Titular de esta semana: “Las viviendas de segunda mano ya han superado los precios previos a la gran burbuja inmobiliaria de 2008”. Claro, superar los precios de una burbuja es una forma de decir: estamos en burbuja. Pero, al menos hoy por hoy, yo considero que no estamos en esa situación. Ni siquiera cerca.

Para que se dé una burbuja tienen que darse condiciones concretas. Y la primera, ineludible, es un exceso de financiación. Hoy, sencillamente, no lo hay. Las hipotecas que se están concediendo mantienen criterios de prudencia bastante estrictos: no se supera el 80% del valor del inmueble ni el 30% de la renta del comprador. Se concedían a 50 años. Hoy no se pasa de 30 o 35 años. En la anterior burbuja, esas reglas eran letra muerta.

En inicio de los 2000 se compraba para revender. No por un rendimiento explícito mediante alquileres que era, dados los precios, inexistente. Era pura especulación.

Un dato revelador: si bien el precio medio de la vivienda es similar al de 2007 y 2008, el salario medio en España ha crecido un 30%. Es decir, un piso que valía 100 cuando se ganaba 100, hoy ya vuelve a costar 100, pero el comprador cobra 130. El valor de un activo está en relación con la renta.

Hoy es objetivamente más asequible comprar que alquilar. Entonces, ¿por qué no se compra más?

De acuerdo. Analicemos el esfuerzo de compra. En los años 80 y 90, una familia necesitaba dedicar el equivalente a 4 años de ingresos para adquirir una vivienda. En la burbuja de 2007, este esfuerzo se disparó a 9,5. Hoy, el esfuerzo está en torno a 7. Sigue siendo elevado, pero está lejos de los niveles que definieron aquella crisis.

Si analizamos el esfuerzo comparado con el alquiler, el panorama es llamativo. El esfuerzo medio para alquilar en España está hoy en el 38% de los ingresos del hogar. Para comprar, se sitúa en el 24%. Es decir, hoy es objetivamente más asequible comprar que alquilar. Entonces, ¿por qué no se compra más? Porque para adquirir una vivienda se requiere una entrada del 2 %, más un 10% de impuestos y entre un 1% y un 2% adicional de gastos notariales, registro, gestoría, etc. En total, alrededor de un 32% del precio. Para un piso de 300.000 euros supone tener 100.000 euros ahorrados. Y ahí está el verdadero cuello de botella para acceder a la vivienda. Que los jóvenes no disponen de ese ahorro para el primer pago.

Los factores que impulsan los precios son otros. Primero, hay una clara falta de stock, denunciada desde hace años. Segundo, la presión compradora extranjera se ha disparado. En 2008, el 7,4% de las compras eran de extranjeros. Hoy, rozamos el 20%, y casi la mitad de estas operaciones las realizan no residentes, comprando segunda residencia.

Este fenómeno afecta especialmente al arco mediterráneo. Es ahí donde la tensión de precios es aún mayor por la entrada de demanda extranjera, dado al atractivo turístico, climático y residencial que ofrecen estas zonas.

Los indicadores no describen una burbuja. Lo que tenemos es una combinación de escasez, presión compradora e insuficiente política de oferta

Otro factor: en 2008, la población española era de 45 millones. Hoy supera los 49,3 millones. La relación entre habitantes y transacciones también ha cambiado: antes se necesitaban 111 habitantes para generar una transacción inmobiliaria, hoy solo 69. Hay más compradores, más presión y menos oferta. Eso son un 45% más de compradores, solo considerando los compradores españoles. Añadamos los extranjeros. Pues claro que los precios están altos.

Sí, el acceso a la vivienda es complicado. Pero los indicadores estructurales no describen una burbuja. Lo que tenemos es una combinación de escasez, presión compradora e insuficiente política de oferta. La situación es grave, pero no descontrolada.

¿Va a seguir esto así? Un tiempo, sí. Pero los precios van a evolucionar de forma distinta en base a dos variables: la ciudad y el tipo de vivienda.

Hay ciudades sin suelo ni nueva construcción a la vista. Y las zonas turísticas seguirán tensionadas. Por otro lado, es probable que en los próximos meses empiecen a salir viviendas al mercado debido al efecto de los alquileres topados. Ya se observa cómo varios fondos de inversión se están desembarazando de viviendas pequeñas situadas en zonas tensionadas. Esto podría ayudar a moderar las subidas de precios, tanto en compraventa como en alquiler de ese tipo de inmuebles.

Lo que toca ahora, quien quiera ganar dinero en el sector inmobiliario, es segmentar el mercado

El mercado está calentito.

Pero no hay signos de burbuja.

Lo que toca ahora, quien quiera ganar dinero en el sector inmobiliario, es segmentar el mercado. Y segmentarlo con mucha cabeza e información. Y lo digo, precisamente, porque, al menos hoy, no hay signos de burbuja.