Cuando uno vive de alquiler y alguna parte del piso se rompe o sufre algún desperfecto, enseguida suele surgir una duda que si bien tiene una respuesta a priori sencilla contempla numerosos matices. ¿Quién lo paga? Un paño roto, una tubería con escapes, un techo en mal estado, un parqué levantado por la humedad, una lavadora que se rompe... Son muchas las opciones de que tu piso sufra un desperfecto y diversas también las variables que determinan quién debe pagarlas. Por lo general, la ley determina que es el arrendador, o sea el dueño, quien debe asumir la reparación, pero a continuación desgranamos la ley y las opciones. 

El artículo 21 del capítulo VI de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) modificado a partir de la última Ley de Vivienda que entró en vigor el pasado mes de mayo, dice así en su primer artículo: "El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil". Ojo, eso significa que el propietario no puede subir el precio del alquiler por unas reparaciones. 

O sea, que para que un inquilino tenga que asumir los costes de una reparación, de entrada, el deterioro tiene que ser culpa suya. Pero hay otra excepción en la misma ley, ubicada en el artículo 4, que dice que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario". A partir de aquí, queda la tarea de definir cuándo es culpa del inquilino o un desgaste ocasional y cuándo una reparación es pequeña o no. 

El abogado José Manuel Sierra Álvarez, socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, explica en su página web que arreglos como suelo, paredes y techos o sustituir instalaciones de electricidad y agua, corre a cargo del propietario, como también los electrodomésticos que ya existen en la vivienda, excepto los que queden dañados por un mal uso. Lo mismo con la caldera, que corresponde al propietario. 

En cambio, agujeros que el inquilino hizo en las paredes, pintura que haya sido utilizada de forma errónea o arreglos de mueblels y utensilios serán a cargo del inquilino. 

¿Cuándo es pequeña una reparación?

Para determinar cuándo una reparación es pequeña, Sierra explica que cabe contemplar en primer lugar el tiempo de ocupación. Si la avería se produce al poco tiempo de que el inqulino haya llegado a la vivienda, a no ser que sea fruto de un mal uso, irá a cargo del propietario. 

En la ley no se aclara tampoco a partir de qué coste una reparación deja de ser "pequeña", pero entre los abogados se utiliza una cifra aproximada de 150 euros basada en la jurisprudencia. 

La zona afectada por el inquilino también puede servir para determinar quién carga con el coste, normalmente las que afectan en sí al inmueble corren a cargo del propietario y otras como por ejemplo muebles del inquilino. 

Contrato

En el contrato de alquiler, lo habitual es que quede reflejado quién debe hacerse cargo de las reparaciones, pero siempre de acorde a lo estipulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que es ilegal que en el contrato ponga que toda reparación corre a cargo del inquilino. Cuando el contrato finaliza, las deficiencias que no han sido comunicadas al propietario pueden correr a cuenta del inquilino, por lo que la fianza cobra un peso crucial. 

Cuando hay un deterioro en la casa, el artículo 1563 del Código Civil deja claro que el arrendatario es el responsable porque es quien hace uso del hogar, por lo que existe una presunción de culpa y el inquilino tiene que demostrar que no ha ocasionado el daño. Así pues, el diálogo suele ser la mejor vía de solución para estas cuestiones. 

Por último, si el propietario decide hacer reformas en casa, el inquilino debe aceptarlas, pero si pasan los 20 días, el arrendador tiene que rebajar el precio del alquiler. En todos los supuestos, la comunicación del inquilino de cualquier problema que ocurra en la vivienda y al arrendatario de cualquier reforma que se deba hacer o desperfecto previamente existente son las mejores vías para evitar conflictos, multas y males mayores.