La crisis de la vivienda que asfixia a los inquilinos y tensa las relaciones con los propietarios tiene en medio a un negocio a menudo criticado, y a menudo con razón, pero indispensable: el inmobiliario. Y entre la exageración de los riesgos que esgrime parte del sector y las descalificaciones de los inquilinos, aparecen voces mesuradas que dan la cara y ayudan a rebajar la tensión. Es el caso de Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris, una empresa fundada por su abuelo en 1948 y que durante muchos años estuvo liderada e integrada solo por mujeres. Reconoce que el tope a los precios no es tan perjudicial para los propietarios y que a veces "el miedo es un poco irracional", pero apunta a la falta de inversión en vivienda pública y los constantes cambios normativos como principales enemigos de la estabilidad.
¿Cómo se vive la crisis de la vivienda desde el sector inmobiliario?
Primero con preocupación, porque consideramos que es difícil de resolver a corto plazo. Tenemos un déficit de vivienda y la oferta existente no da para la demanda. Es un momento de mucha actividad y 2026 será similar. Pero se están haciendo cosas desde las administraciones para ir en el buen camino, con la movilización de suelo público para hacer vivienda asequible y protegida.
Se habla mucho de la caída de la oferta de alquiler con el nuevo tope, pero al inquilino le da cierta estabilidad saber que no le pueden subir el precio por encima de un máximo.
Es una ley que va muy bien para la gente que está de alquiler y perjudica a la gente que quiere acceder al mercado. Pero la falta de alquiler se arrastra desde hace mucho tiempo. La población es más elevada y la oferta no ha crecido, pero no es solo por el tope, sino sobre todo porque no se ha hecho vivienda pública de alquiler en los últimos 15 años y la que había se ha perdido.
"La falta de alquiler se arrastra desde hace mucho tiempo. No se ha hecho vivienda pública y la que había se ha perdido"
En cambio, muchos actores del sector inmobiliario dicen que es el tope quien perjudica la oferta.
Al sector en general no le gustaba este tope, pero sabíamos que tenía que pasar porque había un ambiente, incluso europeo, hacia este camino. Yo no creo que el tope sea el motivo por el cual los propietarios desinviertan, en absoluto. Es todo el ambiente. Que si somos unos ladrones, unos especuladores...
Pero este ambiente no hace que la gente deje de pagar los alquileres. ¿Cree que ha empeorado la relación entre inquilinos y propietarios?
Por lo que vemos en nuestro día a día, no. No tenemos estabilidad jurídica y cambiamos de leyes cada pocos años. Los inversores dejan de lado Cataluña por los cambios normativos. Somos pioneros en muchas cosas, pero eso hace que cambiemos de leyes muy a menudo y no sabes muy bien a qué estás jugando. Hay mucho miedo a los inquiokupas, que no te pagan el alquiler.
Pero este miedo se compensa con unos castings que hacen muy difícil alquilar un piso, ¿no? El propietario al final puede escoger.
La desconfianza es como todos los miedos. Muchas veces el propietario deja el piso y decide venderse lo y quizás no le ha pasado nada. Como muchas veces, los miedos son irracionales.
"Muchas veces, los miedos de los propietarios son irracionales"
¿Me está reconociendo que el mensaje del miedo a alquilar es irracional?
No, hay muchos casos que suceden. Lo que digo es que se ha creado un ambiente general en contra de los inversores y de la propiedad que no genera confianza. Y, por otro lado, con el tope, como se endurecen los castings y se busca gente que pueda pagar y acredite más solvencia, lo que acaba generando es que a los extranjeros de alto poder adquisitivo les sea más fácil alquilar. Y se acaban beneficiando de este tope. Estamos sustituyendo a los inquilinos porque el objetivo de la regulación de los precios no está claro. Siempre buscas el mejor candidato y el mejor es el que tiene un mejor perfil económico. Al final, la tasa de esfuerzo para el alquiler bajará, pero porque solo podrán acceder quienes tienen más poder adquisitivo. Y estás dejando fuera a mucha gente.
¿Es muy importante el porcentaje de expats en el mercado inmobiliario?
Nosotros tenemos un perfil de cliente de poder adquisitivo medio-alto y, en esta franja, el impacto de los extranjeros que trabajan para multinacionales es muy importante. Te puedo decir que antes de la pandemia, en nuestra empresa suponían un 15% de los clientes y ahora en Barcelona son el 60%.
"El impacto de los expats en nuestro negocio es muy importante. En nuestra empresa, un 60% de los clientes lo son"
Una de las cosas que se comenta mucho del mercado inmobiliario, y que usted también ha dicho, es que los anuncios ya no llegan a los portales inmobiliarios de internet.
