El sector inmobiliario no lo tiene fácil. Hay mucha demanda de vivienda, pero la oferta es escasa y tardará en aparecer, ya que la velocidad de construcción es lenta. Con más de dos décadas de experiencia, Enric Jiménez, CEO del grupo Somrie, combina la actividad de personal shopper inmobiliario con la promoción, y lo hace a precios de vivienda protegida.
¿Qué es un personal shopper inmobiliario?
Alguien que trabaja para el comprador finalista o inversor, alguien que necesita un activo inmobiliario, que puede ser una vivienda, un local comercial, un edificio de oficinas, un apartamento de segunda residencia, un solar... Siempre enfocados, no en el producto, sino en las necesidades del comprador, que puede ser la búsqueda del piso en sí, pero, por ejemplo, si vienes de otro país, necesitas un NIE, necesitas una cuenta corriente... Son servicios enfocados a compradores e inversores, desde la búsqueda hasta la parte técnica, la parte legal, la hipoteca, todo lo que necesita un comprador.
¿Trabajan principalmente para inversores?
Una parte importante, pero no del todo. Depende de las localizaciones. Nosotros estamos en 20 ciudades; básicamente, nuestro negocio está en Barcelona, Madrid, Málaga y Bilbao, que cubre un poco el norte, el sur, el centro y la zona mediterránea, pero estamos desde Girona hasta Huelva, en las Islas Baleares, las Islas Canarias, en Madrid, donde hay mucha actividad inmobiliaria.
¿Cuando hablamos de inversores, hablamos de extranjeros, principalmente?
Depende. Hay muchos extranjeros, que están en Mallorca o en zonas como Barcelona o Madrid, pero después, si trabajas en Zaragoza o en Valladolid o en Asturias, es un comprador finalista. Yo difiero un poco de lo que es la palabra inversor. Hoy en día tenemos ahorradores, que son gente que ha ahorrado dinero, 15.000 o 20.000 euros, y hace una primera incursión en el sector inmobiliario. Después hay inversores ya más profesionalizados que están en el sector invirtiendo como promotores o constructores.
Socialmente, cuando se habla de inversores, la gente piensa en especuladores, y una de las cosas que quiere hacer el Govern es prohibir lo que denomina compra especulativa. ¿Entiende que se persiga a los inversores?
No. Lo que sí se debe perseguir es al inversor especulativo. Con esto estoy totalmente de acuerdo: yo llevo 30 años dedicándome al sector y en la época de la primera crisis, en 2007, había gente que nos compraba diez pisos y esperaba dos o tres años a que subiera el precio. Eso era especulativo, y no es bueno.
¿Esto existe ahora?
Actualmente no, porque los precios pueden subir o pueden bajar. Ahora hay inversores que compran una vivienda en mal estado, la reforman y la venden a otro precio. Esto no es especular, es aportar valor. O cambio de usos, como locales que pasan a vivienda.
¿Los inversores pueden ayudar a resolver la falta de vivienda?
Sí. Nosotros detrás tenemos inversores que apuestan por comprar solares para poder construir viviendas y estamos construyendo viviendas asequibles. En los próximos años, del 2027 al 2029, sacaremos al mercado 300 viviendas a precio igual o inferior a HPO (vivienda de protección oficial). Pero necesitamos agilidad con las licencias, que los ayuntamientos nos ayuden y no pongan palos en las ruedas, que sea todo más ágil, porque cuando se alargan mucho los tiempos, encarecen la construcción. Yo tengo un presupuesto, pero si pasan dos años, se suben los precios de la construcción. El tiempo siempre es un enemigo para el precio final del comprador. Hay dinero, gente con ganas de invertir, pero tenemos que ir alineados con las administraciones públicas.
¿Dónde están construyendo?
En Lleida, en Asturias, en Alacant, en Chiclana de la Frontera, estamos en Málaga, estamos en Madrid, en Zaragoza...
"Estoy totalmente de acuerdo en que se persiga al inversor especulativo, pero ahora no lo hay"
¿Cuesta encontrar lugares donde construir?
Lo que se está facilitando son activos que se nos llaman WIP, que es un Work in Progress: son edificios que, en la época de la crisis, 2007-2008, se quedaron parados al 60-70%. Nosotros estamos comprando a la Sareb o a fondos que lo venden a buen precio y los transformamos. Construir desde cero en un solar es como una especie de gincana; es difícil llegar al final del camino porque, de un solar urbanizable a que se entreguen las llaves con las licencias tal como van, pueden pasar tres años y medio o cuatro años, cuando antes eran dos años.
Pero sí que parece que hay comunidades como la de Madrid donde hay mucha más predisposición a que se construya que en Catalunya, ¿o no?
