España sigue siendo un país de propietarios, pero cada vez lo es menos. El Banco de España ha encendido las alarmas al estimar que hacen falta 750.000 viviendas para equilibrar el mercado inmobiliario. El déficit de vivienda se ha incrementado un 25% en solo dos años, un periodo en el que la población ha continuado creciendo impulsada por la inmigración.
La combinación de una fuerte demanda y una oferta insuficiente ha tensionado el mercado y provocado un encarecimiento generalizado de la vivienda, tanto en compra como en alquiler, generando una importante crisis en el país. Ante esta situación, quienes no pueden acceder a la compra se ven abocados al alquiler a precios elevados, lo que dificulta su capacidad de ahorro.
Por su parte, quienes logran comprar —cada vez menos— se enfrentan a condiciones más exigentes. Así, la adquisición de la primera vivienda se ha vuelto especialmente complicada, debido a las dificultades de los hogares para reunir el ahorro necesario para la entrada y cumplir con los requisitos de las entidades financieras, según advierte el Banco de España en su memoria anual.
Los bancos siguen exigiendo que el comprador aporte una parte significativa del precio de la vivienda (al menos la entrada, que ronda el 20%) y que la cuota hipotecaria no supere en torno a un tercio de los ingresos mensuales del hogar. Estas condiciones ayudan a reducir el riesgo de impago, pero dejan fuera a buena parte de quienes viven de alquiler.
El supervisor destaca que más de la mitad de las personas que viven en alquiler no dispone ni de ingresos ni de ahorro suficiente para comprar una vivienda. Además, cerca de un tercio podría afrontar el pago mensual de una hipoteca, pero no cuenta con el ahorro necesario para cubrir la entrada. Solo una pequeña minoría, en torno al 4%, dispone de ahorro suficiente pero no de ingresos adecuados.
En su informe anual, el BdE concluye que menos del 15% de los hogares que viven de alquiler tiene hoy capacidad económica para comprar su primera vivienda con hipoteca.
Menos propietarios, más inquilinos
El cambio en el modelo de vivienda es claro. El número de propietarios ha caído del 82% en 2001 al 73,3% en 2025. En paralelo, el alquiler ha ganado peso hasta el 20,2% de los hogares, una cifra que no se veía desde comienzos de los años 80. A ello se suma un 6,5% adicional de hogares que vive en viviendas cedidas por familiares. Aunque España sigue siendo un país con alta tasa de propiedad, ya se sitúa por debajo de Italia (77,1%), pero por encima de Francia (61,4%) o Alemania (47,2%).
El esfuerzo que realizan los hogares para pagar el alquiler es muy elevado. De media supone el 26,7% de la renta neta de los hogares arrendatarios, aunque este porcentaje supera el 30% en cinco de las seis principales ciudades españolas. Además, casi uno de cada tres hogares no propietarios destina más del 30% de sus ingresos al alquiler de mercado. Las situaciones más tensas se registran en Sevilla (46,8%), Málaga (46,7%), Barcelona (43,5%) y Madrid (41,3%).
En comparación europea, España presenta uno de los niveles más altos de esfuerzo en el alquiler: el 26,8% de los hogares arrendatarios se encuentra en situación de sobreesfuerzo, frente al 22,3% en Italia, el 18,7% en Francia y el 13,2% en Alemania.
Las dificultades de acceso a la vivienda también están transformando la estructura social. La edad media de emancipación en España se sitúa ya en 30,4 años, frente a los 26,2 de la media de la Unión Europea, y muy por encima de países como Francia o Alemania, donde ronda los 23-24 años.
El impacto se nota también en la compra de vivienda. Los jóvenes de entre 18 y 35 años representan hoy el 22,4% de las adquisiciones, casi veinte puntos menos que en 2007. Como consecuencia, la edad media de compra ha aumentado hasta los 46,8 años, 5,7 años más que hace menos de dos décadas.
El problema se agravará si no hay más oferta
En conjunto, el Banco de España explica que el mercado inmobiliario se caracteriza ahora por una combinación de precios elevados, escasa capacidad de ahorro y un mercado del alquiler cada vez más tensionado, que dificulta el acceso a la vivienda.
El resultado es que la mayoría de los hogares que viven de alquiler no puede dar el salto a la compra, los jóvenes retrasan su emancipación y la adquisición de vivienda se produce cada vez más tarde. La solución, dice el supervisor, solo pasa por aumentar la oferta de vivienda porque el problema se va a agravar en los próximos meses.