El paisaje urbano de las principales ciudades españolas está cambiando desde dentro. Los edificios de oficinas que quedaron obsoletos con la llegada de nuevos modelos de trabajo se reconvierten masivamente en viviendas y establecimientos hoteleros, en un fenómeno que ha tomado impulso desde el 2019 y que redibuja el mercado inmobiliario.
Según el último informe de la consultora CBRE, en torno a 880.000 metros cuadrados de oficinas han cambiado de uso en la última década, un movimiento equivalente además de 120 campos de fútbol. Las cifras del primer semestre de 2024 confirman que esta tendencia no solo se mantiene, sino que se acelera y se diversifica. Se identificaron más de 20 cambios de uso a nivel nacional, sumando 137.000 m² transformados, con una inversión próxima a los 200 millones de euros en transacciones.
La transformación se concentra de manera clara en los dos grandes polos económicos del país. El 77% de las reconversiones registradas desde el 2015 se localizan en Madrid y Barcelona. No obstante, el último semestre revela una tendencia emergente: las ubicaciones secundarias ya concentran el 52% de los cambios, superando por primera vez el peso conjunto de la capital de España (48%).
Eso indica que el fenómeno se está extendiendo hacia otras ciudades. El uso final predominante es el residencial (denominado living en la terminología del sector), que acapara el 56% de las reconversiones de la década. En superficie, eso se traduce en 440.000 m² de oficinas que ahora son pisos, destacando las promociones de venta, especialmente en el segmento de lujo, y los proyectos de alquiler flexible. El sector hotelero es el segundo gran destino, con un 24% del total (más de 200.000 m²), con una clara apuesta por establecimientos de alta gama.
Aunque las oficinas son el punto de partida más común (presente en el 52% de los casos del primer semestre), el fenómeno de la reconversión se extiende a otros tipos de inmuebles en desuso. El informe de CBRE identifica actuaciones sobre activos alternativos como antiguos cines, museos o bodegas, mayoritariamente ubicados en zonas céntricas y con un gran potencial para nuevos usos. Estos cambios a menudo implican un movimiento de capital. El 60% de las reconversiones identificadas al primer semestre supusieron una transacción inmobiliaria (un cambio de propiedad). El ticket medio de estas operaciones aumentó un 23% con respecto al año anterior, alcanzando los 14,2 millones de euros, a pesar de que la mayoría se concentran en edificios de tamaño medio. Solo tres transacciones superaron los 20 millones.
Los expertos de CBRE ven en esta tendencia una "oportunidad clave" para revitalizar aquellos edificios más viejos, poco eficientes energéticamente y con elevadas tasas de disponibilidad (espacios vacíos). En un contexto de cambios en el hábito de trabajo y de fuerte demanda de vivienda en centros urbanos, la reconversión se presenta como una solución más viable que derribar y construir de nuevo. En definitiva, las ciudades españolas están viviendo una mutación silenciosa. Los edificios que antes alojaban escritorios y reuniones ahora dan cabida a hogares y viajeros, marcando un antes y un después en la planificación urbana y el mercado inmobiliario.