Titular d'aquesta setmana: "Els habitatges de segona mà ja han superat els preus previs a la gran bombolla immobiliària del 2008". És clar, superar els preus d'una bombolla és una forma de dir: estem en bombolla. Però, almenys ara com ara, jo considero que no estem en aquesta situació. Ni tan sols a prop.

Perquè es doni una bombolla s'han de donar condicions concretes. I la primera, ineludible, és un excés de finançament. Avui, senzillament, no n'hi ha. Les hipoteques que s'estan concedint mantenen criteris de prudència bastant estrictes: no se supera el 80% del valor de l'immoble ni el 30% de la renda del comprador. Se'n concedien a 50 anys. Avui no es passa de 30 o 35 anys. En l'anterior bombolla, aquestes regles eren lletra morta.

A l'inici dels 2000 es comprava per revendre. No per un rendiment explícit mitjançant lloguers que era, donats els preus, inexistent. Era pura especulació.

Una dada reveladora: si bé el preu mitjà de l'habitatge és similar al del 2007 i 2008, el salari mitjà a Espanya ha crescut un 30%. És a dir, un pis que valia 100 quan se'n guanyava 100, avui ja torna a costar 100, però el comprador cobra 130. El valor d'un actiu està en relació amb la renda.

Avui és objectivament més assequible comprar que llogar. Llavors, per què no es compra més?

D'acord. Analitzem l'esforç de compra. Els anys 80 i 90, una família necessitava dedicar l'equivalent a 4 anys d'ingressos per adquirir un habitatge. En la bombolla del 2007, aquest esforç es va disparar a 9,5. Avui, l'esforç està al voltant de 7. Continua sent elevat, però està lluny dels nivells que van definir aquella crisi.

Si analitzem l'esforç comparat amb el lloguer, el panorama és cridaner. L'esforç mitjà per llogar a Espanya està avui en el 38% dels ingressos de la llar. Per comprar, se situa en el 24%. És a dir, avui és objectivament més assequible comprar que llogar. Llavors, per què no es compra més? Perquè per adquirir un habitatge es requereix una entrada del 20%, més un 10% d'impostos i entre un 1% i un 2% addicional de despeses notarials, registre, gestoria, etc. En total, al voltant d'un 32% del preu. Per un pis de 300.000 euros suposa tenir 100.000 euros estalviats. I aquí està el veritable coll d'ampolla per accedir a l'habitatge. Que els joves no disposen d'aquest estalvi per al primer pagament.

Els factors que impulsen els preus són uns altres. Primer, hi ha una clara manca d'estoc, denunciada des de fa anys. Segon, la pressió compradora estrangera s'ha disparat. El 2008, el 7,4% de les compres eren d'estrangers. Avui, frisem el 20%, i gairebé la meitat d'aquestes operacions les realitzen no residents, comprant segona residència.

Aquest fenomen afecta especialment l'arc mediterrani. És aquí on la tensió de preus és encara major per l'entrada de demanda estrangera, donat l'atractiu turístic, climàtic i residencial que ofereixen aquestes zones.

Els indicadors no descriuen una bombolla. El que tenim és una combinació d'escassetat, pressió compradora i insuficient política d'oferta

Un altre factor: el 2008, la població espanyola era de 45 milions. Avui supera els 49,3 milions. La relació entre habitants i transaccions també ha canviat: abans es necessitaven 111 habitants per generar una transacció immobiliària, avui només 69. Hi ha més compradors, més pressió i menys oferta. Això són un 45% més de compradors, només considerant els compradors espanyols. Afegim-hi els estrangers. Doncs és clar que els preus estan alts.

Sí, l'accés a l'habitatge és complicat. Però els indicadors estructurals no descriuen una bombolla. El que tenim és una combinació d'escassetat, pressió compradora i insuficient política d'oferta. La situació és greu, però no descontrolada.

Continuarà així així? Un temps, sí. Però els preus evolucionaran de forma diferent d'acord amb dues variables: la ciutat i el tipus d'habitatge.

Hi ha ciutats sense sòl ni nova construcció a la vista. I les zones turístiques continuaran tensionades. D'altra banda, és probable que en els pròxims mesos comencin a sortir habitatges al mercat a causa de l'efecte dels lloguers topats. Ja s'observa com diversos fons d'inversió s'estan desfent d'habitatges petits situats en zones tensionades. Això podria ajudar a moderar les pujades de preus, tant en compravenda com per a llogar d'aquest tipus d'immobles.

El que toca ara, qui vulgui guanyar diners en el sector immobiliari, és segmentar el mercat

El mercat està calentet.

Però no hi ha signes de bombolla.

El que toca ara, qui vulgui guanyar diners en el sector immobiliari, és segmentar el mercat. I segmentar-lo amb molt de cap i informació. I ho dic, precisament, perquè, almenys avui, no hi ha signes de bombolla.