El Tribunal Supremo ha fijado que son nulas las cláusulas de los contratos de alquiler que obligan al inquilino a asumir todas las reparaciones de la vivienda, incluidas aquellas que por ley corresponden al propietario. Una práctica habitual durante años en muchos contratos y que ahora queda invalidada por la jurisprudencia.
Según el alto tribunal, no es legal imponer al arrendatario la responsabilidad de averías estructurales, instalaciones, calderas, tuberías o humedades, ni tampoco trasladarle cualquier daño con carácter general. Aunque el inquilino haya firmado el contrato, esa cláusula se considera abusiva y, por tanto, carece de validez. La base legal es clara y no deja lugar a interpretaciones, porque tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como el Código Civil establecen una distribución concreta de obligaciones entre casero e inquilino, que no puede alterarse en perjuicio del arrendatario.
Qué dice la ley sobre las reparaciones en un alquiler
La normativa vigente establece que el propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, realizando todas las reparaciones necesarias para que pueda usarse conforme a su finalidad. Esto incluye elementos esenciales como la estructura, las instalaciones, la fontanería, la electricidad o los sistemas de calefacción. Por su parte, el inquilino solo debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Es decir, arreglos menores y puntuales, pero nunca reparaciones de calado ni averías provocadas por el paso del tiempo.
Cualquier cláusula contractual que invierta esta lógica y obligue al inquilino a asumir reparaciones que corresponden al propietario contradice la ley. Y cuando un contrato contradice una norma imperativa, esa cláusula es nula de pleno derecho. El Supremo insiste en que la libertad contractual tiene límites, especialmente cuando existe una relación desigual entre las partes.
Las sentencias clave del Tribunal Supremo
Esta doctrina ha sido reiterada en varias resoluciones. En la sentencia del 24 de febrero de 2021, el Tribunal Supremo declaró nula una cláusula que obligaba al inquilino a pagar todas las reparaciones, incluso las legalmente atribuidas al casero. En la sentencia del 15 de octubre de 2020, el alto tribunal reafirmó que no se pueden imponer al inquilino obligaciones que la ley asigna al propietario, aunque exista acuerdo contractual.
Así pues, el mensaje del Supremo es contundente y dice que el casero no puede trasladar al inquilino gastos que la ley no le atribuye, y hacerlo supone una cláusula abusiva, aunque esté firmada.