La figura del presidente de una comunidad de propietarios constituye uno de los elementos clave en el funcionamiento cotidiano de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Esta posición comporta el ejercicio de funciones que van desde la representación legal de la comunidad hasta la supervisión del cumplimiento de los acuerdos adoptados en junta, pasando por la gestión de conflictos entre vecinos y la interlocución con proveedores de servicios y administraciones públicas.

La complejidad de estas tareas, añadida al hecho de que se trata de un cargo no remunerado, explica que muchos propietarios intenten evitar asumir esta responsabilidad cuando les llega el turno. La legislación vigente, sin embargo, establece con claridad las obligaciones de los copropietarios en esta materia y los mecanismos existentes para solicitar la exención cuando concurren circunstancias que lo justifican.

La Ley de Propiedad Horizontal regula en el artículo 13 el procedimiento para la designación del presidente, que ha de recaer necesariamente en uno de los propietarios del inmueble. La norma prevé que este nombramiento se lleve a cabo mediante elección por parte de la junta o, de manera subsidiaria, por turno rotatorio o sorteo cuando no se presente ningún candidato voluntario.

El carácter obligatorio del cargo queda reflejado en el mismo precepto legal, que establece que el propietario designado deberá asumir sus funciones, salvo que consiga el relevo por vía judicial. Para activar este mecanismo, la persona afectada dispone de un plazo de un mes desde el momento en que tiene conocimiento de su nombramiento para presentar una solicitud ante el juez, acompañada de las pruebas que acrediten las razones que le impiden ejercer el cargo con normalidad.

La experiencia acumulada en la interpretación y aplicación de esta normativa por parte de los tribunales ha permitido identificar un conjunto de circunstancias que habitualmente son aceptadas como suficientes motivos para quedar exento de la presidencia. Entre estas causas se encuentra, en primer lugar, la edad avanzada de la persona designada, especialmente cuando va acompañada de un deterioro de las facultades físicas o cognitivas que dificulta la realización de las gestiones propias del cargo.

La existencia de una enfermedad grave

También se considera habitualmente una razón justificada la existencia de una enfermedad grave o de una discapacidad reconocida que imposibilite el desarrollo normal de las funciones. La necesidad de residir habitualmente en un municipio diferente de aquel donde está situada la finca constituye otro de los argumentos que los jueces suelen aceptar, ya que la distancia impide una atención adecuada de las cuestiones cotidianas que requieren la presencia física del presidente. En este mismo sentido, las obligaciones laborales que exigen largas ausencias del domicilio o los conflictos personales graves con otros propietarios pueden ser valorados positivamente por los tribunales a la hora de conceder la exención.

Cuando un propietario decide recurrir a la vía judicial para ser relevado del cargo, debe presentar ante el juzgado competente un escrito de solicitud, al que deberá adjuntar el acta de la junta donde consta su nombramiento, una lista completa de los propietarios del inmueble y todos aquellos documentos que puedan servir para acreditar las circunstancias alegadas.

Entre estos medios de prueba pueden figurar informes médicos que acrediten el estado de salud del solicitante, certificados de residencia o de contratos de trabajo que justifiquen la distancia geográfica, o cualquier otro documento relevante según las características concretas del caso. Una vez recibida la solicitud, el juez dispone de un plazo máximo de veinte días para resolver lo que se pide, y su decisión se adoptará siguiendo criterios de equidad, valorando lógicamente la situación particular del peticionario y los intereses generales de la comunidad.

Las acciones judiciales

En el supuesto de que el juez considere suficientemente justificadas las razones alegadas por el propietario, dictará una resolución en la que declarará procedente el relevo y designará a la persona que deberá asumir provisionalmente la presidencia hasta que se convoque una nueva junta para elegir al sustituto definitivo. Si, por el contrario, el juez desestima la petición, el propietario afectado deberá permanecer en el cargo durante el tiempo que reste hasta completar el período anual para el que fue designado, sin perjuicio de la posibilidad de volver a intentar el relevo en ejercicios posteriores si las circunstancias que justifican su petición persisten o se agravan.

Antes de llegar a esta situación de litigio judicial, resulta recomendable agotar las posibilidades de solución en el ámbito interno de la comunidad. La persona que prevé ser designada presidente puede exponer en el mismo momento de la junta las dificultades que le impiden asumir el cargo, aportando si procede los documentos que acrediten su situación. Los otros propietarios pueden valorar estas circunstancias y decidir, por acuerdo mayoritario, eximir al vecino afectado y proceder a un nuevo nombramiento. Esta vía, cuando es posible, presenta la ventaja de resolver la cuestión de manera ágil y sin los costes económicos y personales que comporta un procedimiento judicial. En cualquier caso, es importante que los acuerdos que se tomen en este sentido queden debidamente reflejados en el acta de la reunión para evitar futuras impugnaciones o malentendidos.

Hay que tener presente, finalmente, que los estatutos de la comunidad pueden prever supuestos específicos de exención del cargo de presidente, siempre que estas previsiones se hayan aprobado con las mayorías exigidas por la ley y se hayan incorporado correctamente al título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas cláusulas estatutarias pueden establecer, por ejemplo, que quedarán exentos de la presidencia los propietarios mayores de una determinada edad, los que acrediten una discapacidad reconocida o aquellos que no residan habitualmente en el inmueble. En estos casos, la existencia de una norma estatutaria clara evita la necesidad de recurrir a la interpretación casuística de los tribunales y proporciona seguridad jurídica tanto a la persona afectada como al resto de copropietarios a la hora de determinar quién debe asumir esta responsabilidad.