Con el ritmo de compraventa de vivienda que lleva España, cerrará el año 2025 por encima de 700.000 transacciones realizadas, una cifra que no se veía desde el momento previo al estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2007. Esto, sin embargo, no quiere decir que estemos ante otra burbuja, porque la situación de los créditos a las familias no es comparable y además la construcción no tiene el peso que tenía entonces. Pero hay algunas situaciones que se le parecen y otra posible burbuja, la de la Inteligencia Artificial, podría tener consecuencias muy duras para los hipotecados y, al mismo tiempo, hacer bajar los precios.
En 2007, se cerró con 775.300 compraventas de vivienda y este año se espera que ronde las 710.000, cifra que supondrá un aumento del 11% respecto al pasado 2024. En septiembre, el acumulado es de 533.794 operaciones. En estos 17 años, el máximo de compraventas fueron los 650.000 del año 2022 y el mínimo tuvo lugar en el año 2013, con 312.000. En cuanto a la obra nueva, desde 2015 cayó por debajo de las 100.000 anuales con un mínimo de 75.000 en 2016 y un máximo de 116.458 en línea con la recuperación de los últimos años.
El precio actual, también en récords, es de 1.877 euros por metro cuadrado de media en España, o sea unos 187.700 euros por una vivienda de 100 metros cuadrados que se dispara al triple, 4.459 euros por metro cuadrado en Barcelona, una de las ciudades más caras.
El porcentaje de obra nueva crece, como ya lo hizo el año pasado, y puede superar el 20% sobre el total, pero el año 2007 casi llega a la mitad, con 326.382 sobre un total de 775.300 transacciones. En cuanto a la vivienda protegida, se aproximará a las 50.000 compradas, menos del 10%, todavía lejos de las 67.000 de 2007 y cifra similar a la de los últimos cinco años.
En Cataluña, la barrera que se puede superar es la de los 110.000, con una media que camina hacia los 112.000 que superarán por primera vez los 111.000 del año 2007. Hasta septiembre, se acumulaban Ahora bien, 2022 también fue un año excepcional al superarse los 100.000 viviendas vendidas. En cuanto a la vivienda nueva, llegará también al 20% con unas 20.000 viviendas según el ritmo actual.
El furor por la compra de vivienda tiene diversos motivos. "Estamos en un ciclo de tipos de interés bajos y hay una demanda que quiere evitar los precios elevados", expresa Ferran Font, director de estudios y portavoz de Fotocasa. "Hay una especie de FOMO (Fear of Missing Out, miedo a perderse algo) por comprar ahora porque en un futuro no se podrá. Este comportamiento se parece al que había justo antes de la crisis", señala el economista experto en vivienda, José García Montalvo. Otro hecho que se parece, "que solo hay una diferencia del 6% entre los precios ofrecidos y los precios finales, muy poca negociación, cuando en años como el 2012-2013 se acercaba al 16%", apunta.
Entre las diferencias con la burbuja, Montalvo destaca algunas cifras cruciales. "Antes, se construían 600.000 viviendas y se creaban entre 300.000 hogares, ahora es a la inversa, se construyen 100.000 y se crean 250.000", apunta. "Se construye mucho menos de lo que el mercado necesita", apuntala Font, y recupera la cifra del Banco Central, que estimó que faltan 700.000 viviendas para cubrir la demanda acumulada en los últimos años.
Además, justo antes de la burbuja, "el crédito era un 66% del PIB y ahora es un 32%, mientras que el de actividades inmobiliarias era un 40% y ahora es del 7%", dice Montalvo. Por lo tanto, señala, "si hubiera una crisis económica, las consecuencias no serían tan catastróficas, porque hay menos peso del préstamo". "No habría tanto desahucio. Y además, las entidades financieras han dado crédito de manera mucho más prudente", añade.
Los precios seguirán subiendo, pero menos
A corto plazo, los precios continuarán subiendo por la tensión del mercado, y "las soluciones a corto plazo son complicadas", apunta Font. "Hay un consenso de construir vivienda pública, pero a corto plazo no tiene impacto", agrega. Y apunta que, con sus datos, la previsión de subida de los alquileres es del 10,3% este año y un 6,8% el año que viene, de nuevo muy por encima de la inflación que no llega al 3%. Con unos tipos de interés estables y un euríbor que también acumula bajadas, la perspectiva es que el mercado de compraventa se mantenga activo.
Montalvo sí que cree que los precios de compraventa pueden empezar a estancarse, pero difícilmente a caer porque "la inercia es muy fuerte". "El crecimiento de precios sin mucho más crédito no se puede mantener. Y bancos como Bankinter o Sabadell ya han dicho que no entrarán en una guerra sucia de precios. No se prevén bajadas de tipos, al contrario, los bancos los están subiendo y no quieren suicidarse", dice. "El Fomo tiene que acabar", completa.
Para Montalvo, el problema de precios solo tiene una solución drástica y no es precisamente positiva. "La mejor forma de que bajen los precios es una crisis económica. No parece que vaya a desencadenarla, pero si la burbuja de la Inteligencia Artificial estalla y afecta al mercado de trabajo, habrá menos demanda y bajarán los precios", añade.
Tanto Montalvo como Font comparten preocupación por el marco regulador, después de la aprobación de una ley de vivienda que pone ciertos límites a los propietarios frente a inquilinos y colectivos vulnerables. Montalvo da "por perdida" la batalla de la regulación, a la que se han opuesto tanto el sector inmobiliario como él, que dirige la cátedra Tecnocasa de la Universitat Pompeu Fabra. En la otra cara de la moneda, los sindicatos de inquilinos lo que piden es más regulación, ya que los propietarios aprovechan resquicios como el alquiler de temporada o por habitaciones para evitar la regulación. También contrasta con la preocupación de los expertos y del sector local el entusiasmo mostrado por el sector inmobiliario en España como destino de inversiones durante la última feria The District.
Mientras tanto, a la vez que avanza la regulación de los pisos de temporada y por habitaciones, lo hace otra opción: la de limitar la compraventa de viviendas especulativas, es decir, que se adquieren para hacer negocio y no para residir en ellas. El Gobierno comenzó este miércoles el grupo de trabajo para avanzar en esta cuestión y el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, también ha abierto la puerta a esta opción. Montalvo cuestiona que sea legal de acuerdo con la Constitución, porque "para proteger un principio rector, que es el de vivienda, se vulnera un principio fundamental, que es el de la propiedad privada".