En un debate como el de la vivienda marcado por la precariedad y los intereses, la economista Carme Trilla (Barcelona, 1948) aporta distancia crítica tanto hacia la patronal como para los inquilinos. Mientras defiende una regulación firme que no agrada a los propietarios y limitar la compra especulativa, trata de convencer a los más críticos de que hay que ofrecer seguros de impago a los inversores y se muestra convencida de que construir es la única salida a la crisis de vivienda. Por eso, se ha puesto al frente como presidenta de Cohabitac, una federación de entidades del tercer sector que espera gestionar miles de viviendas de alquiler asequible de las que tienen que poner en marcha las administraciones según sus promesas.
Primero de todo, Carme: ¿qué es Cohabitac?
Es una federación dentro de la mesa del tercer sector que reúne a todas las 19 entidades que nos dedicamos a vivienda social. Son las fundaciones que gestionan, promueven, buscan, compran viviendas para destinar al alquiler social.
¿Cuántas viviendas gestionan actualmente con todo Cohabitac y cuántas aspiran a gestionar? Se supone que debe haber un gran boom de la vivienda social por las políticas anunciadas tanto en el estado como en Catalunya.
Efectivamente. Sí, nosotros venimos de una tradición bastante larga, pero más de compraventa de vivienda social. De alquiler estamos gestionando unos 5.000, que es un 10% del parque social de Catalunya. Y las perspectivas son que podamos sumar unos 1.000-1.500 viviendas cada año.
¿Cree que las instituciones se han puesto por fin las pilas con la vivienda social?
Sí, el Plan 50.000 de Catalunya va en esta línea, Casa 47 va en esta línea, los planes que tiene el Estado, digamos, que estamos esperando que se apruebe, el Plan Estatal de Vivienda es poner subvenciones para que se puedan comprar edificios y convertirlos en vivienda de alquiler, promover edificios rehabilitados, va en esta línea. Pero creo que debería ser aún con más potencia de lo que se está haciendo.
¿Se ha tardado demasiado?
Sí, en temas de vivienda hemos estado casi 12 años parados. Después de la crisis de 2008, se pensó que no se tenía que hacer nada en vivienda. Atender los desahucios y poco más y atenderlos por decirlo de alguna manera. Pero la visión de futuro no se tuvo. La máquina se paró, antes de la burbuja se había producido muchísimo, y se consideró que ya se había producido suficiente. Ahora se ha entendido que se tiene que revertir esto y que se tiene que incrementar la oferta, a pesar de que todavía hay gente que lo discute, porque venimos de una idea de que la vivienda no es sostenible.
Recientemente, el investigador del CSIC ha publicado un libro en el que pone el foco de las subidas de precios en la entrada masiva de los fondos de inversión en el mercado de la vivienda. ¿Está de acuerdo?
No necesariamente. En un primer momento se podía decir que sí, pero yo tengo estudios que muestran que las fianzas de alquiler no tienen precios más altos entre los grandes tenedores. Ellos han podido ir fijando el precio, pero llegamos donde estamos porque no tenemos suficiente oferta. Sé que es discutido, si han subido por una acción monopolística de estos grupos o por un desajuste entre oferta y demanda. Hay un poco de los dos, pero la actividad de subir los precios ha venido de todo tipo de propietarios, no solo de los grandes, porque veían que lo podían subir ante tanta demanda.
Pero sí que pone en 2008 el origen de la crisis actual.
Sí, la crisis de 2008 se gestionó de la peor manera, acudimos a un rescate bancario de 63.000 millones para los bancos y a la creación de la Sareb para que pudiera asumir las deudas pendientes de los promotores, pero no se puso sobre la mesa que detrás de estas cifras había vivienda. Estas viviendas las encontraron estos fondos que no habían gestionado nunca vivienda. Y las tenían que colocar y no sabían fue un despropósito.
Entonces sí que contribuyeron a la subida de precios?
Lo que había al principio eran desahucios, más que subida de precios, y se ha mezclado un poco todo.
