En un debat com el de l'habitatge marcat per la precarietat i els interessos, l'economista Carme Trilla (Barcelona, 1948) aporta distància crítica tant cap a la patronal com per als llogaters. Mentre defensa una regulació ferma que no agrada als propietaris i limitar la compra especulativa, mira de convèncer els més crítics que cal oferir assegurances d'impagament als inversors i es mostra convençuda que construir és l'única sortida a la crisi d'habitatge. Per això, s'ha posat al capdavant com a presidenta de Cohabitac, una federació d'entitats del tercer sector que espera gestionar milers d'habitatges de lloguer assequible dels que han de posar en marxa les administracions segons les seves promeses.
Primer de tot, Carme: què és Cohabitac?
És una federació dintre de la taula del tercer sector que aplega totes les 19 entitats que ens dediquem a habitatge social. Són les fundacions que gestionen, promouen, busquen, compren habitatges per destinar al lloguer social.
Quants habitatges gestionen actualment amb tot Cohabitac i quant aspiren a gestionar? Se suposa que hi ha d’haver un gran boom de l’habitatge social per les polítiques anunciades tant a l’estat com a Catalunya.
Efectivament. Sí, nosaltres venim d'una tradició bastant llarga, però més de compravenda d’habitatge social. De lloguer n'estem gestionant uns 5.000, que és un 10% del parc social de Catalunya. I les perspectives són que puguem sumar-hi uns 1.000-1.500 habitatges cada any.
Creu que les institucions s’han posat per fi les piles amb l’habitatge social?
Sí, el Pla 50.000 de Catalunya va en aquesta línia, Casa 47 va en aquesta línia, els plans que té l'Estat, diguem-ne, que estem esperant que s'aprovi, el Plan Estatal de Vivienda és posar subvencions perquè es puguin comprar edificis i convertir-los en habitatge de lloguer, promoure edificis rehabilitats, va en aquesta línia. Però crec que hauria de ser encara amb més potència del que s’està fent.
S’ha trigat massa?
Sí, en temes d’habitatge hem estat gairebé 12 anys parats. Després de la crisi de 2008, es va pensar que no s’havia de fer res en habitatge. Atendre els desnonaments i poc més i atendre’ls per dir-ho d’alguna manera. Però la visió de futur no es va tenir. La màquina es va parar, abans de la bombolla s’havia produït moltíssim, i es va considerar que ja s’havia produït prou. Ara s’ha entès que s’ha de revertir això i que s’ha d’incrementar l’oferta, tot i que encara hi ha gent que ho discuteix, perquè venim d’una idea que l’habitatge no és sostenible.
Recentment, l’investigador del CSIC ha publicat un llibre en el qual posa el focus de les pujades de preus en l’entrada massiva dels fons d’inversió en el mercat de l’habitatge. Hi està d’acord?
No necessàriament. En un primer moment es podia dir que sí, però jo tinc estudis que mostren que les fiances de lloguer no tenen preus més alts entre els grans tenidors. Ells han pogut anar fixant el preu, però arribem on estem perquè no tenim prou oferta. Sé que és discutit, si han pujat per una acció monopolística d’aquests grups o per un desajust entre oferta i demanda. Hi ha una mica dels dos, però l’activitat d’apujar els preus ha vingut de tota mena de propietaris, no només dels grans, perquè veien que ho podien pujar davant tanta demanda.
Però sí que posa en 2008 l’origen de la crisi actual.
Sí, la crisi de 2008 es va gestionar de la pitjor manera, vam acudir a un rescat bancari de 63.000 milions per als bancs i a la creació de la Sareb perquè pogués assumir els deutes pendents dels promotors, però no es va posar sobre la taula que darrere aquestes xifres hi havia habitatge. Aquests habitatges els van trobar aquests fons que no havien gestionat mai habitatge. I els havien de col·locar i no en sabien va ser un despropòsit.
Llavors sí que van contribuir a la pujada de preus?
El que hi havia al principi era desnonaments, més que pujada de preus, i s’ha barrejat una mica tot.
