El esfuerzo hipotecario para adquirir vivienda en el Estado ya se acerca a los niveles registrados durante el período 2006-2007, etapa del máximo inmobiliario anterior a la gran crisis financiera. Este incremento se ha producido después de que los precios residenciales subieran algo más del 10% interanual durante el segundo trimestre de 2024. No obstante, los expertos descartan que el mercado se acerque a un escenario de "burbuja" inmobiliaria generalizada, aunque advierten de la existencia de un riesgo "regional y específico" en determinadas zonas. Estas son algunas de las conclusiones que se desprenden de la "XXII edición del Observatorio de la Valoración" de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), un estudio de referencia en el sector.

El consenso entre los expertos es notable: el 66% de los panelistas de las sociedades de valoración y el 75% de los externos coinciden en señalar que, a pesar de la magnitud de las subidas, estas responden a fundamentos sólidos. Entre estos fundamentos se encuentran una demanda más solvente que en el pasado, un perfil de comprador más prudente que antes de 2008 y unas condiciones de financiación mucho más estrictas que las que se concedían durante el auge inmobiliario anterior.

Aunque los niveles de deuda hipotecaria siguen lejos de los registrados durante la crisis anterior, el informe advierte de tensiones localizadas en territorios muy específicos. Así, en zonas como las Islas Baleares o las Canarias, donde la demanda extranjera supera el 30% de las operaciones, la presión sobre los precios es especialmente notable. En algunos segmentos de estos mercados, incluso se detectan dinámicas especulativas vinculadas al auge del alquiler turístico y a la inversión con fines de rentabilidad inmediata.

Estas situaciones, aunque minoritarias en el conjunto del Estado, reflejan que el riesgo de burbuja puede "ser regional y específico, más que generalizado a todo el país", tal como señala el estudio. En este sentido, Jorge Dolç, secretario general de la AEV, ha expuesto que "los problemas estructurales del mercado inmobiliario español persisten y se agravan en determinados territorios". Dolç ha instado a la implementación de una estrategia a medio y largo plazo que combine actuaciones en materia de financiación, gestión de suelo y promoción de vivienda asequible para equilibrar el mercado.

El alquiler residencial sigue siendo el gran foco de tensión del mercado inmobiliario español. Las rentas del alquiler aumentaron entre un 9% y un 15% interanual durante el segundo trimestre de 2024, con una media nacional que se situó en el 9%. A diferencia de etapas anteriores, esta presión no se limita ya a las grandes capitales y sus áreas metropolitanas, sino que se extiende a ciudades medianas y a zonas donde la demanda de compra no puede materializarse por falta de acceso a la financiación.

Además, todos los expertos consultados coinciden en predecir que los alquileres continuarán subiendo durante los próximos trimestres. Mientras algunos anticipan una cierta moderación en el ritmo de las subidas, ninguno de ellos prevé una corrección significativa a corto plazo. Entre las causas más citadas para esta tendencia destacan la escasez de oferta estructural, la transferencia de demanda desde la compra hacia el alquiler, y la presión competitiva del alquiler turístico, que compite directamente con la vivienda de residencia habitual.

En cuanto a las posibles soluciones, la práctica totalidad de los expertos señala que la clave se encuentra en incrementar la oferta disponible de forma significativa. Pocos expertos defienden medidas mixtas que incluyan regulaciones a corto plazo o combinaciones con límites al alquiler turístico. La mayoría, sin embargo, rechaza una regulación generalizada de los alquileres como solución efectiva. En cuanto a las compraventas de vivienda, después de mostrar un fuerte dinamismo durante 2024 e iniciar el primer trimestre del año con 177.000 operaciones, la mayoría de los expertos (77%) cree que este ritmo se podrá mantener durante 2025. Esta previsión se apuntala en la esperada relajación de la política monetaria, el crecimiento demográfico y el dinamismo de la demanda internacional.

Sin embargo, algunos expertos advierten que la falta de oferta y el agotamiento financiero de ciertos hogares podrían provocar una moderación de esta actividad durante la segunda mitad del año. En relación con la demanda extranjera, el 85% de los panelistas considera que esta continuará presionando al alza los precios en mercados locales específicos, dificultando el acceso a la vivienda para la población residente. Esta demanda representó durante 2024 el 18,5% del total de operaciones, con un impacto especial en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Madrid.

El informe pone de relieve que cuatro de cada diez operaciones se cierran sin financiación hipotecaria, una proporción muy elevada en comparación con décadas anteriores. Para la mayoría de los panelistas (77%), esta situación penaliza especialmente a los compradores primerizos, que no disponen de ahorros previos y dependen en un grado más alto de los créditos hipotecarios. Por este motivo, el 62% de los panelistas internos considera necesario reforzar las ayudas públicas, mediante avales, subvenciones o hipotecas específicas para jóvenes. No obstante, el informe precisa que entre los panelistas externos la opinión está dividida a la mitad, lo que refleja una falta de consenso claro sobre la efectividad de este tipo de medidas.

El 92% de los panelistas considera que el sistema bancario está preparado para sostener un nuevo ciclo de edificación, con más de 120.000 hipotecas formalizadas trimestralmente y sin las restricciones de liquidez que caracterizaron el período posterior a la crisis financiera. No obstante, el 77% defiende diseñar una política crediticia específica que apoye tanto a los promotores medianos y pequeños como a los compradores de la primera vivienda. El informe recoge un aumento de la actividad promotora, con un 20,3% más de viviendas iniciadas y un 13,1% más de viviendas terminadas, junto con una reanudación del crédito promotor (+3,5%).

El 61% de los expertos considera que la política de vivienda debería priorizar la vivienda accesible frente a fórmulas puramente de mercado, especialmente en grandes ciudades donde los precios han alcanzado niveles muy elevados. El informe precisa que solo un 8% de los panelistas considera que el crédito sea el factor crítico para desbloquear el acceso a la vivienda, frente al 92% que lo rechaza y señala factores estructurales como el suelo, los costes y la falta de vivienda pública como las principales barreras.