Los que contradicen la versión de que se necesita más oferta dicen que antes de la burbuja ya había oferta. Y subían los precios.
Sí, en compraventa sí, porque la compra de vivienda es fundamentalmente especulativa y en eso se caracterizó la burbuja. Porque el que compra intenta entrar en la rueda antes no suban más los precios. Y eso genera una espiral de precios que es independiente de la oferta. Pero el alquiler es diferente, porque el inquilino que paga no especula, necesita la vivienda. Entonces, el propietario intenta subir el precio, pero es una subida de precio que no es como las de compra y que el inquilino no pagará si tiene oferta disponible a un precio mejor. Son dos fenómenos que no son asimilables. Siempre que hay insuficiencia de oferta, los precios suben en compra y para alquilar. Pero en compra pueden subir por otros motivos. Y en alquiler, si no hubiera insuficiencia de oferta no subirían tanto.
El sindicato de inquilinas criticó Casa 47 por dejar la gestión de la vivienda pública en empresas privadas como Alquiler Seguro y otras. ¿Qué piensa al respecto? ¿Fundaciones como la suya podrán competir con estas empresas?
Los pisos de casa 47 son pisos que están dentro del ámbito de la vivienda de precio controlado, porque es parque público, ha pasado de la Sareb a casa 47 y no son pisos de libre mercado. Quien los está gestionando en estos momentos, evidentemente eran servicers que tenía Sareb y, por lo tanto, seguramente lo continúan haciendo ellos. Casa 47 saca a concurso para que haya gestores y nosotros nos hemos presentado con Habitat 3 conjuntamente con una entidad privada. No sabemos si ganaremos. Pero sea quien sea quien se presente, se tiene que sujetar a las condiciones que marca el ministerio y no se puede jugar con los precios. De hecho, al contrario, incluso las entidades no de lucro tenemos que mirar si podemos entrar sin pillarnos los dedos. En el caso de los pisos de la Sareb, además, ya tienen inquilinos dentro.
Hace poco os reunisteis con la ministra de Vivienda. ¿Cómo fue?
Básicamente hablamos de crear la figura de los proveedores sociales de vivienda, que tiene tradición en lugares como Viena, Inglaterra o Países Bajos. Le interesó mucho, porque en España, que no estamos especializados en alquiler social, no tenemos esta figura y si queremos que esto lo lleven entidades sin ánimo de lucro se debería crear un tejido de proveedores como nosotros. En Catalunya somos 19 entidades dentro de Cohabitac pero fuera de Catalunya casi no existe. Entonces hablábamos sobre un decreto ley para configurar qué sería un proveedor social de vivienda y qué ventajas deben tener.
¿Y qué ventajas podríais tener? ¿Reservar un porcentaje de vivienda social para el tercer sector?
Sí, un porcentaje, unas ventajas fiscales y financieras, un poco como sucede en otros lugares de Europa. Queremos ayudar a pasar del 2% al 15% en vivienda social en España.
Alguien del sector inmobiliario me comentaba que ahora la vivienda protegida se está centrando en rentas medias y trabajadoras y se olvida de los más vulnerables.
No, al revés, hasta ahora la vivienda social era solo de los más vulnerables y ahora se ve que las rentas medias se están convirtiendo en vulnerables. Habitat3 siempre se ha centrado en colectivos vulnerables y personas que vienen de la mesa de emergencia y mantendremos una cuota reservada para ellos, por eso hay que reservar un porcentaje de viviendas sociales a entidades sociales que se preocupan por estos colectivos y por el sinhogarismo. Porque son colectivos que no pueden acceder ni por la vía del mercado libre ni por la de la vivienda protegida. Y los ayuntamientos parecen entender que hay que reservarles una parte.
¿Qué balance hace de la regulación de la vivienda?
