regulación de precios no ha funcionado en ninguno de los lugares en que se ha implementado”.

Y en este contexto, los economistas realizaban una serie de propuestas que -entienden- podrían ayudar a mejorar esta ley. La primera es abandonar cualquier medida que suponga la introducción de controles sobre los niveles de precios de alquiler o imponga una actualización por debajo del IPC de los mismos.

También creen que habría que proteger de forma efectiva los derechos de los propietarios que ponen sus viviendas en alquiler, garantizando la rápida recuperación de los inmuebles en su caso y el cobro de las posibles deudas de los inquilinos. Para esto, entienden que podría ser útil recuperar la idea de una o varias agencias públicas de alquiler (estatal o autonómicas), que ofrezcan a los arrendadores una garantía creíble de pago de los alquileres y posibles daños y de recuperación del inmueble en su caso.

​Asimismo, ven necesario aumentar la oferta de suelo y aportar suelo público para la construcción de viviendas destinadas al alquiler a precios accesibles; Y proporcionar incentivos a la iniciativa privada para la promoción de vivienda asequible y la rehabilitación del parque de viviendas. También defienden que se deberían aumentar las ayudas directas para el alquiler ligadas a la renta o establecer un sistema de subsidio para alquileres para las familias con menores rentas.

Y que no deberían incrementarse las cargas a la urbanización de suelo, ya que afecta a la viabilidad económica de los planes urbanísticos y, por lo tanto, a la posibilidad de que una vez aprobados no termine ejecutándose la urbanización. Finalmente, los economistas criticaban que los impuestos que gravan a la vivienda en España son excesivos, pues soportan más del 25% en total durante todo el proceso de desarrollo de una vivienda de nueva construcción, lo que unido al largo plazo administrativo que se necesita para obtener todas las licencias y permisos hasta que está disponible para ser ocupada, soportando los costes financieros de la inversión realizada, encarecen el precio final de forma notable.

"Simplificar y reducir los plazos de gestión administrativa, así como rebajar significativamente los impuestos que la gravan, debería tener como resultado una bajada del precio final de la vivienda, lo que repercutiría asimismo en una rebaja del precio de los alquileres", concluían.