La convivencia en una vivienda alquilada, aunque regulada por ley, suele adentrarse en una zona de dudas e incertidumbres. Una de las cuestiones más recurrentes es la delimitación de responsabilidades cuando algo se estropea. Surge entonces la pregunta inevitable. ¿Debe asumir el coste el propietario, por ser el dueño del inmueble, o es el inquilino, por ser quien lo usa a diario, el responsable de su mantenimiento? Esta guía exhaustiva desgrana, punto por punto, lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y la jurisprudencia, ofreciendo pautas claras para actuar con seguridad y evitar disputas.

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se erige como el pilar fundamental que resuelve la mayoría de las cuestiones. Su redacción establece una distinción crucial. Por un lado, impone al propietario la obligación ineludible de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, lo que se traduce en asumir todas las reparaciones necesarias para conservarla en condiciones adecuadas de solidez, estanqueidad y salubridad.

En esencia, el arrendador debe garantizar la "puesta en forma" y la conservación de la estructura y las instalaciones esenciales. Por otro lado, el inquilino está obligado a realizar, a su costa, las reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda. Este concepto de "uso normal" es clave, pues no se refiere a negligencias o malos usos, sino al deterioro natural y previsible que surge de habitar el inmueble en el día a día.

Al abordar la pregunta de quién paga por una avería, la respuesta no es única, sino que depende por completo de la naturaleza del problema. Las reparaciones consideradas mayores o estructurales recaen siempre en el propietario. Esto incluye problemas de envergadura como grietas en muros de carga, humedades estructurales por filtración o defectos en la cimentación.

También abarca las instalaciones esenciales: una fuga de agua en tuberías empotradas, la rotura de la caldera principal, un fallo en el cuadro eléctrico general o una avería en el sistema de calefacción central. Todos estos son elementos cuya integridad define la propia habitabilidad de la vivienda.

El desgaste por uso normal

Frente a estas situaciones, se encuentran las reparaciones menores o de mantenimiento ordinario, que son responsabilidad del inquilino. Se trata de las pequeñas molestias que surgen de la vida cotidiana y que forman parte del desgaste natural. En esta categoría se incluye la sustitución de bombillas o las pilas de los mandos a distancia, el cambio de la junta de un grifo que gotea, el ajuste de una bisagra de una puerta que se ha descentrado o el arreglo de una persiana cuyo cordel se ha roto.

También corresponde al inquilino el mantenimiento básico como la limpieza de los filtros de la campana extractora o de las unidades interiores del aire acondicionado, así como asumir el desgaste estético superficial, como pequeños desconchones en la pintura por rozaduras.

Existe, sin embargo, una zona de excepción que trasciende esta división: los daños causados por mal uso o negligencia. Si se demuestra de manera fehaciente que una avería se ha producido por una utilización incorrecta, descuidada o intencionada por parte del inquilino o de sus invitados, la responsabilidad y el coste de la reparación recaerán íntegramente en él. Ejemplos claros de esto serían una tubería reventada por verter aceite sólido, un inodoro obstruido por objetos inadecuados o un electrodoméstico estropeado como consecuencia de una sobrecarga continua o un golpe.

Cuando la vivienda se alquila amueblada o con electrodomésticos incluidos, la regla de oro se mantiene pero aplicada a estos elementos. Si un electrodoméstico, como la lavadora o el frigorífico, se estropea debido a su antigüedad o a un defecto de fábrica inherente, la responsabilidad de repararlo o sustituirlo corresponde al propietario, ya que formaba parte de lo ofertado en el contrato.

Por el contrario, si el daño es el resultado directo de un mal uso, como romper la placa de vitrocerámica al caerle una olla pesada o dañar la lavadora por un uso continuado con sobrecarga, será el inquilino quien deba afrontar el coste. En este contexto, la elaboración de un inventario detallado y firmado por ambas partes al inicio del contrato, complementado con fotografías y vídeos que reflejen el estado de cada elemento, se revela como una herramienta de valor incalculable para prevenir futuros conflictos.

La cuestión de la cerrajería también sigue esta lógica, distinguiendo entre seguridad y desgaste. Si la cerradura original deja de funcionar de forma fluida, la llave se atasca repetidamente o el mecanismo interno falla como consecuencia de su antigüedad y uso, es el propietario quien debe asumir el coste de su sustitución.

No obstante, si es el inquilino quien pierde las llaves o decide, por motivos de seguridad personal, instalar una cerradura nueva o adicional, será él quien deba pagarla. En este último caso, es crucial subrayar que el inquilino está obligado a informar al propietario de dicho cambio y a facilitarle una copia de las nuevas llaves, pues el arrendador debe conservar la capacidad de acceder a la vivienda en caso de una emergencia legítima.

Incidentes con los vecinos

Uno de los escenarios más estresantes es cuando un incidente en la vivienda alquilada, como una fuga de agua, termina afectando a un vecino. En estas situaciones, una correcta cobertura de seguros se vuelve absolutamente vital. Por lo general, el seguro del hogar contratado por el propietario cubrirá los daños estructurales en la vivienda asegurada, como reparar la tubería rota y los daños en la pared.

De manera complementaria, es fundamental que el inquilino cuente con un seguro de responsabilidad civil. Esta póliza será la que cubra los gastos derivados de los daños causados al vecino, como la reparación de su techo o los muebles estropeados, siempre y cuando el incidente se haya producido por una culpa atribuible al inquilino, como dejar un grifo abierto y desatendido.

La forma en que se comunica un problema puede marcar una diferencia crucial en la eficacia de su resolución. La mejor práctica consiste en informar al propietario o a la agencia gestora de manera inmediata y siempre a través de un medio que deje constancia, como un correo electrónico o un mensaje en un portal de cliente, evitando las comunicaciones meramente verbales.

Resulta de gran ayuda adjuntar una documentación gráfica nítida, con fotografías y vídeos cortos que muestren el problema, ya que esto permite al propietario evaluar la gravedad con precisión. La descripción del incidente debe ser clara y objetiva, explicando qué ha ocurrido, cuándo y en qué circunstancias, sin realizar acusaciones precipitadas. Una vez determinada la responsabilidad, ambas partes deben colaborar para acordar cómo se procederá con la reparación, pudiendo recurrir a un informe pericial en caso de desacuerdo.

En definitiva, la clave para una relación armoniosa en el alquiler reside en la transparencia, la comunicación fluida y el conocimiento profundo de los derechos y obligaciones que incumben a cada parte. Tanto propietarios como inquilinos deben abordar las inevitables incidencias no como un campo de batalla, sino como una gestión colaborativa destinada a preservar el valor y la habitabilidad de un hogar. Contar con el respaldo de servicios profesionales de gestión puede simplificar enormemente estos trámites, ofreciendo canales establecidos, asistencia especializada y mediación, lo que proporciona una tranquilidad invaluable durante toda la vigencia del contrato.