Sí, y además, en Madrid, con una declaración responsable de un arquitecto, alguien que diga "soy arquitecto, tengo una carrera y propongo un proyecto", tú ya entras el proyecto y puedes empezar a construir. Aquí en Catalunya no, y mientras que entras el proyecto, te dan la licencia, la placa y puedes empezar, pueden pasar seis u ocho meses.
¿No hay suelo disponible?
Hay poco, porque los ayuntamientos frenaron y no han vuelto a coger la inercia.
Pero se podría habilitar suelo en muchos municipios y no se hace. ¿Hay falta de voluntad de los ayuntamientos para que se construya?
Más que falta de voluntad, creo que hay un poco de miedo. Entre 2003 y 2007, mucha gente hizo las cosas mal y acabó encarcelada. Ahora en los ayuntamientos, el funcionario tiene miedo, el político tiene miedo, por si algo no sale bien en el proyecto. Hay tantas normativas europeas, estatales, locales, que se cruzan unas con otras, con tantas exigencias que, si firmas y te equivocas, como funcionario, puedes acabar esposado. Y también depende del color del que sea ese ayuntamiento. Hay ayuntamientos de izquierda o muy de izquierda que no quieren. Yo he ido a ayuntamientos que me han dicho "tú eres un especulador". Yo digo "no, soy promotor y quiero hacer vivienda a precio de VPO" y me responden: "Ya, pero como yo creo que es especulador, pondré todas las trabas que pueda y más".
¿Qué se debe hacer para que haya pisos de alquiler asequibles?
Yo entiendo que se debe proteger a un inquilino, que no pague más de lo que toca; estoy totalmente de acuerdo, se le debe ayudar. Pero si tú tienes un piso para alquilar y tienes cinco candidatos, cogerás al más solvente. Por lo tanto, protegiendo un poquito al propietario para que, si no le pagan, pueda recuperar el piso, que no tenga que seguir pagando los impuestos, la luz y los servicios, habría más producto en el mercado; quizás este que tiene uno tendría cinco y no tendría que descartar a ningún candidato. Si se alivia el mercado de alquiler, también se aliviará el de compra, y hará que los precios bajen.
Habla de proteger al propietario. ¿Los topes van en esta línea?
Mira, si eres un pequeño propietario y tienes un piso por el que te pagarían un alquiler de 1.200 euros, pero lo pones al precio del tope, 873 euros, solo con subirlo a Idealista, tendrás 700 llamadas, de las cuales, si filtras, tendrás 70 interesados. Si tú coges la lista de interesados y tienes un ingeniero químico que trabaja para una farmacéutica y cobra 6.000 euros al mes, y la pobre parejita que cobran 1.000 euros cada uno, tú se lo alquilas al de 6.000 euros. Estás beneficiando a quien no lo necesita porque podría pagar un alquiler mucho más alto, y quien lo necesita queda fuera. Yo trabajé en una inmobiliaria y en 2008-2009, teníamos una cartera de más de 200 pisos de alquiler. Ahora tienen 23. Los APIs, las inmobiliarias, los administradores de fincas tienen un 10% de los pisos que tenían hace unos años.
A pesar de todas las trabas en el sector inmobiliario, el Grupo Somrie crece.
Este año acabaremos con entre 10 y 12 millones, pero estamos en un multiplicador por dos, porque de 12 nos vamos a 25 en 2027 y de 25 nos vamos a 50 millones en 2028.
¿Cómo se hace esto?
Estamos comprando, nos estamos proveyendo de activos en Les Borges Blanques, en Alcarràs, en Castelldans, en la Vall d’Aran, en Blanes, ahora en València, en Roquetes de Mar... Antes comprábamos promociones de 14-15 viviendas que estamos entregando ahora; pero las promociones que estamos cogiendo ahora son más grandes y ya sé que el año que viene entregaré de 30 o 60. La facturación subirá porque estamos entregando muchas más viviendas.
"Desde que tienes un solar urbanizable hasta que entregas las llaves, tal como van las licencias, pueden pasar cuatro años"
¿Y ya lo tienen vendido?
Muchas sí. Por ejemplo, en Gavà de Mar hemos empezado también con una promoción hace tres semanas y tenemos ya el 70% vendido. Lo que pasa es que nosotros somos de poner precios bastante asequibles. Estamos con viviendas de 120.000 hasta 240.000 euros. Es muy asequible para la mayoría de la población.
¿Cómo pueden vender a precio de VPO cuando los promotores hace años que se quejan de que no pueden construir dejando un 30% de VPO?
Porque yo estoy comprando a la Sareb, mientras que los promotores pagan precio de mercado. Si pagas 1.000 euros el metro cuadrado, no tienes margen, pero si compras a 500, sí. Si obligaran a los vendedores del solar a que el precio del solar estuviera a precio de mercado, pero la parte del 30% a precio de VPO, el promotor compraría, porque tendría el mismo margen.