Quan un viu de lloguer i alguna part del pis es trenca o pateix algun desperfecte, de seguida sol sorgir un dubte que si bé té una resposta a priori senzilla contempla nombrosos matisos. Qui el paga? Un drap trencat, una canonada amb fuites, un sostre en mal estat, un parquet aixecat per la humitat, una rentadora que es trenca... Son moltes les opcions que el teu pis pateixi un desperfecte i diverses també les variables que determinen qui les ha de pagar. En general, la llei determina que és el llogater, o sigui el propietari, qui ha d'assumir la reparació, però a continuació desgranem la llei i les opcions.

L'article 21 del capítol VI de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) modificat a partir de l'última Llei d'Habitatge que va entrar en vigor el mes de maig passat, diu així al seu primer article: "El llogater està obligades a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat per servir a l'ús convingut, tret de quan el deteriorament de la reparació del qual es tracti sigui imputable a l'arrendatari d'acord amb el disposat als articles 1.563 i 1.564 del Codi Civil". Ull, això significa que el propietari no pot apujar el preu del lloguer per unes reparacions.

O sigui, que perquè un llogater hagi d'assumir els costos d'una reparació, d'entrada, el deteriorament ha de ser culpa seva. Però hi ha una altra excepció en la mateixa llei, ubicada a l'article 4, que diu que "les petites reparacions que exigeixi el desgast per l'ús ordinari de l'habitatge seran de càrrec de l'arrendatari". A partir d'aquí, queda la tasca de definir quan és culpa del llogater o un desgast ocasional i quan una reparació és petita o no.

L'advocat José Manuel Sierra Álvarez, soci fundador de Serra Abogados & Inversions, explica en la seva pàgina web que reparacions com a terra, parets i sostres o substituir instal·lacions d'electricitat i aigua, va a càrrec del propietari, com també els electrodomèstics que ja hi ha a l'habitatge, excepte els que quedin fets malbé per un mal ús. El mateix amb la caldera, que correspon al propietari.

En canvi, forats que el llogater va fer a les parets, pintura que hagi estat utilitzada de forma errònia o reparacions de mobles i estris seran a càrrec del llogater.

Quan és petita una reparació?

Per determinar quan una reparació és petita, Sierra explica que es pot contemplar en primer lloc el temps d'ocupació. Si l'avaria es produeix al cap de poc temps que el llogater hagi arribat a l'habitatge, tret que sigui fruit d'un mal ús, anirà a càrrec del propietari.

En la llei no s'aclareix tampoc a partir de quin cost una reparació deixa de ser "petita", però entre els advocats s'utilitza una xifra aproximada de 150 euros basada en la jurisprudència.

La zona afectada pel llogater també pot servir per determinar qui carrega amb el cost, normalment les que afecten per si mateix a l'immoble van a càrrec del propietari i d'altres com per exemple mobles del llogater.

Contracte

Al contracte de lloguer, l'habitual és que quedi reflectit qui s'ha de fer càrrec de les reparacions, però sempre de conforme a l'estipulat per la Llei d'Arrendaments Urbans, pel que és il·legal que al contracte posi que tota reparació va a càrrec del llogater . Quan el contracte finalitza, les deficiències que no han estat comunicades al propietari poden córrer a compte del llogater, per la qual cosa la fiança cobra un pes crucial.

Quan hi ha un deteriorament a la casa, l'article 1563 del Codi Civil deixa clar que l'arrendatari és el responsable perquè és qui fa ús de la llar, pel que existeix una presumpció de culpa i el llogater ha de demostrar que no ha ocasionat el mal. Així doncs, el diàleg sol ser la millor via de solució per a aquestes qüestions.

Finalment, si el propietari decideix fer reformes a casa, el llogater ha d'acceptar-les, però si passen els 20 dies, el llogater ha de rebaixar el preu del lloguer. En tots els supòsits, la comunicació del llogater de qualsevol problema que passi a l'habitatge i a l'arrendatari de qualsevol reforma que s'hagi de fer o desperfecte prèviament existent són les millors vies per evitar conflictes, multes i mals majors.