L'esforç hipotecari per adquirir habitatge a l'Estat ja s'acosta als nivells registrats durant el període 2006-2007, etapa del màxim immobiliari anterior a la gran crisi financera. Aquest increment s'ha produït després que els preus residencials pugessin una mica més del 10% interanual durant el segon trimestre del 2024. No obstant això, els experts descarten que el mercat s'apropi a un escenari de "bombolla" immobiliària generalitzada, encara que adverteixen de l'existència d'un risc "regional i específic" en determinades zones. Aquestes són algunes de les conclusions que es desprenen de la "XXII edició de l'Observatori de la Valoració" de l'Associació Espanyola d'Anàlisi de Valor (AEV), un estudi de referència en el sector.

El consens entre els experts és notable: el 66% dels panelistes de les societats de valoració i el 75% dels externs coincideixen a assenyalar que, malgrat la magnitud de les pujades, aquestes responen a fonaments sòlids. Entre aquests fonaments es troben una demanda més solvent que en el passat, un perfil de comprador més prudent que abans de 2008 i unes condicions de finançament molt més estrictes que les que es concedien durant l'auge immobiliari anterior.

Tot i que els nivells de deute hipotecari segueixen lluny dels registrats durant la crisi anterior, l'informe adverteix de tensions localitzades en territoris molt específics. Així, en zones com les Illes Balears o les Canàries, on la demanda estrangera supera el 30% de les operacions, la pressió sobre els preus és especialment notable. En alguns segments d'aquests mercats, fins i tot es detecten dinàmiques especulatives vinculades a l'auge del lloguer turístic i a la inversió amb finalitats de rendibilitat immediata.

Aquestes situacions, encara que minoritàries en el conjunt de l'Estat, reflecteixen que el risc de bombolla pot "ser regional i específic, més que generalitzat a tot el país", tal com assenyala l'estudi. En aquest sentit, Jorge Dolç, secretari general de l'AEV, ha exposat que "els problemes estructurals del mercat immobiliari espanyol persisteixen i s'agreugen en determinats territoris". Dolç ha instat a la implementació d'una estratègia a mitjà i llarg termini que combini actuacions en matèria de finançament, gestió de sòl i promoció d'habitatge assequible per equilibrar el mercat.

El lloguer residencial continua sent el gran focus de tensió del mercat immobiliari espanyol. Les rendes del lloguer van augmentar entre un 9% i un 15% interanual durant el segon trimestre de 2024, amb una mitjana nacional que es va situar en el 9%. A diferència d'etapes anteriors, aquesta pressió no es limita ja a les grans capitals i les seves àrees metropolitanes, sinó que s'estén a ciutats mitjanes i a zones on la demanda de compra no pot materialitzar-se per manca d'accés al finançament.

A més, tots els experts consultats coincideixen a predir que els lloguers continuaran pujant durant els pròxims trimestres. Mentre alguns anticipen una certa moderació en el ritme de les pujades, cap d'ells preveu una correcció significativa a curt termini. Entre les causes més citades per aquesta tendència destaquen l'escassetat d'oferta estructural, la transferència de demanda des de la compra cap al lloguer, i la pressió competitiva del lloguer turístic, que competeix directament amb l'habitatge de residència habitual.

Quant a les possibles solucions, la pràctica totalitat dels experts assenyala que la clau es troba en incrementar l'oferta disponible de forma significativa. Pocs experts defensen mesures mixtes que incloguin regulacions a curt termini o combinacions amb límits al lloguer turístic. La majoria, però, rebutja una regulació generalitzada dels lloguers com a solució efectiva. Pel que fa a les compravendes d'habitatge, després de mostrar un fort dinamisme durant 2024 i iniciar el primer trimestre de l'any amb 177.000 operacions, la majoria dels experts (77%) creu que aquest ritme es podrà mantenir durant 2025. Aquesta previsió s'apuntala en l'esperada relaxació de la política monetària, el creixement demogràfic i el dinamisme de la demanda internacional.

No obstant això, alguns experts adverteixen que la falta d'oferta i l'esgotament financer de certes llars podrien provocar una moderació d'aquesta activitat durant la segona meitat de l'any. En relació amb la demanda estrangera, el 85% dels panelistes considera que aquesta continuarà pressionant a l'alça els preus en mercats locals específics, dificultant l'accés a l'habitatge per a la població resident. Aquesta demanda va representar durant 2024 el 18,5% del total d'operacions, amb un impacte especial en Balears, Canàries, Alacant, Màlaga i Madrid.

L'informe posa en relleu que quatre de cada deu operacions es tanquen sense finançament hipotecari, una proporció molt elevada en comparació amb dècades anteriors. Per a la majoria dels panelistes (77%), aquesta situació penalitza especialment als compradors primers, que no disposen d'estalvis previs i depenen en un grau més alt dels crèdits hipotecaris. Per aquest motiu, el 62% dels panelistes interns considera necessari reforçar les ajudes públiques, mitjançant avals, subvencions o hipoteques específiques per a joves. No obstant això, l'informe precisa que entre els panelistes externs l'opinió està dividida a la meitat, el que reflecteix una manca de consens clar sobre l'efectivitat d'aquest tipus de mesures.

El 92% dels panelistes considera que el sistema bancari està preparat per sostenir un nou cicle d'edificació, amb més de 120.000 hipoteques formalitzades trimestralment i sense les restriccions de liquiditat que van caracteritzar el període posterior a la crisi financera. No obstant això, el 77% defensa dissenyar una política creditícia específica que doni suport tant als promotors mitjans i petits com als compradors del primer habitatge. L'informe recull un augment de l'activitat promotora, amb un 20,3% més d'habitatges iniciats i un 13,1% més d'habitatges acabats, juntament amb una represa del crèdit promotor (+3,5%).

El 61% dels experts considera que la política d'habitatge hauria de prioritzar l'habitatge accessible enfront de fórmules purament de mercat, especialment en grans ciutats on els preus han assolit nivells molt elevats. L'informe precisa que només un 8% dels panelistes considera que el crèdit sigui el factor crític per desbloquejar l'accés a l'habitatge, enfront del 92% que ho rebutja i assenyala factors estructurals com el sòl, els costos i la falta d'habitatge públic com les principals barreres.