Espanya continua sent un país de propietaris, però cada vegada ho és menys. El Banc d'Espanya ha encès les alarmes en estimar que calen 750.000 habitatges per equilibrar el mercat immobiliari. El dèficit d'habitatge s'ha incrementat un 25% en només dos anys, un període en què la població ha continuat creixent impulsada per la immigració.
La combinació d'una forta demanda i una oferta insuficient ha tensat el mercat i ha provocat un encariment generalitzat de l'habitatge, tant en compra com per a llogar, generant una important crisi al país. Davant d'aquesta situació, els qui no poden accedir a la compra es veuen abocats al lloguer a preus elevats, cosa que dificulta la seva capacitat d'estalvi.
Per la seva banda, els qui aconsegueixen comprar —cada vegada menys— s'enfronten a condicions més exigents. Així, l'adquisició del primer habitatge ha esdevingut especialment complicada, a causa de les dificultats de les llars per reunir l'estalvi necessari per a l'entrada i complir amb els requisits de les entitats financeres, segons adverteix el Banc d'Espanya en la seva memòria anual.
Els bancs continuen exigint que el comprador aporti una part significativa del preu de l'habitatge (almenys l'entrada, que ronda el 20%) i que la quota hipotecària no superi entorn d'un terç dels ingressos mensuals de la llar. Aquestes condicions ajuden a reduir el risc d'impagament, però deixen fora bona part dels qui viuen de lloguer.
El supervisor destaca que més de la meitat de les persones que viuen de lloguer no disposa ni d'ingressos ni d'estalvi suficient per comprar un habitatge. A més, prop d'un terç podria afrontar el pagament mensual d'una hipoteca, però no disposa de l'estalvi necessari per cobrir l'entrada. Només una petita minoria, entorn del 4%, disposa de prou estalvi però no d'ingressos adequats.
En el seu informe anual, el BdE conclou que menys del 15% de les llars que viuen de lloguer té avui capacitat econòmica per comprar el seu primer habitatge amb hipoteca.
Menys propietaris, més inquilins
El canvi en el model d'habitatge és clar. El nombre de propietaris ha caigut del 82% el 2001 al 73,3% el 2025. En paral·lel, el lloguer ha guanyat pes fins al 20,2% de les llars, una xifra que no es veia des de començaments dels anys 80. A això se suma un 6,5% addicional de llars que viu en habitatges cedits per familiars. Encara que Espanya continua sent un país amb alta taxa de propietat, ja se situa per sota d'Itàlia (77,1%), però per sobre de França (61,4%) o Alemanya (47,2%).
L'esforç que realitzen les llars per pagar el lloguer és molt elevat. De mitjana suposa el 26,7% de la renda neta de les llars arrendatàries, encara que aquest percentatge supera el 30% en cinc de les sis principals ciutats espanyoles. A més, gairebé una de cada tres llars no propietàries destina més del 30% dels seus ingressos al lloguer de mercat. Les situacions més tenses es registren a Sevilla (46,8%), Màlaga (46,7%), Barcelona (43,5%) i Madrid (41,3%).
En comparació europea, Espanya presenta un dels nivells més alts d'esforç en el lloguer: el 26,8% de les llars arrendatàries es troba en situació de sobreesforç, enfront del 22,3% a Itàlia, el 18,7% a França i el 13,2% a Alemanya.
Les dificultats d'accés a l'habitatge també estan transformant l'estructura social. L'edat mitjana d'emancipació a Espanya se situa ja en 30,4 anys, enfront dels 26,2 de la mitjana de la Unió Europea, i molt per sobre de països com França o Alemanya, on ronda els 23-24 anys.
L'impacte es nota també en la compra d'habitatge. Els joves d'entre 18 i 35 anys representen avui el 22,4% de les adquisicions, gairebé vint punts menys que el 2007. Com a conseqüència, l'edat mitjana de compra ha augmentat fins als 46,8 anys, 5,7 anys més que fa menys de dues dècades.
El problema s'agreujarà si no hi ha més oferta
En conjunt, el Banc d'Espanya explica que el mercat immobiliari es caracteritza ara per una combinació de preus elevats, escassa capacitat d'estalvi i un mercat del lloguer cada vegada més tensat, que dificulta l'accés a l'habitatge.
El resultat és que la majoria de les llars que viuen de lloguer no pot fer el salt a la compra, els joves retarden la seva emancipació i l'adquisició d'habitatge es produeix cada vegada més tard. La solució, diu el supervisor, només implica augmentar l'oferta d'habitatge perquè el problema s'agreujarà en els pròxims mesos.