Els que contradiuen la versió que cal més oferta diuen que abans de la bombolla ja n’hi havia, d’oferta. I pujaven els preus.
Sí, en compravenda sí, perquè la compra d’habitatge és fonamentalment especulativa i en això es va caracteritzar la bombolla. Perquè el que compra intenta entrar en la roda abans no pugin més els preus. I això genera una espiral de preus que és independent de l’oferta. Però el lloguer és diferent, perquè el llogater que paga no especula, necessita l’habitatge. Aleshores, el propietari intenta apujar el preu, però és una pujada de preu que no és com les de compra i que el llogater no pagarà si té oferta disponible a un preu millor. Són dos fenòmens que no són assimilables. Sempre que hi ha insuficiència d’oferta, els preus pugen en compra i per llogar. Però en compra poden pujar per altres motius. I en lloguer, si no hi hagués insuficiència d’oferta no pujarien tant.
El sindicat de llogateres va criticar Casa 47 per deixar la gestió de l’habitatge públic en empreses privades com Alquiler Seguro i d’altres. Què en pensa? Fundacions com la vostra podran competir amb aquestes empreses?
Els pisos de Casa 47 són pisos que estan dintre de l'àmbit de l'habitatge de preu controlat, perquè és parc públic, ha passat de la Sareb a casa 47 i no són pisos de lliure mercat. Qui els està gestionant en aquests moments, evidentment eren servicers que tenia Sareb i, per tant, segurament ho continuen fent ells. Casa 47 treu a concurs perquè hi hagi gestors i nosaltres ens hem presentat amb Habitat 3 conjuntament amb una entitat privada. No sabem si guanyarem. Però sigui qui sigui qui es presenti, s’ha de subjectar a les condicions que marca el ministeri i no es pot jugar amb els preus. De fet, al contrari, fins i tot les entitats no de lucre hem de mirar si podem entrar-hi sense agafar-nos els dits. En el cas dels pisos de la Sareb, a més, ja tenen llogaters a dins.
Fa poc us vau reunir amb la ministra d’Habitatge. Com va anar?
Bàsicament vam parlar de crear la figura dels proveïdors socials d’habitatge, que té tradició a llocs com Viena, Anglaterra o Països Baixos. Li va interessar molt, perquè a Espanya. que no estem especialitzats en lloguer social, no tenim aquesta figura i si volem que això ho portin entitats sense ànims de lucre s’hauria de crear un teixit de proveïdors com nosaltres. A Catalunya som 19 entitats dins Cohabitac però fora de Catalunya gairebé no existeix. Llavors parlàvem sobre un decret llei per configurar què seria un proveïdor social d’habitatge i quins avantatges han de tenir.
I quins avantatges podríeu tenir? Reservar un percentatge d’habitatge social per al tercer sector?
Sí, un percentatge, uns avantatges fiscals i financers, una mica com succeeix en altres llocs d’Europa. Volem ajudar a passar del 2% al 15% en habitatge social a Espanya.
Algú del sector immobiliari em comentava que ara l’habitatge protegit s’està centrant en rendes mitjanes i treballadores i s’oblida els més vulnerables.
No, a l’inrevés, fins ara l’habitatge social era només dels més vulnerables i ara es veu que les rendes mitjanes s’estan convertint en vulnerables. Habitat3 sempre s’ha centrat en col·lectius vulnerables i persones que venen de la mesa d’emergència i mantindrem una quota reservada per a ells, per això cal reservar un percentatge d’habitatges socials a entitats socials que es preocupen per aquests col·lectius i pel sensellarisme. Perquè són col·lectius que no poden accedir ni per la via del mercat lliure ni per la de l’habitatge protegit. I els ajuntaments semblen entendre que cal reservar-hi una part.
Quin balanç fa de la regulació de l'habitatge?