Con los estudios que hacemos en el Observatorio Metropolitano de la Vivienda, a partir de los visados de alquiler del Incasòl, podemos decir que los precios se han moderado. Pero es muy difícil plantear esto como un éxito porque la gente sigue viviendo mal, los precios todavía son muy altos. Pero se han moderado, sobre todo si lo comparamos con Madrid, donde han crecido mucho más. Se ha aplanado la curva y es lo que se pretendía. Nunca se podía pensar, aunque hay gente que lo pensaba, que bajarían, porque el tope era el precio que ya se estaba pagando. Entonces, haces que no suba, pero no que baje. Es positivo que la gente tenga que hacer un menor esfuerzo, pero hay la falta de oferta como consecuencia no querida, que se ha desviado hacia otras vías. Esto genera grandes colas de espera para alquilar un piso.
¿Y se debería volver a quitar el tope?
No, yo creo que hace falta más oferta, nos tenemos que poner las pilas.
Por lo tanto, ¿le parece bien la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones, que busca retornar de allí parte de la oferta al alquiler residencial?
Sí, queda claro que se debe regular mucho el alquiler turístico y el temporal, que debería tener una licencia como sucede con el turístico, es un negocio diferente y no puede ser un falso contrato permanente. Debe existir, pero en una proporción, que el Ayuntamiento pueda decidir si quiere tener, si no, en qué barrio, y que cumpla ciertos requisitos. Si está topado pero es de temporada y a ti te hace falta un alquiler permanente, pues quizás lo coges, lo aceptas y dices ya hablaremos de aquí a 11 meses. Y no debe ser eso. Pero lo que más miedo me da es la regulación del alquiler de habitaciones.
¿Por qué?
Esconde una insuficiencia de oferta. Una familia que se va a vivir a una habitación por 800-900 euros lo hace porque no encuentra piso. Y la ley lo que dice es que la suma de las habitaciones no puede superar el tope. Entonces, si tú eres el propietario piensas, ya no tiene gracia alquilar habitaciones, los alquilo enteros los pisos. Si tienes 4 familias y te sacas 4.000 euros, que no está bien, si solo puedes cobrar 1.000 euros el piso, ¿qué pasa con las otras tres familias? ¿Dónde irán? Hay una parte del alquiler de habitaciones que es chabolismo. No todo, porque hay personas que comparten piso y ya, nada que decir. Pero una parte muy importante que es chabolismo vertical, que no vemos por la calle. ¿Y cómo se combate? Con más vivienda, como pasó en su día con los asentamientos. Y la regulación a veces puede tener una deriva de empeoramiento.
"Si limitamos el alquiler de habitaciones, muchas familias no tendrán dónde ir, porque lo que esconde es una falta de oferta, es un chabolismo invisible y vertical"
Entonces nos encontramos en una confusión importante entre si regular hasta el infinito hasta que todo tenga topes y licencias y controles o lo que dice la patronal, libertad total para que se movilice la oferta, el modelo de Madrid.
Tenemos que combinar regulación y oferta. La regulación se produce en todos los lugares del mundo porque es una crisis mundial. Si fuéramos capaces de generar más producto y controlar precios, todos ganaríamos. Porque incluso APIs y administradores te dicen que el tope del precio no es el problema, y menos llegando a los precios que estamos. Es la inseguridad jurídica. Saber si cobraré o no cobraré. Por eso defiendo un sistema de cobertura de riesgo que asuma la administración. Es decir, al vulnerable que no pueda pagar un alquiler, que pague la administración aquella mensualidad. Esto está más o menos recogido en alguna normativa catalana y en el plan estatal de vivienda, pero no se acaba de cerrar. Esto daría confianza, incluso a las entidades sin ánimo de lucro. Si hay previsión de que no cobraremos, ni siquiera el ICF nos financia. Habría una concertación entre propietarios y estado y los sindicatos de inquilinas lo tendrían que entender. Damos tranquilidad al propietario y a cambio el precio es limitado.
Y la regulación de la compra especulativa, ¿qué le parece?
