El problema de la vivienda sigue agravándose y el Banco de España estima ya que hacen falta 750.000 casas en España para equilibrar el mercado inmobiliario. La cifra se incrementa un 25% —150.000 viviendas más— respecto al cálculo realizado en 2024, cuando el supervisor cifró el desfase entre oferta y demanda en 600.000 inmuebles.

Así lo ha puesto de relieve este jueves el organismo que dirige José Luis Escrivá durante la presentación de su memoria anual. El informe concluye que en 2025 España mantuvo el dinamismo en la creación neta de hogares, con 240.000 nuevos, una cifra en línea con el promedio anual de 245.000 registrado entre 2021 y 2024.

Sin embargo, este aumento de la demanda residencial contrasta con la evolución de la oferta. El incremento bruto del parque de viviendas se redujo un 9% en 2025, con apenas 92.000 nuevas viviendas terminadas. Como consecuencia, el déficit acumulado de vivienda se amplía hasta alcanzar unas 750.000 unidades entre 2021 y 2025.

Desde el BdE se muestran sorprendidos con que haya habido menos construcción de la esperada. Y advierten que, en el corto plazo, con la tendencia demográfica al alza, habrá un incremento del déficit por la falta de oferta.

España, el más afectado en Europa

El Banco de España destaca que ese desfase sitúa a España entre los países europeos con mayores problemas de oferta residencial. El déficit acumulado prácticamente duplica al de Italia, donde asciende a unas 400.000 viviendas. En términos relativos, equivale al 3,7% del número de hogares residentes en España en 2025, frente al 1,5% de Italia, mientras que Francia presenta una situación prácticamente equilibrada.

Alemania constituye la excepción entre las grandes economías de la zona euro. Durante el mismo periodo, la construcción de viviendas superó el crecimiento del número de hogares, con un excedente de unas 225.000 viviendas, equivalente al 0,5% de los hogares residentes.

Aunque el Banco de España ha revisado al alza sus estimaciones, otras entidades elevan aún más el déficit de vivienda. BBVA Research calcula que en 2027 faltarán unas 800.000 viviendas para equilibrar el mercado inmobiliario español. En la misma línea, la Unión Europea sitúa a España entre los países con mayor déficit de vivienda del continente.

La solución: aumentar la oferta de vivienda

Fuentes del supervisor insisten en que la solución pasa por actuar sobre la oferta. "El problema no se ataja con medidas por el lado de la demanda, sino de la oferta", señalan. Entre las actuaciones necesarias, citan la mejora en la disponibilidad de suelo, la agilización de las licitaciones y una mayor coordinación entre las distintas administraciones públicas para incrementar el ritmo de construcción de viviendas.

En este sentido, el BdE recuerda que las grandes ciudades españolas disponen de significativas reservas de suelo urbanizable, sin embargo, este suelo requiere de complejos procesos urbanísticos para su edificación. En el conjunto de España existe planificación urbanística para la construcción de viviendas en suelo urbanizable equivalente al 53% del tamaño de la ciudad construida promedio.

El suelo urbanizable en los distintos municipios dan como resultado una previsión de 7 millones de viviendas potenciales para el conjunto de España. En las seis grandes áreas urbanas, en las que residen un 36% de los hogares, las viviendas que podrían edificarse y que aún se encuentran no ejecutadas se situarían en torno a 1,1 millones (16% del total).

Pero la materialización de esta producción de viviendas se encuentra sujeta "a largos y complejos procesos regulatorios de transformación y ejecución urbanística", y está condicionada por la capacidad del sector de la construcción y la promoción para aumentar la inversión residencial. Por ello, explica el supervisor, "existe una elevada heterogeneidad territorial en la disponibilidad relativa de suelo que puede destinarse a la edificación y las viviendas potenciales que podrían ejecutarse en dicho suelo de acuerdo con los planes urbanísticos".

Por ejemplo, en el área urbana de Barcelona, estas viviendas sumarían alrededor de 120.000 (5,9% de sus actuales hogares residentes), frente a 550.000 viviendas en Madrid (19% de sus hogares) o 163.000 viviendas en Sevilla (27% de sus hogares).

Por otra parte, los escasos desarrollos de suelo disponible para la edificación se combinan, en buena parte de las áreas urbanas, con una lenta gestión del proceso de planificación urbanística, que da como resultado una baja ejecución de las viviendas previstas en los planes urbanísticos.