Amb els estudis que fem a l'Observatori Metropolità de l'Habitatge, a partir dels visats de lloguer de l’Incasòl, podem dir que els preus s’han moderat. Però és molt difícil plantejar això com un èxit perquè la gent continua vivint malament, els preus encara són molt alts. Però s’han moderat, sobretot si ho comparem amb Madrid, on han crescut molt més. S’ha aplanat la corba i és el que pretenia. Mai no es podia pensar, tot i que hi ha gent que ho pensava, que baixarien, perquè el topall era el preu que ja s’estava pagant. Llavors, fas que no pugi, però no que baixi. És positiu que la gent hagi de fer un menor esforç, però hi ha la manca d’oferta com a conseqüència no volguda, que s’ha desviat cap a altres vies. Això genera grans cues d’espera per llogar un pis.
I s’hauria de tornar a treure el topall?
No, jo crec que cal més oferta, ens hem de posar les piles.
Per tant, li sembla bé la regulació del lloguer de temporada i d’habitacions, que busca retornar d’allà part de l’oferta al lloguer residencial?
Sí, queda clar que s’ha de regular molt el lloguer turístic i el temporal, que hauria de tenir una llicència com succeeix amb el turístic, és un negoci diferent i no pot ser un fals contracte permanent. Ha d’existir però en una proporció, que l’Ajuntament pugui decidir si en vol tenir, si no, en quin barri, i que compleixi certs requisits. Si està topat, però és de temporada i a tu et cal un lloguer permanent, doncs potser l’agafes, l’acceptes i dius ja en parlarem d'aquí a 11 mesos. I no ha de ser això. Però el que més por em fa és la regulació del lloguer d’habitacions.
Per què?
Amaga una insuficiència d’oferta. Una família que se’n va a viure a una habitació per 800-900 euros ho fa perquè no troba pis. I la llei el que diu és que la suma de les habitacions no pot superar el topall. Llavors si tu ets el propietari penses, ja no té gràcia llogar habitacions, els llogo sencers els pisos. Si tens 4 famílies i et treus 4.000 euros, que no està bé, si només pots cobrar 1.000 euros el pis, què apssa amb les altres tres famílies? On aniran? Hi ha una part del lloguer d’habitacions que és barraquisme. No tot, perquè hi ha persones que comparteixen pis i prou, res a dir. Però una part molt important que és barraquisme vertical, que no veiem pel carrer. I com és combat? Amb me´s habitatge, com va passar en el seu dia amb els assentaments. I la regulació de vegades pot tenir una deriva d’empitjorament.
"Si limitem el lloguer d'habitacions, moltes famílies no tindran on anar, perquè el que amaga és una falta d'oferta, és un barraquisme invisible i vertical"
Llavors ens trobem en una confusió important entre si regular fins a l’infinit fins que tot tingui topalls i llicències i controls o el que diu la patronal, llibertat total perquè es mobilitzi l’oferta, el model de Madrid.
Hem de combinar regulació i oferta. La regulació es produeix a tots els llocs del món perquè és una crisi mundial. Si fóssim capaços de generar més producte i controlar preus, tots guanyaríem. Perquè fins i tot APIs i administradors et diuen que el topall del preu no és el problema, i menys arribant als preus que estem. És la inseguretat jurídica. Saber si cobraré o no cobraré. Per això defenso un sistema de cobertura de risc que assumeixi l’administració. És a dir, al vulnerable que no pugui pagar un lloguer, que pagui l’administració aquella mensualitat. Això està més o menys recollit en alguna normativa catalana i en el pla estatal d’habitatge, però no s’acaba de tancar. Això donaria confiança, fins i tot a les entitats sense ànim de lucre. Si hi ha previsió que no cobrarem, ni tan sols l’ICF ens finança. Hi hauria una concertació entre propietaris i estat i els sindicats de llogateres ho haurien d’entendre. Donem tranquil·litat al propietari i a canvi el preu és limitat.
I la regulació de la compra especulativa, què li sembla?