El primer texto me pareció muy bien, era muy claro, el segundo y definitivo ya no tanto. El primero decía que no puedes comprar una segunda residencia si no es para un familiar o para ponerlo en alquiler con tope. Perfecto. Ahora distingue entre pequeños y grandes tenedores. Y dice que los grandes tenedores solo pueden comprar bloques enteros para poner en el mercado regulado. Creo que lo que necesitamos es que los pisos estén en el mercado regulado, aumentar la oferta, que no haya pisos vacíos y olvidarnos de quién los compra.
¿Qué haría con los pisos vacíos?
Nosotros tenemos un programa con 500 pisos vacíos que hablamos con los propietarios y les decimos que si no quieren alquilarlo lo alquilen a una entidad, como Habitat 3, o al Ayuntamiento, y que nosotros le damos la garantía total de que cobrará. Pero en Barcelona hay pocos pisos vacíos, algunos se alimentan de un censo con datos equivocados, que dicen que hay 90.000 pisos vacíos y después en el estudio nos salen 14.000. Y de estos 14.000, muchos están en rehabilitación, obras etc. En Catalunya hay incluso una legislación que permite expropiar, pero es difícil cumplir los requisitos y demostrar que hace 2 años que lo está, como se exige. Hay programas de otro tipo como el del País Vasco, que facilitan este alquiler de entidades como hacemos nosotros, que van muy bien. Y movilizan vivienda.
Usted es una de las expertas que hace más años que habla de vivienda. Y atribuye la crisis actual de la vivienda, en parte, a cómo fue la de 2008. ¿Se veía venir una crisis así?
No, aquella crisis fue brutal, por la caída de la actividad económica del PIB, la gente quedándose en el paro y dejando de pagar la vivienda. Esto no lo habíamos visto nunca, pero fue así. Cuando nos empezamos a recuperar, hacia 2017, empezamos a ver subidas de precio que atribuimos a elementos distorsionadores y no nos damos cuenta del crecimiento demográfico que tenemos. El crecimiento demográfico por la llegada de gente que viene a trabajar es quien facilita la recuperación económica pero tensiona los mercados de vivienda. Y también otros servicios sociales. Estamos en un mundo que hemos disociado el trabajo de la vivienda. Necesitamos mano de obra y no pensamos dónde tienen que vivir.
Como pasaba en los 50, 60 y 70 con el barraquismo.
Sí, estamos como en los años 50. El chabolismo se combatió construyendo vivienda. Ahora no hay espacio ni mano de obra, pero hay que buscar una respuesta.
"Estamos como en los años 50. El barraquismo se combatió construyendo"
¿Cómo ha vivido que, mientras tanto, se perdiera tanta vivienda protegida en España?
He hecho estudios de cómo se ha perdido desde que se empezó a hacer pisos protegidos el año 52 hasta ahora. Y puse sobre la mesa que las calificaciones se acababan. En Catalunya se añadió que las calificaciones se podían prorrogar pero no se ha hecho. A los promotores privados se les subvencionaba para que pusieran estos pisos en el parque público, pero después se convertía en privado. Y ahora cambiar esto era algo que desafiaba la seguridad jurídica y que ninguno se atrevía. Fue un error. Ahora, esta vivienda se está haciendo en suelo público y eso la protege más de estas situaciones. Ahora hay más suelo público, antes era todo privado. Se hicieron 7 millones de viviendas en España con este sistema, mientras que en Viena se hizo en suelo público.
Pero además de perderse, se ha hecho muy poco después. También cuando usted estaba en la consejería.
Sí, sí que hicimos. En los años 2003 y 2004 hicimos y empezamos a determinar suelos protegidos para vivienda social, que eso no existía. Empezamos con el alquiler social también. Pero no se hizo suficiente. Y después de 2008 no se hizo más. Si el dinero del rescate bancario se hubiera destinado a hacer vivienda pública, y no a la Sareb, el problema no tendría esta magnitud.
¿Y por qué no se hizo?
No lo sé, porque las decisiones políticas se tomaron para salir de la crisis se hicieron desde un punto de vista estrictamente financiero. Como si detrás no hubiera inmuebles. Fue un error brutal.