En marzo hizo dos años que se aplica el tope a los alquileres en las zonas tensionadas de Catalunya, con 140 municipios que unos meses después se ampliaron hasta 271, en los que vive el 90% de la población de Catalunya. En estas zonas se encuentran el área metropolitana de Barcelona y la misma capital catalana, probablemente donde se manifiestan de manera más cruda las dificultades de acceso a la vivienda.

Recientemente, el Incasòl ha publicado los datos del mercado de alquiler del primer trimestre de 2026, que permiten ya hacer un balance de los dos primeros años de la medida. Las conclusiones, tanto si comparamos el primer trimestre de 2026 con el de 2024 como si cogemos años enteros, son que la oferta cae con fuerza, el precio baja inicialmente, pero después se congela, y que los pisos son más pequeños. De hecho, el precio por metro cuadrado aumenta. Eso sí, menos que el IPC acumulado en el periodo, que se sitúa alrededor del 7%.

El objetivo de la medida era hacer más asequible el acceso a la vivienda bajando su precio. Los datos del primer trimestre muestran una bajada del precio medio del 4,7% respecto al mismo periodo de 2024: de 1.193 a 1.127 euros al mes. Pero con una perspectiva más amplia, si comparamos los datos de 2025 con los de 2023, último año natural sin topes, los precios son prácticamente los mismos; solo bajan en dos euros al mes, de los 1.136 a los 1.134 euros. Si comparamos con 2022, los alquileres están un 10% por encima.

La congelación de los precios se combina con otro efecto del tope y de la evolución de la oferta: los pisos que se alquilan cada vez son más pequeños. La superficie media ha pasado de 73,7 metros cuadrados en 2023 a 71,5 metros cuadrados en 2025. La diferencia puede parecer pequeña, pero se trata de un proceso que dura en el tiempo y se va intensificando. El primer trimestre de este año, la superficie media de los pisos alquilados volvió a bajar, hasta los 71,1 metros cuadrados, un 5% menos.

Además, que las viviendas que se alquilan sean más pequeñas significa que la bajada de precios es relativa. Es decir, si pagamos casi lo mismo por pisos más pequeños, quiere decir que estamos pagando el metro cuadrado más caro. Los datos del Incasòl así lo muestran: en 2025, el precio del metro cuadrado fue de 16,67 euros, un 3,5% más que en 2023 (16,10 euros).

Por distritos, la bajada de precios se hizo más evidente en Ciutat Vella (5,6%), Gràcia (3,2%) y Sants-Montjuïc (3%). En el resto, el descenso no superó el 1%, mientras que subieron en tres distritos más: Sarrià-Sant Gervasi (3,4%), les Corts (3,1%) y l'Eixample (0,7%). Sarrià tiene el alquiler más caro (1.600 euros al mes), seguido de les Corts (1.289 euros al mes). Nou Barris (817), Sant Andreu (935) y Horta-Guinardó (930) son los únicos con alquiler mensual inferior a mil euros.

Cae la oferta

Uno de los efectos de los topes anunciados por el sector es la caída de la oferta. La pasada semana, el Observatori del Lloguer anunciaba una pérdida de más de 4.100 pisos en la provincia de Barcelona. Los datos del Incasòl indican los contratos firmados, y la línea en los últimos años es claramente descendente.

En el primer trimestre, en la capital catalana se firmaron 8.156 contratos de alquiler, un 17% menos que los firmados en los mismos tres meses de 2024. Si abrimos la mirada y comparamos los datos de 2025 con los de 2023, la caída todavía es más importante: del 20,4%. En 2025 se firmaron casi 8.000 contratos menos que en 2023.

Estas cifras tienen un añadido que no ayuda al acceso a la vivienda como vivienda habitual: los alquileres de temporada sí que han ido al alza: de menos de 6.000 en 2023 a casi 8.800 en 2025. El primer trimestre de este año, de los 8.156 contratos llevados a cabo, más de 1.500 eran de temporada, más que el mismo trimestre de 2024.

El Incasòl publica el saldo entre contratos nuevos y bajas de contratos, que también ofrece una perspectiva de la evolución del mercado de alquiler. Excepto en 2020, por la Covid, el saldo siempre es positivo, pero ha sufrido un descalabro: Barcelona ha pasado de más de 9.000 contratos firmados respecto a rescindidos los años 2021 y 2022 a 6.500 en 2023, 2.700 en 2024 y solo 500 en 2025, cuando durante un trimestre, el tercero, fue negativo. El primer trimestre de este año vuelve a ser positivo, con 493 altas más que bajas.

Las advertencias del sector

Las patronales y organizaciones del sector inmobiliario, desde los API hasta los promotores (APCE) han advertido durante todo este tiempo que el tope reduciría la oferta y han denunciado que se ha creado un mercado oculto, ya que las ofertas de alquiler reciben tanto interés que muchas inmobiliarias ni las publican y acaban alquilando a alguien conocido.

También han explicado que se está trasladando parte de la oferta de alquiler al mercado de compra, ya que algunos propietarios, cuando vence el contrato de alquiler y ven la rebaja que tienen que hacer, prefieren vender la vivienda. Además, avisan de que los pisos que salen del mercado porque se venden son de los más grandes, cosa que también podría explicar la caída de la superficie media de los pisos que se alquilan.