Cada vez más comunidades de vecinos están diciendo basta a los pisos turísticos. La Ley de Propiedad Horizontal permite que una comunidad de propietarios pueda prohibir que una vivienda se destine a alquiler turístico? Aunque en los últimos días ha circulado por los medios erróneamente que hacen que la LPH establece que la comunidad puede limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas si así lo acuerdan al menos tres quintas partes de los propietarios, en realidad en Catalunya se necesita que cuatro quintas partes lo acuerden, que a la vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Es decir, se necesita que 4 de cada 5 vecinos voten a favor del total de propietarios y cuotas de participación, tal como establece el artículo 553-26 del CCCat. Solo con esta mayoría se puede modificar la normativa interna e incorporar la prohibición a los estatutos.
Este acuerdo se puede adoptar en junta de propietarios y, una vez aprobado, es plenamente válido y legal. A partir de ese momento, el piso afectado no podrá destinarse a Airbnb u otro alquiler turístico, aunque el propietario no esté de acuerdo. Además, la comunidad también puede acordar un incremento de hasta el 20% en los gastos comunes a las viviendas que se destinen a uso turístico, como compensación por el mayor desgaste de ascensores, escaleras o servicios.
Esta normativa es diferente en Cataluña que en el resto del estado, tal como aclara el Colegio de Administradores y Administradoras de Fincas de Girona. “Este Código establece un régimen propio en materia de propiedad horizontal, con mayores exigencias para modificar los estatutos comunitarios y, por tanto, es importante no aplicar directamente la Ley estatal de propiedad Horizontal en el contexto catalán, sino seguir los criterios del Código Civil de Cataluña para evitar impugnaciones y acuerdos nulos”, explica Jorgina Pol, asesora jurídica del CAFGi.
¿Qué pasa con los Airbnb que ya existen?
Una vez se alcance la mayoría cualificada exigida, el acuerdo desplegará plenos efectos y será vinculante para la totalidad de los propietarios. Esta modificación deberá formalizarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente para que pueda ser oponible ante terceros. Sin embargo, esta eficacia no puede proyectarse hacia atrás en el tiempo: el acuerdo no puede afectar ni perjudicar a aquellos propietarios que ya ejercían legalmente la actividad de uso turístico antes de la adopción del acuerdo comunitario, siempre que dicha actividad se ajustara a la normativa vigente en aquel momento.
Si una comunidad decide prohibir los HUTs, hay que tener en cuenta que los propietarios con licencia previa solo quedarán excluidos si manifiestan oposición expresa; si no se oponen dentro del plazo legal, la prohibición también les será aplicable. Para que esta limitación afecte a futuros adquirentes, el acuerdo debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
En caso de incumplimiento de la prohibición, la comunidad puede requerir el cese de la actividad y, si es necesario, acudir a los tribunales, con posibilidad de medidas cautelares, indemnización de daños y, en casos graves, la privación temporal del uso de la vivienda.
En Cataluña el uso turístico es lícito mientras no haya una prohibición estatutaria válida y cualquier acuerdo debe ajustarse al CCCat, no a la LPH estatal, para evitar impugnaciones. Por ello, se recomienda contar con el asesoramiento de profesionales colegiados, recuerda el Colegio de Administradores y Administradors de Finques de Girona.