El primer text em va semblar molt bé, era molt clar, el segon i definitiu ja no tant. El primer deia que no pots comprar una segona residència si no és per un familiar o per a posar-lo al lloguer amb topall. Perfecte. Ara distingeix entre petits i grans tenidors. I diu que els grans tenidors només poden comprar blocs sencers per posar al mercat regulat. Crec que el que necessitem és que els pisos estiguin al mercat regulat, augmentar l’oferta, que no hi hagi pisos buits i oblidar-nos de qui els compra.
Què faria amb els pisos buits?
Nosaltres tenim un programa amb 500 pisos buits que parlem amb els propietaris i els diem que si no volen llogar-lo ho lloguin a una entitat, com Habitat 3, o a l’Ajuntament, i que nosaltres li donem la garantia total que cobrarà. Però a Barcelona hi ha pocs pisos buits, alguns s’alimenten d’un cens amb dades equivocades, que diuen que hi ha 90.000 pisos buits i després a l’estudi ens en surten 14.000. I d’aquests 14.000, molts estan en rehabilitació, obres etc. A Catalunya hi ha fins i tot una legislació que permet expropiar, però és difícil complir els requisits i demostrar que fa 2 anys que ho està, com s’exigeix. Hi ha programes d’altre tipus com el del País Basc, que faciliten aquest lloguer d’entitats com fem nosaltres, que van molt bé. I mobilitzen habitatge.
Vostè és una de les expertes que fa més anys que parla d’habitatge. I atribueix la crisi actual de l’habitatge, en part, a com va ser la de 2008. Es veien venir una crisi així?
No, aquella crisi va ser brutal, per la caiguda de l’activitat econòmica del PIB, la gent quedant-se a l’atur i deixant de pagar l’habitatge. Això no ho havíem vist mai, però va ser així. Quan ens comencem a recuperar, cap al 2017, comencem a veure pujades de preu que atribuïm a elements distorsionadors i no ens adonem del creixement demogràfic que tenim. El creixement demogràfic per l’arribada de gent que ve a treballar és qui facilita la recuperació econòmica però tensiona els mercats d’habitatge. I també altres serveis socials. Estem en un món que hem dissociat el treball de l’habitatge. Necessitem mà d’obra i no pensem on han de viure.
Com passava als 50, 60 i 70 amb el barraquisme.
Sí, estem com els anys 50. El barraquisme es va combatre construint habitatge. Ara no hi ha espai ni mà d’obra, però cal buscar una resposta.
"Estem com als anys 50. El barraquisme es va combatre construint"
Com ha viscut que, mentrestant, es perdés tant d’habitatge protegit a Espanya?
He fet estudis de com s’ha perdut des que es va començar a fer pisos protegits l’any 52 fins ara. I vaig posar sobre la taula que les qualificacions s’acabaven. A Catalunya es va afegir que les qualificacions es podien prorrogar però no s’ha fet. Als promotors privats se’ls subvencionava perquè posessin aquests pisos al parc públic, però després es convertia en privat. I ara canviar això era algo que desafiava la seguretat jurídica i que ningú no s’atrevia. Va ser un error. Ara, aquest habitatge s’està fent en sol públic i això el protegeix més d’aquestes situacions. Ara hi ha més sol públic, abans era tot privat. Es van fer 7 milions d’habitatges a Espanya amb aquest sistema, mentre que a Viena es va fer a sol públic.
Però a més de perdre’s, se n’ha fet molt poc després. També quan vostè estava a la conselleria.
Sí, sí que en vam fer. Als anys 2003 i 2004 vam fer-ne i vam començar a determinar sols protegits per a habitatge social, que això no existia. Vam començar amb el lloguer social també. Però no se’n va fer prou. I després de 2008 no se’n va fer més. Si els diners del rescat bancari s’haguessin destinat a fer habitatge públic, i no a la Sareb, el problema no tindria aquesta magnitud.
I per què no es va fer?
No ho sé, perquè les decisions polítiques es van prendre per sortir de la crisi es van fer des d’un punt de vista estrictament financer. Com si darrere no hi hagués immobles. Va ser un error brutal.