Es que no nos hace falta. Cada vez publicamos menos. Tenemos una demanda que nos llega por otros canales. Como somos administradores, tenemos una base de datos interna de antiguos clientes que nos han pedido vivienda y con eso tiramos. Y cada vez es más común que los inquilinos que se van traigan un familiar o un amigo o un conocido. El mercado se ha vuelto menos público. Para los recién llegados, es muy complicado, mientras que los que vienen con una agencia de reubicación lo tienen mucho más fácil. Pero si siempre haces estos clientes, ¿qué oportunidades das?
En compraventa, ¿la vivienda de segunda mano aprovecha la subida de los precios de la vivienda nueva?
Sí, esto pasa. La vivienda nueva refleja los precios del momento, de la construcción, de los terrenos, etc. Y la de segunda mano se compara con eso y aprovecha. Todo el mundo, cuando es propietario, lo que quiere es maximizar su precio. Sea quien sea. ¿Esto es especular? No lo sé. Pero todo el mundo, todo el mundo quiere maximizar su precio.
Los propietarios culpan a las administraciones de la falta de soluciones para el mercado de alquiler, mientras que las administraciones apuntan a los propietarios. Y los inquilinos culpan a ambos. ¿No cree que hace falta un poco de autocrítica, que quizás el sector inmobiliario y los propietarios tienen una responsabilidad en que los precios sean tan elevados, por qué lo ponen ustedes?
Lo que sé es que esta situación no sería la misma si tuviéramos un parque de vivienda pública significativo. Y esto no es culpa ni de los propietarios ni de los inquilinos. Si crece la población y no crecen los alquileres, esto genera una presión. Y, tal como leí en un informe, es el precio de no haber hecho nada en los últimos 18 años, ni presupuesto para vivienda ni vivienda pública. Nos miramos en Viena porque han regulado los precios, pero ellos llevan 100 años haciendo vivienda pública. Ahora, parece que el Govern y el gobierno español van por el buen camino, pero debemos ser conscientes de que no veremos los primeros frutos hasta 2027 o 2028.
¿Entiende que se quiera limitar la compra especulativa o que se pongan más restricciones a los grandes tenedores?
Puedo entenderlo, pero no resuelve el problema. Es un juego de suma cero porque tienes los mismos demandantes y muchos propietarios pueden mover el piso del mercado de alquiler al de venta. Esto no vacía las colas. Y en cuanto a los grandes tenedores, antes se consideraba que era quien tenía el poder de influir en el mercado, pero alguien que tiene 3 o 5 pisos no lo tiene. Quizás se debería cambiar la mirada sobre los grandes tenedores y apuntar a los fondos que no tienen arraigo en el territorio.
Pasado y presente de una empresa familiar
Hablemos ahora de Amat Immobiliaris, ¿qué volumen esperan facturar este año?
Nosotros tenemos un negocio estable y equilibrado entre la gestión patrimonial y la comercialización de alquiler, venta y obra nueva, más cíclica. Ahora estamos en un momento bueno por los precios elevados de la venta, y cerraremos en 5,5 millones o 6.
Parece difícil mantener la estabilidad en un mercado así, ya que podría ser factible que vendiendo tres o cuatro inmuebles más se te dispare la facturación.
No lo es tanto, pero nuestro modelo no es expansivo, sino que nos concentramos en los mercados que tenemos y somos sostenibles: Barcelona, Sant Just, Sant Cugat. Como buena empresa familiar, miramos más a largo plazo y tomamos decisiones pensando en la sostenibilidad. La empresa familiar es como un legado y ya vamos por la tercera generación.
¿Por lo tanto, da miedo crecer?
No es tan fácil. Nuestro sector tiene mucho intrusismo. Y a las empresas que llevamos muchos años en el mercado no nos va mejor cuando hay un boom, sino en épocas intermedias. Porque en estas épocas tan movidas muchos freelance o intermediarios hacen las operaciones. Incluso nos utilizan para saber qué precio poner y después lo vehiculan.
"En nuestro negocio hay mucho intrusismo en los momentos de 'boom', nos benefician más los periodos intermedios"
¿Y cuál es la importancia del alquiler en vuestro negocio?
Pues se ha reducido mucho. Antes alquilábamos unos 500 pisos al año y ahora 200, porque no hay esta rotación.
¿Cuál es la historia de la empresa?
La fundó mi abuelo en el año 1948, pero murió cuatro años después. Mi abuela, en un momento del franquismo en el que las mujeres no trabajaban, decidió coger el negocio y fue de las primeras mujeres en dedicarse al negocio inmobiliario. Tenía 25 años y una hija de 2 años. Tenía que ir a ver a los propietarios con su hermano, porque una mujer joven no podía ir sola a casa de un propietario. Y estas cosas marcaron a mi abuela y a mi tía hasta el punto de que decidieron que fuera solo una empresa femenina. Esto duró hasta el año 2008, cuando aprovecharon una ley de Zapatero de paridad y abrieron la empresa a los hombres. En 2010 me incorporé, pero yo no venía de este negocio.