La convivència en un habitatge de lloguer, tot i estar regulada per llei, sol endinsar-se en una zona de dubtes i incerteses. Una de les qüestions més recurrents és la delimitació de responsabilitats quan alguna cosa es fa malbé. Sorgeix aleshores la pregunta inevitable: ¿ha d'assumir el cost el propietari, per ser l'amo de l'immoble, o és l'inquilí, per ser qui l'usa diàriament, el responsable del seu manteniment? Aquesta guia exhaustiva desgrana, punt per punt, el que estableix la Llei d'Arrendaments Urbans i la jurisprudència, oferint pautes clares per actuar amb seguretat i evitar disputes.
L'article 21 de la Llei d'Arrendaments Urbans s'erigeix en el pilar fonamental que resol la majoria de les qüestions. La seva redacció estableix una distinció crucial. Per una banda, imposa al propietari l'obligació ineludible de mantenir l'habitatge en condicions d'habitabilitat, cosa que es tradueix en assumir totes les reparacions necessàries per conservar-la en condicions adequades de solidesa, estanquitat i salubritat.
En essència, l'arrendador ha de garantir la "posada en forma" i la conservació de l'estructura i les instal·lacions essencials. Per altra banda, el llogater està obligat a realitzar, a càrrec seu, les reparacions que exigeixi el desgast per l'ús normal de l'habitatge. Aquest concepte d'"ús normal" és clau, ja que no es refereix a negligències o mals usos, sinó al deteriorament natural i previsible que sorgeix d'habitar l'immoble en el dia a dia.
En abordar la pregunta de qui paga per una avaria, la resposta no és única, sinó que depèn completament de la naturalesa del problema. Les reparacions considerades majors o estructurals recauen sempre en el propietari. Això inclou problemes d'envergadura com esquerdes en murs de càrrega, humitats estructurals per filtració o defectes en la fonamentació.
També abasta les instal·lacions essencials: una fuita d'aigua en canonades encastades, la ruptura de la caldera principal, un error en el quadre elèctric general o una avaria en el sistema de calefacció central. Tots aquests són elements la integritat dels quals defineix la mateixa habitabilitat de l'habitatge
El desgast per ús normal
Davant d'aquestes situacions, es troben les reparacions menors o de manteniment ordinari, que són responsabilitat del llogater. Es tracta de les petites molèsties que sorgeixen de la vida quotidiana i que formen part del desgast natural. En aquesta categoria s'inclou la substitució de bombetes o les piles dels comandaments a distància, el canvi de la junta d'una aixeta que degota, l'ajust d'una frontissa d'una porta que s'ha descentrat o l'arranjament d'una persiana el cordill de la qual s'ha trencat.
També correspon al llogater el manteniment bàsic com la neteja dels filtres de la campana extractora o de les unitats interiors de l'aire condicionat, així com assumir el desgast estètic superficial.
Existeix, tanmateix, una zona d'excepció que transcendeix aquesta divisió: els danys causats per mal ús o negligència. Si es demostra de manera fefaent que una avaria s'ha produït per una utilització incorrecta, descuidada o intencionada per part del llogater o dels seus convidats, la responsabilitat i el cost de la reparació recauran íntegrament en ell. Exemples clars d'això serien una canonada rebentada per abocar-hi oli sòlid, un vàter obstruït per objectes inadequats o un electrodomèstic espatllat a conseqüència d'una sobrecàrrega contínua o un cop.
Quan l'habitatge es lloga moblat o amb electrodomèstics inclosos, la regla d'or es manté però aplicada a aquests elements. Si un electrodomèstic, com la rentadora o la nevera, s'espatlla a causa de la seva antiguitat o a un defecte de fàbrica inherent, la responsabilitat de reparar-lo o substituir-lo correspon al propietari, ja que formava part del que s'oferia en el contracte.
Per contra, si el dany és el resultat directe d'un mal ús, com trencar la placa vitroceràmica en caure-li una olla pesada o danyar la rentadora per un ús continuat amb sobrecàrrega, serà l'inquilí qui hagi d'afrontar el cost. En aquest context, l'elaboració d'un inventari detallat i signat per ambdues parts a l'inici del contracte, complementat amb fotografies i vídeos que reflecteixin l'estat de cada element, es revela com una eina de valor incalculable per prevenir futurs conflictes.
La qüestió de la serralleria també segueix aquesta lògica, distingint entre seguretat i desgast. Si el pany original deixa de funcionar de manera fluida, la clau s'encalla repetidament o el mecanisme intern falla a conseqüència de la seva antiguitat i ús, és el propietari qui ha d'assumir el cost de la seva substitució.
No obstant això, si és l'inquilí qui perd les claus o decideix, per motius de seguretat personal, instal·lar un pany nou o addicional, serà ell qui hagi de pagar-la. En aquest últim cas, és crucial subratllar que l'inquilí està obligat a informar el propietari d'aquest canvi i a facilitar-li una còpia de les noves claus, ja que l'arrendador ha de conservar la capacitat d'accedir a l'habitatge en cas d'una emergència legítima.
Incidents amb els veïns
Un dels escenaris més estressants és quan un incident a l'habitatge de lloguer, com una fuita d'aigua, acaba afectant un veí. En aquestes situacions, una correcta cobertura d'assegurances esdevé absolutament vital. Generalment, l'assegurança de la llar contractada pel propietari cobrirà els danys estructurals a l'habitatge assegurat, com reparar la canonada trencada i els danys a la paret.
De manera complementària, és fonamental que l'inquilí compti amb una assegurança de responsabilitat civil. Aquesta pòlissa serà la que cobreixi les despeses derivades dels danys causats al veí, com la reparació del seu sostre o els mobles espatllats, sempre que l'incident s'hagi produït per una culpa atribuïble a l'inquilí, com deixar una aixeta oberta i desatesa.
La manera en què es comunica un problema pot marcar una diferència crucial en l'eficàcia de la seva resolució. La millor pràctica consisteix a informar el propietari o l'agència gestora de manera immediata i sempre a través d'un mitjà que deixi constància, com un correu electrònic o un missatge en un portal de client, evitant les comunicacions merament verbals.
Resulta de gran ajuda adjuntar una documentació gràfica nítida, amb fotografies i vídeos curts que mostrin el problema, ja que això permet al propietari avaluar la gravetat amb precisió. La descripció de l'incident ha de ser clara i objectiva, explicant què ha ocorregut, quan i en quines circumstàncies, sense realitzar acusacions precipitades. Un cop determinada la responsabilitat, ambdues parts han de col·laborar per acordar com es procedirà amb la reparació, podent recórrer a un informe pericial en cas de desacord.
En definitiva, la clau per a una relació harmoniosa en el lloguer resideix en la transparència, la comunicació fluida i el coneixement profund dels drets i obligacions que incumbeixen a cada part. Tant propietaris com inquilins han d'abordar les inevitables incidències no com un camp de batalla, sinó com una gestió col·laborativa destinada a preservar el valor i l'habitabilitat d'una llar. Disposar del suport de serveis professionals de gestió pot simplificar enormement aquests tràmits, oferint canals establerts, assistència especialitzada i mediació, cosa que proporciona una tranquil·litat inavaluable durant tota la vigència del contracte.