Al març va fer dos anys que s’aplica el topall als lloguers en les zones tensionades de Catalunya, amb 140 municipis que uns mesos després es van ampliar fins a 271, en els quals viu el 90% de la població de Catalunya. En aquestes zones s’hi troben l’àrea metropolitana de Barcelona i la mateixa capital catalana, probablement on es manifesten de manera més crua les dificultats d’accés a l’habitatge.
Recentment, l’Incasòl ha publicat les dades del mercat de lloguer del primer trimestre del 2026, que permeten ja fer un balanç dels dos primers anys de la mesura. Les conclusions, tant si comparem primer trimestre del 2026 amb el del 2024 com si agafem anys sencers, són que l’oferta cau amb força, el preu baixa inicialment, però després es congela, i que els pisos són més petits. De fet, el preu per metre quadrat augmenta. Això sí, menys que l’IPC acumulat en el període, que se situa al voltant del 7%.
L’objectiu de la mesura era fer més assequible l’accés a l’habitatge abaixant-ne el preu. Les dades del primer trimestre mostren una baixada del preu mitjà del 4,7% respecte al mateix període del 2024: de 1.193 a 1.127 euros al mes. Però amb una perspectiva més àmplia, si comparem les dades del 2025 amb les del 2023, últim any natural sense topalls, els preus són pràcticament els mateixos, només baixen en dos euros al mes, dels 1.136 als 1.134 euros. Si comparem amb 2022, els lloguers estan un 10% per sobre.
La congelació dels preus es combina amb un altre efecte del topall i de l’evolució de l’oferta: els pisos que es lloguen cada cop són més petits. La superfície mitjana ha passat de 73,7 metres quadrats el 2023 a 71,5 metres quadrats el 2025. La diferència pot semblar petita, però es tracta d’un procés que dura en el temps i es va intensificant. El primer trimestre d’enguany, la superfície mitjana dels pisos llogats va tornar a baixar, fons els 71,1 metres quadrats, un 5% menys.
A més, que els habitatges que es lloguen siguin més petits significa que la baixada de preus és relativa. És a dir, si paguem gairebé el mateix per pisos més petits, vol dir que estem pagant el metre quadrat més car. Les dades de l’Incasòl així ho mostren: el 2025, el preu del metre quadrat va ser de 16,67 euros, un 3,5% més que el 2023 (16,10 euros).
Per districtes, la baixada de preus es va fer més evident a Ciutat Vella (5,6%), Gràcia (3,2%) i Sants-Montjuïc (3%). A la resta, el descens no va superar l’1%, mentre que van pujar en tres districtes més: Sarrià-Sant Gervasi (3,4%), les Corts (3,1%) i l’Eixample (0,7%). Sarrià té el lloguer més car (1.600 euros al mes), seguit de les Corts (1.289 euros al mes). Nou Barris (817), Sant Andreu (935) i Horta-Guinardó (930) són els únics amb lloguer mensual inferior a mil euros.
Cau l’oferta
Un dels efectes dels topalls anunciats pel sector és la caiguda de l’oferta. La passada setmana, l’Observatori del Lloguer anunciava una pèrdua de més de 4.100 pisos a la província de Barcelona. Les dades de l’Incasòl indiquen els contractes signats, i la línia en els últims anys és clarament descendent.
A primer trimestre, a la capital catalana es van signar 8.156 contractes de lloguer, un 17% menys que els firmats en els mateixos tres mesos del 2024. Si obrim la mirada i comparem les dades del 2025 amb les del 2023, la caiguda encara és més important: del 20,4%. El 2025 es van firmar gairebé 8.000 contractes menys que el 2023.
Aquestes xifres tenen un afegit que no ajuda a l’accés a l’habitatge com a habitatge habitual: els lloguers de temporada sí que han anat a l’alça: de menys de 6.000 el 2023 a gairebé 8.800 el 2025. El primer trimestre d’enguany, dels 8.156 contractes duts a terme, més de 1.500 eren de temporada, més que el mateix trimestre del 2024.
L’Incasòl publica el saldo entre contractes nous i baixes de contractes, que també ofereix una perspectiva de l’evolució del mercat de lloguer. Excepte el 2020, per la Covid, el saldo sempre és positiu, però ha patit un daltabaix: Barcelona ha passat de més de 9.000 contractes firmats respecte a rescindits els anys 2021 i 2022 a 6.500 el 2023, 2.700 el 2024 i només 500 el 2025, quan durant un trimestre, el tercer, va ser negatiu. El primer trimestre d’enguany torna a ser positiu, amb 493 altes més que baixes.
Les advertències del sector
Les patronals i organitzacions del sector immobiliari, des dels API fins als promotors (APCE) han advertit durant tot aquest temps que el topall reduiria l’oferta i han denunciat que s’ha creat un mercat ocult, ja que les ofertes de lloguer reben tant d’interès que moltes immobiliàries ni les publiquen i acaben llogant a algú conegut.
També han explicat que s’està traslladant part de l’oferta de lloguer al mercat de compra, ja que alguns propietaris, quan venç el contracte de lloguer i veuen la rebaixa que han de fer, s’estimen més vendre l’habitatge. A més, avisen que els pisos que surten del mercat perquè es venen són dels més grans, cosa que també podria explicar la caiguda de la superfície mitja dels pisos que es lloguen.